觀點人物：著名商人潘石屹的東成西就

觀點地産網 潘石屹略顯疲态。

2017年8月18日下午2點，他像往常一樣安靜地走進會場面向深圳的聽衆。在此前一周，他經歷了“西裝”“短褲”與周圍人士完美錯搭的烏龍，這次穩妥起見，換上了一套深灰色西裝。

他看起來不會模仿郭德綱的句式，自稱“非著名商業地産商”，相反，對于自己精致的商人身份十分在意。他在現場公開吐槽：“我到香港才發現，沒有任何人認識我，問SOHO中國是幹什麼的，也不知道！”

先在全國共享辦公市場調研一圈，後在杭州、南京舉行見面會，再返回北京召開城市拓展招標會，之後南下深圳、廣州，最後順道前往香港出席業績會。

潘石屹剛來深圳才20多個小時。8月16日，他宣布鎖定北京、上海、杭州、南京為共享空間SOHO3Q全國拓展的第一批城市，京滬是試點基地，杭甯因寫字樓空置率高，20多個小時前，他率隊到達深圳。

這幾乎是SOHO中國自成立以來在深圳罕見的一次正式亮相，潘石屹有久遠的創業情結，近兩天走在30年前第一次下海到達的城市，他覺得“心情不能平靜”。

2015年SOHO3Q謀求擴張時，SOHO中國曾決定首選深圳作為京滬以外第一站，並一度尋求與騰訊進行合作。只不過後來出于“試驗階段”原因，轉而選擇了杭州。

時間一長，或許潘石屹自己都快把這件事給忘記了。

他現在鮮有提及寫字樓散售模式，SOHO3Q初期的“衆包模式”，對重資産、買地蓋樓、輸出管理等話題也不主動展開。取而代之的是，他開始大談特談諸如此類話題：李開復的著作，時代的巨變，組織方式的變化，輕資産模式以及規模經濟。

潘石屹近期甚至下令制作了若幹短視頻，分享他對時代變化的思考。在視頻中，他以知識之友的口吻敦敦告誡，人類社會變成了一個有機體，社會組織方式發生了很大變化，一種網絡的、分布式的組織方式已經出現，還援引甘地的名言佐證相關判斷。

在一番缜密分析後，視頻里的他狡黠地抛出一個結論：“SOHO3Q，就是我們思考的答案。它是一個共享的平台，以一種自由靈活的方式……”

在長達40余分鐘的互動交流環節，潘石屹不厭其煩向媒體傳遞SOHO3Q的信息，正如此前幾天在其它城市的的發言内容——

“我們這個産品已經是比較成熟了。”

“到深圳、廣州、南京、杭州開拓，底線之一是絕對不能虧本。”

“十萬個（共享辦公）座位以下談競争沒有意義，規模做到三五十萬個才有。”

“共享辦公空間需求量非常大，城市空置率高對3Q的發展不是壞事，反倒能降租金。”

如果沒有出售寫字樓，SOHO中國或許會跟這個房地産行業的其他友商一樣，為寫字樓的銷售價格和租金回報率的漲跌興奮或焦慮，推出的共享辦公也只是多元化進程中錦上添花的一環。

過去五年，潘石屹對SOHO中國進行了三次戰略調整。

第一次是2012年，SOHO中國宣布告别散售、轉型自持物業，潘石屹解釋原因是“銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅”。在早前散售大行其道的年代，精準鎖定購買力強勁的煤老闆為公司帶來了巨大的成功，這種戰略又讓人記住了他那句“煤炭和糧食是我們生命中最基本的要素”。

第二次是2015年前後，SOHO中國重走銷售之路，陸續整售包括上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場等在内多個項目，加上今年最新宣布出售的3個項目，該公司在三年間共計出售6個項目，套現資金逾300億元。

潘石屹曾以“一個純粹的商人”自居，他為出售資産做辯護稱，這是基于低買高賣的最基礎生意原則——即使賣掉的是紮哈·哈迪德的作品，和抛售資産逃跑沒丁點關繫。一個月前，他還借萬達出售資産一事表達看法：

“通過變賣資産降低負債率，房價還沒有跌呢，一旦房價下跌，高負債的公司會很難受。”

不過，即便如此潘石屹仍無法消除外界給他貼上的“告别房地産”標簽。

在深圳見面會上，再一次被問及出售資産時，他不得不回應：“你看租金回報率，無論是酒店、商場、住宅還是寫字樓，還不如中國銀行們的貸款利息高，這個帳怎麼算過來？”

而在套現300多億元後，潘石屹表現出一副“手里有糧，心里不慌”的輕松表情。他在現場重申最新戰略調整的内容：SOHO中國以後不再拿地開發，並集中通過租賃寫字樓來發展3Q産品。

他還對觀點地産新媒體表示，回流了大量現金後，第一件事就是還貸款，尤其是償還外币債務，做到外币負債為零；第二件事是在一二線城市開拓3Q的規模，但它是輕資産業務，“花不了這麼多錢”。

但他還是忍不住吐槽這一次轉型帶來的落差：“尺度有時候算不過來，（以前）房地産算的都是幾億，現在（3Q算的）都是幾百萬，中間差了兩個零吧。”