博鰲特寫 | 三四線城市是否真的有機會？

2017博鰲房地産論壇·特寫 博鰲論劍，觀點碰撞中，熱點話題得以全面剖析，2017博鰲房地産論壇的衆多話題中，三四線城市無疑是一大關注點。

過去一年多，當房企争相回歸一二線，並在相似的布局戰略中不得不接受越來越高的土地成本之時，卻不料一些偏安三四線、幾乎名不經傳的“小房企”不僅在業績上搶了個先，還喊出了未來一兩年内沖擊千億的目標。

這些來自三四線城市的快速增長，不得不讓更多的房企重新來審視三四線城市的機會。

在著名經濟學家、瑞穗證券亞洲公司董事總經理沈建光看來，三四線城市是推動這輪房地産行業增長的主要動力。

他表示，過去的調控都是全國一刀切，一旦一線城市調控，二三線城市全部一起調控。而這一次是因城施策，一二線城市調控，三四線城市還在鼓勵去庫存，“如果沒有三四線城市銷售的火爆，很難看到現在房地産格局還這麼樂觀。”

截至目前，從房企披露的前7月銷售業績來看，不少房企在7個月里幾乎實現了去年全年的銷售額，甚至有房企在采訪時表示，到今年底，公司的業績肯定可以實現同比增長100%。

然而，並非全部房企對三四線城市都這麼樂觀。

東原地産董事長羅韶穎在回應如何在華東中進行布局時就表示，要警惕都市圈中的“僞溢出”。

她認為，都市圈這三個字是很容易把人繞進去的，一些地方離都市中心只有50公里，聽起來似乎很有誘惑力，但在很大比例上是僞溢出，“我們劃一個圈，360度，可能就只有那麼1度2度的溢出方向，因此對于這一塊我們會特别小心”。

不過她也指出，在南京這樣長條形的城市，有一些地方看似比較偏僻，但是有能力承載主城區溢出，而且這些地方又恰好是沒有限購限貸政策。在南京主城區政策調控比較嚴格的時候，東原也會把投資轉向這些地方，以達到均衡化。

又如新城控股高級副總裁歐陽捷在采訪中所表示的，商業紅海中要找機會點，同樣的三四線的住宅市場也需要找機會點。

綠地金服總裁助理、道堃資産總經理的高翔則從金融機構的視角，對于三四線城市給予了自己的評判。

在他看來，4号文件對房地産的資金來源及用途進行限制之後，三四線的住宅是房地産私募基金除了商業地産和自有資金之外的另一投資方式，但是他也建議，並不鼓勵私募基金紮堆去三四線城市投資，因為風險相對來說是比較高的。

他說：“雖然一些環上海、廣州、深圳、津京冀都市圈，大都市或者交通網絡能夠輻射到地區，可能有更長遠的發展空間，但是沒有産業依托的、人口流入的三線城市，在去庫存的大背景下，階段性地會有不錯的表現。從長遠來看，仍然不建議大量資金去投這些方向。”

戰略眼光見仁見智，在市場還未完全得以驗證之前，或許所有的的房企都不得不以一種“懷疑中的堅定”向前行進。