萊蒙地産轉折之路 融創之後133億再售197萬平資産大包

觀點地産網 停牌又復牌近一個星期後，萊蒙國際終于揭開了其“潛在非常重大出售事項”的謎底。

如今衆多房企都在為規模而到處攻城略地，萊蒙卻反其道而行，将原本在一二線城市擁有不少令人“眼熱”資源一再出售，在向融創轉手過若幹項目一年後，萊蒙此次又打算轉手8個項目，但這次買家已不再是融創。

8月15日晚上，萊蒙一紙公告宣布，已與和昌集團訂立買賣協議，計劃将旗下4個目標公司的全部股權及貸款以約133.26億元代價售予和昌集團，就此将位于深圳、廣州、杭州、南京等6個城市的8個項目，總計約197萬平方米體量的物業轉讓。

事實上，去年與融創交易過程中，後續有部分項目停止了出售，但由于此次萊蒙並未在公告中詳細列明出讓標的項目的信息，因此並不确定此次資産轉讓中是否涉及與融創未竟的交易標的。

而一年前将若幹項目賣給融創時，萊蒙的管理層曾表示會繼續尋找更好資源，提高銷售，但目前再度大舉抛售物業，尚未尋到新項目的萊蒙，手上原有項目已賣得差不多了。

其實，近兩年轉型過程中的萊蒙賣出資産已成為其實現資金回流同時調整債務的主要方式。

值得一提的是，由于有了去年融創的先例，加上提前停牌預告，市場上其實已猜到此次萊蒙資産轉讓的一二，同時對于此次交易的買方——和昌集團也極為關注。

133億的合作

“通過此番合作，萊蒙國際将持續降低負債，優化資産結構，並借力于充沛的資金優勢，加速向房地産+大健康的投資及轉型。”這是資産出售公告發布後，觀點地産新媒體聯繫萊蒙相關負責人得到的回復。

與去年将同類資産包賣給融創時的目的一致，萊蒙國際此次再度大舉出售資産，調整債務結構是主要原因。

據公告披露，萊蒙與和昌集團在8月15日正式簽訂了買賣協議，就此向和昌出售4家目標公司的股本權益，包括泰祥的全部股本、常州萊蒙79%股本、深圳水榭花都25%股本及南昌萊蒙19%股本。

而常州萊蒙余下的21%股權、深圳水榭花都余下75%股權及南昌萊蒙余下51%股本權益均由此次交易涉及的另一間目標公司——泰祥間接擁有，意味着交易完成後，和昌将擁有這4家目標公司的全部股權。

該4家目標公司均直接或間接擁有位于深圳、杭州、南京、廣州、常州、南昌6大城市，處于不同開發階段的8個物業項目，估計淨可售或可租賃的總建築面積為197萬平方米。

至于出售的總代價則約為133.26億元，包括兩項，一是物業資産的價值，約為106.72億元，二是目標公司的貸款，總值約26.54億元。

觀點地産新媒體了解到，在此次交易的資産中，萊蒙特意将其中深圳項目含有的部分商鋪、康樂中心、綠化層以及停車位等物業劃除，不作為買賣協議中的交易内容，這些除外物業将在協議買賣協議簽訂後8個月内從目標公司中轉出。

值得注意的是，此次交易将分兩步進行，首次将轉讓80%的股權，6個月後再轉讓20%股權。在首次轉讓完成後，萊蒙還繼續間接持有泰祥、常州萊蒙及深圳水榭花都各自20%股權及南昌萊蒙14%股權，但各目標公司已不再是其附屬公司，财務業績也不再于其綜合财務報表綜合入賬。

而在首次完成至和昌償付代價最終金額余款期間，萊蒙仍有權在目標公司集團各成員公司保留一個董事會席位，且所提名的董事有權要求檢視該公司财務資料，任何買賣股權的事宜須取得董事會一致同意。

在買賣協議簽訂後的三個月内，萊蒙還需召開股東大會，以供股東批準該項交易的進行。

對于此次的交易，萊蒙在公告中形容，為調整業務策略及變現具有長遠發展周期的物業項目“提供一個理想的機會。”

並稱：“董事相信，該等交易可提升本公司的資産淨值，釋放該等資産之價值，而近年來有關價值並未能在股價完全反映出來，從而為股東創造價值及提供最佳回報。該等交易亦将改變本集團的現金狀況，減低本集團整體借貸水平，使本集團可為其營運及日後可能出現之潛在新投資機遇騰出資金。”

觀點地産新媒體查閱公告了解到，此次的資産抛售，确實為萊蒙帶來了可觀的回報及收益。

按和昌需為交易償付的約133.26億元（相當于153.24億港元）代價計算，萊蒙在此次交易中所得的款項估計為153.2億港元，據此，萊蒙預計可獲得未經審核除稅前收益淨額約79.3億港元。

而對于該筆超150億港元回流現金的用途，萊蒙也已在公告作了介紹，其中約20%（折合約29.9億港元）将用作償還現有借貸，包括金融機構提供的約11.1億港元融資以及其他較高利率的債務。

另外超過一半，約55%（折合約84.8億港元）的資金則用于物業及其他投資，包括中國、香港、澳洲悉尼的8個現有或新房地産項目投資。另外約25%（折合約38.5億港元）留作一般日常資金。

萊蒙與和昌

事實上，近兩年萊蒙一直處于較大的短期債務壓力中，截止2016年3月31日，其125.43億的借款中就有近50億港元需要在一年内償還，而去年全年其合約銷售為45.73億港元，及至去年底，萊蒙仍有約91.62億港元的借貸，其中約32.53億需一年内償還。

因此出售資産成為萊蒙實現資金回流同時調整債務結構的主要方式。

早在去年5月份宣布将7個項目資産包售予融創時，萊蒙方面即表示所得款項約60%（約25.1億元）用于償還借款，其余40%（約16.7億元）則用于一般營運資金。

在公布此次最新的資産出售事宜之前，萊蒙也在其一份正面盈利預告中表示，得益于期内出售了一間附屬公司的部分股權以及深圳南山區珠江均安城市更新項目的合營企業權益，其預計今年上半年将錄得綜合純利，而去年同期，萊蒙錄得的是綜合虧損淨額。

不過，算上去年約40億賣給融創的過百萬平方米物業與此次再轉手的197萬平方米項目，萊蒙一年多時間里已大舉出售了約300萬平方米土地儲備，而且還是位于一二線熱點城市，如今衆多房企搶破頭的土地，賣了之後，萊蒙打算做什麼？

在公告中，萊蒙對此有所解釋。“完成後，本集團預期于中國、香港及澳洲悉尼11個城市擁有14項房地産項目。該14項房地産項目當中，合共估計淨可銷售/可租賃建築面積17.1萬平方米将為持作出售物業，而合共估計淨可銷售/可租賃建築面積20萬平方米将為持作投資物業。”

而早前，與融創交易時萊蒙方面就表示正在深圳、上海積極尋找新項目，今年初業績會上亦強調會争取更好的資源，提高銷售，並在明後兩年實現快速的規模增長，不過目前其新項目未有大的動靜。

對此，有行業人士就猜測，萊蒙或許已無意地産業務的繼續發展。

但萊蒙方面則予以否認，表示未來公司将聚焦在高價值的經營性物業收益及海外物業的發展和增長上，堅定向大健康方向轉型。對于此次的資産轉讓，萊蒙方面也並不稱為出售，而表示是旗下位于深圳、廣州、南京等四個公司展開合作。

對于此次萊蒙的資産轉讓，由于有了去年融創的先例，加上提前停牌預告，市場上其實已猜到一二，因此更為關注的其實是此次交易的買方和昌集團。

觀點地産新媒體查閱資料獲悉，和昌集團創建于2007年，總部位于北京，是一家集房地産開發、資本金融服務和物業服務等為一體的綜合性房地産企業，下轄和昌地産、和昌資本及和昌物業三大産業，目前在國内已布局了鄭州、洛陽、合肥、武漢、南京、蘇州、揚州、濟南、杭州等14個城市，擁有40多個地産項目。

就在8月初剛結束的2017博鰲房地産論壇現場，和昌集團董事長武磊恰好接受了觀點地産新媒體的采訪，彼時談及公司發展規劃，其還表示希望未來将布局擴至20個城市，每個城市實現50億的銷售，在2020年達到千億規模。

其透露，近兩年和昌集團正通過合作並購等方式快速擴大規模，此前已借此獲得了大概300萬平方米的土地儲備，“近期也在談一些大的平台或資産包的並購，這大概會給公司帶來400-500億的貨值儲備”。

據介紹，去年和昌集團銷售規模164.5億，今年上半年銷售規模在90億左右，全年目標200-220億。而在萊蒙披露的交易公告中提及，和昌集團将以現金支付交易對價。