博鰲特寫 | 貨币趨緊風向下房企融資出路

2017博鰲房地産論壇·特寫 去年底開始融資渠道逐漸收緊後，7月份舉行的全國金融工作會議，再度将防控金融風險，強化監管明确為接下來的重要市場導向。

多位業内人士在2017博鰲房地産論壇直播間接受觀點地産新媒體采訪時認為，下半年乃至接下來一兩年，這些政策都不會有很大的變化，“貨币流動性依然趨緊”。

盛世神州首席執行官李萬明指出，受按揭貸款利好等因素推動，前兩年樓市尤其一線及強二線城市成交量出現大幅的增加，但供應量並沒有跟上成交量的節奏，供求不平衡使得房價上漲過快，樓市杠杆及風險也越來越大。

為了去杠杆，降風險，讓房地産市場往健康穩定的态勢發展，金融緊縮政策出台不可避免。

于房企而言，這似乎意味着融資難度将持續加大，成本也有所上升，因此近期越來越多的房企開始調整融資結構，出海借債現象也明顯增多。

不過，中國工商銀行投資銀行部房地産行業首席分析師柳陽認為，雖然防控金融風險被提至重要位置，但尚未有很多實質性的措施出台，市場便已快速反應出來，“房企有點自己吓自己了”。

對此，隆鑫控股總裁元磊亦提出了類似的觀點：“國家並不希望任何一個行業失去資金的支持，出現不健康的停滞，所以融資渠道其實一直都在，不可能卡死。”

事實上，有些政策並非就是為了限制，而是提出一個導向，讓企業根據市場情況作出相應的策略調整。元磊表示，融資收緊政策針對的主要還是銀行貸款渠道，通過減少企業的銀行貸款，從而降低杠杆風險。

且在國家鼓勵金融創新的基調下，收緊銀行貸款渠道後，就可間接推動房企調整資産組合，尋找更多與産品匹配的融資方式和金融工具，包括PPP、産業基金、資産證券化、REITs等模式。

“企業在合适的階段用合适的方式來匹配合适的産品，金融機構能從企業中得到收益，企業也會得到金融機構的持續的資金支持。”

但盛世神州首席執行官李萬明對此則提出了不同的意見，認為此前就是因為銀行機構也正是以金融創新的名義，建立了許多在信托、銀行、資管計劃間遊走的金融理财産品，且繞過監管和調控，使得多數企業濫用杠杆，變得越來越泛濫。

此番金融工作會議中提到的防控金融風險，實際上是為了控制這些曾經泛濫的理财産品。

“清理和控制之前到處在濫用的理财工具，知道真正的企業融資貸款量有多少。”李萬明指出，整體上從銀行出來的貸款其實並沒有減少，新增貸款依然在增加，只是把理财産品端控制了，所以才會讓市場覺得融資收緊。

提及金融創新，李萬明表示，資産證券化、CMBS、企業發債、REITs等真正合法的金融創新還在推進，這些更直接的融資方法，将使得企業的融資看的見，風險也更可控。

李萬明還透露，國内真正的REITs已在緊張推進中，預計明年就會推出，且最先推出的産品或以政府主導的PPP以及廉租房證券化為主。

觀點地産新媒體了解到，去年12月底國家發改委曾與證監會等部門聯合發文推進PPP（政府與社會資本合作）資産證券化，今年7月13日，證監會再度明确将加快推動REITs等能有效支持PPP項目建設的創新産品落地。