領袖訪談 | 白德利 太古地産生意經

觀點地産網 “你别忘了，我們還有一百五十年的歷史。”太古地産行政總裁白德利先生在接受觀點地産新媒體專訪時，用這句話回應了一個疑問，言語中帶着不容置喙的自信。

七月午後的北京，正陷入大雨前的燥熱，空氣中熱浪翻騰。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一間客房里，我們與白德利隔着一張簡易的桌子對坐。兩個小時的采訪中，不管是溫和的還是尖銳的問題，白德利始終保持着平穩的語氣與開放的态度。

白德利所稱的150年歷史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麥門号”輪船從英國出發遠赴上海，滿載着英國施懷雅（Swire）家族在遠東擴張的希望。為便于在滬發展貨運事業，12月，約翰·賽缪爾·斯懷雅與合作夥伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。

自此，這家英資企業以“太古”之名開啟了在華風光又曲折的歷史。雖然受到戰亂的影響，太古曾于20世紀五十年代撤出上海，但在2016年，距離其首度入滬150年後，太古集團又以興業太古匯這一作品宣告“回歸”。

如今，太古已然成為一家龐大的多元化跨國企業集團，名下的太古方糖、國泰航空、太古廣場更是為香港及大陸所熟知。

與一百多年前急速擴張的步伐大為不同，目睹各行各業興亡荣衰之後的太古，似乎更顯從容，地産業務亦是如此。

在與太古地産深度交流後，會發現它對自身的經營理念笃定非常，並且在市場洪流中堅持着自己的商業邏輯。

輕重天平

三里屯太古里一群色彩斑斓的不規則建築中，坐落于南北兩區之間的瑜舍酒店，是太古于2008年推出的酒店産品，設計極簡，價格不菲。

說到酒店，雖然看起來光鮮亮麗，但實際上這類業務卻因為盈利周期過長而讓開發商們頗為苦惱。一名業内頗有聲望的發展商曾直言，酒店是一門不賺錢的生意。

但白德利並不認同這一觀點，他稱，酒店雖然利潤相對其他業務會低一些，卻是太古業務中很重要且非常獨特的一部分。酒店並不是一個獨立的闆塊，它對太古項目中的零售業務擁有非常大的推動作用。

在财務衡量上，由于将酒店置于綜合體開發中進行考量，太古評估的是綜合體總體回報率，只要這個回報率達到門檻收益率，這個項目便可成行。

據悉，太古擁有商務酒店品牌東隅（EAST）繫列及精品酒店品牌“居舍繫列”（TheHouseCollective）兩大品牌，持有權益的酒店七個，分布于各地綜合體項目之中。其中，三里屯太古里的瑜舍酒店（TheOppositeHouse），便是太古旗下HOUSE繫列的首個産品，亦是太古的首個酒店項目，共有99間客房。

除了酒店，太古的商業物業亦以自持為主。截止到2016年末，太古地産投資物業應占樓面面積達2650萬平方呎，其中近三分之一位于内地。大量持有商業資産的方式，對于那些追求高速發展的房企而言是難以想象的，但是太古堅持着重資産的邏輯，而且幾乎“百發百中”。

太古旗下的太古坊、太古廣場、廣州太古匯、成都遠洋太古里、三里屯太古里等商業物業，無一例外地成為了當地的標志性商業項目。去年，太古地産的租金收入達107.7億港元，在衆多商業地産商中排名前列。

不過，重資産運營需要有強大的現金流能力，太古亦會适時地選擇出售物業來回籠資金。比如，去年太古以65.28億港元将九龍灣的一個非核心商廈賣掉，把所得資金用于太古坊的重建工作，並錄得溢利11.7億港元。

對于接下來是否有做輕資産的計劃，白德利稱，太古歷史上並沒有做過輕資産輸出，但對于輕資産模式持開放态度。而且，許多亞洲乃至全球的企業都有詢問過，太古能否輸出酒店品牌，因而太古也在評估品牌輸出的可行性。

至于酒店業務是否可能單獨上市，白德利表示，太古對酒店做了五年計劃、十年計劃，目前這兩個計劃中都沒有上市的打算。

市場之辨

2017年至今，是房地産市場頗不平靜的一年。對于住宅開發商而言，應接不暇的樓市地市政策增添了後市的不确定性，如何延續上一年的佳績讓他們絞盡腦汁。

與此同時，商業市場亦非風平浪靜，國内兩大知名商業地産運營商SOHO中國及萬達集團緊連着出售旗下的核心物業，引發了業内對商業市場前景的擔憂，内地地産商的運營能力、負債情況亦再度受到關注。

在這一事件面前，白德利表現出與市場主流反應所不同的判斷邏輯。聽完關于對上述市場動态的發問，來華工作多年的白德利，未來得及聽翻譯便脫口而出：“萬達賣了酒店項目，但是有人願意接手呀！”

白德利一語道出他對酒店這類重資産項目的傾心之意，然後一一列舉了成都博舍、北京瑜舍所獲取的成績，並不忘流露自身對即将開業的上海镛舍的期待。

至于内地地産商項目運作方式、運營邏輯與港資的區别，白德利亦有自己的觀察。曾有業内人士将部分港資、英資企業發展較慢歸因于過度看重項目的投資回報，即他們要預測到20%回報率才會出手，而中資則滿足于5%的回報率。

對于這樣的言論，白德利認為太過片面了，不同開發商出于對開發周期的考慮，以及對買賣時間點的判斷會有很大的區别，“甚至有些港資企業的投資回報會低至2%或者0，僅是為了達到循環現金流的目的。”

借此，白德利亦重申，對于太古而言，快周期並不是看重的因素，由于物業需要長期持有，太古更加注重産品的質量。

那麼，在具有相對優勢的情況下，太古是否認為接下來将是發展的黃金時期呢？對這個問題，白德利的回答在不偏離太古向來含蓄低調風格的同時，亦流露出了極高的自信。

他稱，未來十年太古非常願意在香港和大陸市場發展更多項目，“我們還是專注于香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經足夠大了，足夠我們發展和進一步投資。”

白德利表示，内地、香港乃至全球土地或項目價格高企以及匯率的波動，都有可能影響到太古進一步投資的進程，但他非常自信的一點是，太古擁有非常強大的現金流以及強勁的财務指標，這是太古的優勢。

“可以說，只要我們一旦決定了，我們是能夠買我們想要的東西，發展我們想要發展的項目。”

時間之友

自2002年進入内地以來，太古在這十六年間發展了5個綜合體項目，其中有三個項目均是與國内具有國資背景的企業合作。

與國資背景企業聯誼並能夠維持和諧穩定的關繫，對于具有海外發展背景的企業而言，並不多見。

針對這一問題，便有了白德利這句話：“你别忘了，我們還有一百五十年的歷史。”

确實，時間是太古的朋友，這是白德利親口所稱的，但他的下半句是“時間也是太古的敵人”。

在2016年接受觀點地産新媒體采訪時，白德利曾提及太古正在籌劃的大連項目：2014年，太古與彼時的中信房地産及大連港置地簽署了協議，計劃在大連港發展内地第六個項目，持股50%。

如今問及項目的進展，白德利稍顯無奈地表示，這個項目已經終止了，“有時候時間也是你的敵人，可能我們來得不是時候”。

實際上，太古這種百年企業雖然歷史深厚，但若要有所創新、擴大規模，或将面臨着“大象跳舞”一般的難度。外界看太古，更多是它不變的一面，但這家老牌企業其實亦在不斷探索，試圖與日新月異的市場同行。

白德利介紹，過去一年中，受益于國内政策對創新創業的驅動，新的技術亦越來越為開發商所關注。所以太古亦在緊鑼密鼓地跟着技術創新的腳步，将新技術落實到旗下的商場當中。目前，太古已有一個的團隊專于研究社交媒體、新技術的發展。

而且太古在2014年曾提出了一個名叫blueprint的創業計劃，将旗下部分物業給予創業公司使用，並提供創業加速的孵化服務。太古期望，在這些創新科技的公司中找到它未來的合作夥伴。

寫字樓業務競争激烈、酒店盈收慢的同時，近年來發展商對于購物中心這類業務更沒法掉以輕心，憂心程度甚至有過之而不及。在線上零售快速分割市場之時，大牌零售商關閉在華店鋪已不是大新聞，線上商超阿里巴巴布局新零售亦挑戰着以往的商業模式，挑動着市場的神經……

白德利並不避諱這一市場新潮流，他稱，面對線上的競争，太古正在尋找自己新的定位，探索線上線下結合。“任何人都應該擁抱這個變化，我覺得這是我們要做的。”

以下為觀點地産新媒體對太古地産行政總裁白德利先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：在過去一年間，商業地産發生了怎樣變化？是否看到一些新的趨勢？太古是如何面對的，又有哪些變化？

白德利：去年我們主要是看到了這個市場技術的變化與更新，主要是受中國在創新創業上的驅動而産生。對于技術的不斷發展，我們也在緊鑼密鼓地進行自身技術的創新，将一些新的技術運用到商場中。

至于戰略方面，太古不會有太大的變化，我們依舊關注香港市場和大陸市場，其中在大陸我們則更加專注于一線和新興一線城市。

此外，我們也發現到香港寫字樓市場呈現出一個變化的趨勢，即市場中心已經開始向外發散。此前一些大公司都在中環等中心區域辦公，但現在開始會轉移到太古坊這樣的地方。對此，我們感到非常地鼓舞，為我們帶來了很多利好。

放眼全世界，也可以看到類似的變化趨勢，比如說倫敦與紐約的中心都有這種擴散現象，我們也很高興在香港趕上了這樣一個節奏。

在零售行業，我們發掘了兩個顯著的變化。首先，我們在香港這幾個月以來的銷售尤其是太古廣場這個項目，奢侈品銷售明顯回升了。和兩年前相比，這是非常鼓舞人心的。

觀點地産新媒體：潘石屹把包括上海淩空SOHO在内的項目賣掉了，外界在猜，是不是因為考慮到行業前景不是很好。在市場下行之時，對于太古這類比較有運營經驗的公司來說，接下來的十年是不是發展的黃金時期？

白德利：我們當然希望未來的十年能夠在香港和大陸市場發展更多的項目，但是這也要取決于價格。

過去幾年，不光是香港和大陸的市場，全球的市場也是這樣的，剛開始進入的價格就已經很高了，再加上匯率的波動和變化，都會影響到企業的進一步投資。

但是對我們來說，我們肯定希望多發展一些項目，但是做多少，去哪里投資，要綜合考慮多方面因素。我們還是專注于香港和大陸市場，而不是其他市場，因為我們覺得這兩個市場已經足夠大了，足夠我們發展和進一步投資。

而且我們有非常強大的現金流與強勁的财務指標，可以說，只要我們一旦決定了，我們能夠買我們想要的東西，發展我們想要發展的項目。但是，有比較充足的資金並不意味着資金是用之不竭的，有時候也會選擇跟合作開發的方式減緩資金壓力。

觀點地産新媒體：選擇合作夥伴有標準嗎？

白德利：選擇夥伴合作和結婚差不多，首先要找氣味相投的夥伴。太古和一些夥伴的關繫比較久了，比如說我們和中信的合作關繫，從集團的層面看，兩家從八十年代就已經開始合作了。我們的合作夥伴還有遠洋集團、香港興業國際以及美國的西蒙。

所以，我們會挑選不同類型的夥伴合作，不是消極地只進行财務投資，在國内開發的項目也會積極承擔管理角色，去發揮我們的優勢。如果要是不參與管理，對太古來說也是無法接受的，這是我們的核心能力和價值。

而且，實際上我們的租戶也希望太古來進行運營和管理。太古和很多租戶都保持了長期的合作關繫，建立了很好的互信關繫。

觀點地産新媒體：太古為商業注入兩個元素即技術與創新，可否具體介紹？目前上海的一些商場開始引入了聯合辦公的業态，比如上海的來福士引進了優客工廠，上海虹橋天街也在做聯合辦公，太古的科技元素與創新元素有沒有一些具體一點的動作和想法？

白德利：我們其實有一個專門的團隊來負責發展社交媒體、新技術，運用在我們的辦公市場與零售市場中。而優客工場的這種模式，我們兩三年前就開始有了。

我們的聯合辦公業務不光是大家一起辦公，還需要培育他們，有意讓這些剛剛創業的公司，特别是在房地産領域創業公司，在這個孵化器中加速發展。

觀點地産新媒體：會把這個業務放到中國哪個項目進行試點嗎？

白德利：雖然我們還沒有宣布，但是我們确實在看項目。

我們注意到了未來有兩個趨勢，即人們對便利性和城市生活的需求将愈發強勁。大型綜合體項目，如太古廣場、太古匯，邁阿密的BrickellCityCentre，可以讓人們更加便捷地生活。人們在這里辦公、消費，這個地方也就開成了一個社區、一個生态，互相的連接性需求更加強勁。

觀點地産新媒體：太古沒有做網上商場，未來是否會嘗試發展至線上？

白德利：我們不是零售商，我們是業主，在線上線下相結合的趨勢下，太古也在尋找自身的定位。太古的定位不是和馬雲進行正面的競争，而是把線上線下銜接在一起，我們現在也在探索之中。

對于這種競争的局面，沒有人能夠說清楚，線上與線下的搏弈最終會是什麼樣的。但是我想有一點是肯定的，就是兩者之間的界線會越來越模糊甚至融合在一起。但是，任何人都應該擁抱這個變化，不能離它而去或者忽視它。

同時，我也相信，沒有人希望一天到晚只是在網上購物，人是需要社交的，還是願意去線下體驗。只要我們把購物體驗不斷完善，我相信我們的未來是非常光明，非常美好的。

觀點地産新媒體：在太古的幾大業務中，有沒有對住宅、寫字樓、購物中心、酒店及租賃公寓各設一個業績回報目標？

白德利：這五大塊确實都會有各自的業績回報要求。比如，酒店的利潤會低一點，我們就會把它放在綜合體中開發，設一個總體回報率。如果總體回報率能夠達到門檻收益率的要求，我們就會去做這個項目。

我要特别提一下酒店部分，酒店也是我們開發中非常重要的組成部分。雖然财務表現不亮眼，但是對零售的帶動和貢獻非常大。而且我們一直是做綜合性的開發，不會把這五個部分割裂來看。

觀點地産新媒體：太古講究回報率，但有一名業内人士對于回報率有一個評價稱，香港開發商開發得慢，會要求淨利潤率要達到20%以上，但是大陸開發商10%都可以做。

白德利：我覺得這種說法簡化了港資與内房的區别。據我所了解，並不是所有的港資企業一定看20%回報率，有時候甚至是2%或者0，只是為了維持現金流的運轉。

對于住宅銷售型物業，開發商一般都會對周期要求非常高，希望踩在高點快速地賣出項目，所有人都想在低點買高點賣，但如果恰巧碰到還未達到高點，也需要慢下來等一等。

而對于商業物業，就太古而言，由于是長期持有型物業，我們就不會太注重周期性，而是關注它的質量。要保證項目的質量，當然需要也值得花更長時間。

有一點你說得很對，國内許多開發商有規模優勢，因此可以支撐他們降低對利潤空間的要求，确實也有這樣的現象。

觀點地産新媒體：一些業内人士認為，酒店投資回報很慢，覺得酒店是一門慢生意，像王健林就把酒店項目給抛售掉了。

白德利：他賣了，但是有人接手啊！其實很多香港的開發商如嘉里、新世界、九龍倉等都有他們的酒店繫列。

我們有兩個酒店繫列，包括“居舍繫列”（TheHouseCollective）與東隅（EAST）繫列，雖然數量不多，但它們在很短的時間建立了很高的知名度和美譽度。

觀點地産新媒體：酒店繫列未來會不會單獨拿出來上市？

白德利：未來會不會品牌輸出或者上市，暫時沒法給出一個準确的答復。在上市方面，我們對酒店有五年計劃、十年計劃，至少這兩個計劃里面沒有涉及上市的打算。但同時，我們是開放式的，會看未來的發展情況來決定。

觀點地産新媒體：太古似乎所有的商業項目都是重資産持有，接下來會不會發展輕資産？

白德利：其實，每一家公司的現金流不會一直都是充裕的，所以我們有的時候也會和合作夥伴一起發展項目。

至于輕資産，太古也並非完全排除這種方式。我們歷史上沒有輕資産，假如未來有一個非常非常大的項目，有企業願意讓太古進行管理，我們也會考慮這種輕資産模式的可行性。

觀點地産新媒體：太古進入内地十幾年時間，能夠很好地和政府、國企打交道，這方面有什麼樣特殊的戰術或者理念可分享的？

白德利：别忘了我們有150年的歷史，這150年來太古一直在香港和大陸發展，深耕這個市場，了解這個市場，這對我們有很大的幫助。

而且太古和政府的關繫也很密切，能夠得到他們一些比較中肯的意見。我們在合作過程中與這些國企或者政府形成了相互信任，這種信任本身是不容易建立的，需要多年時間才能達到。

觀點地産新媒體：京滬廣深四個一線城市及杭州、成都是公認的目前中國最重要的城市，現在太古進入了四個，深圳、杭州什麼時候進入？

白德利：雖然我現在不能給你一個确切答復，但是我們對這些市場非常感興趣，尤其是深圳。

深圳是中國改革開放故事中很重要的組成部分，我們當然也希望能夠在這里發展。當然，這個要取決于對的地段、對的價格。

觀點地産新媒體：太古在大連的項目進展如何？

白德利：大連的項目已經終止了，有的時候時間是你的朋友，有時候也是你的敵人，可能我們來得不是時候。

我們之前簽了一個框架協議，表明合作開發意向，但合資公司至今還未成立。我相信大連的未來是美好的，但是我們目前不會在東北這一塊發展，會更加着重在一線城市，在上海、北京多做一些項目。

觀點地産新媒體：從太古以及您自身的角度，怎麼評價或者總結過去這一年？

白德利：去年成都遠洋太古里做得很成功，無論博舍酒店還是零售商場部分都做得非常好，不光在中國，在亞洲的知名度都非常高。

可能因為這樣，無形中成都遠洋太古里給了興業太古匯一定的壓力，但是我們這個團隊依舊非常專注。去年是太古里的故事，今年是興業太古匯的故事，我們希望能夠見到另外一個里程碑。

而且上海對我們來說非常特殊，因為150年前太古來到了上海，現在我們又回到了上海這樣一座城市。

對我個人而言，我希望每一個項目都非常健康地發展，即使我不在那里，項目也能夠運營好。因此我很重要的一部分工作是留下好的團隊，好的人才，所以我很多時間都花在團隊建設中。