博鰲特稿 | 高翔：新形勢下地産投資機遇

觀點地産網 對于房地産而言，金融一直是至關重要的存在，兩者既相互獨立又彼此相依。作為地産金融這條“賽道”上的選手之一，成立于2015年的綠地金服也許只是行業新秀，但有着深厚的底蘊。

近日，綠地金服總裁助理、道堃資産總經理高翔，用其十余年的地産投資經歷，向觀點地産新媒體展現了一個多元化的房地産金融生态圈。

閱歷決定眼界。十余年的地産生涯，來回奔波于一百個城市，與大大小小的開發商洽談合作，主導操作房地産投資超百億規模。高翔見證了地産行業、地産投資從高歌猛進到大浪淘沙的整個歷程，豐富的閱歷讓高翔對房地産基金有了更多屬于自己的洞見。

在高翔看來，並購是房地産這幾年來重要的發展趨勢，每個鮮活的並購案例背後都充滿了“大魚吃小魚”的原始生存邏輯。

過去一段時間，經濟增長放緩，金融行業去杠杆進程加快，房地産調控升級，中小型房企的财務和經營風險不斷上升，生存空間被進一步壓縮。

“跟大開發商相比，中小開發商在很多方面沒有優勢。比如同區位項目，大開發商在操盤能力、銷售價格以及融資成本上更具優勢；而大開發商還具有品牌溢價效應，這些都是中小開發商無法比拟的。”

高翔用數據進一步指出，大開發商發公司債或者做企業融資時，融資成本在5%-8%之間，而中小開發商則會高達10%或者更多，即便如此，中小開發商也很難融到資金。這也導致另一個問題的出現：在土地儲備上，中小房企劣勢明顯，難以與資金雄厚的大開發商抗衡。于是，在出現融資難、資金鍊緊張等困境時，尋求並購成了中小房企的重要選擇。

此外，對于大房企來說，由于招拍挂市場的拿地門檻和資金審核越發嚴厲，並購正逐漸成為主要的擴儲方式。

“2014、2015年百強房企占的市場份額35%、36%，但到了2016年就達到41%。從這個趨勢來看，三五年之内百強房企的規模會占到整個市場份額的60%到70%，這是勢不可擋的。”高翔對未來的市場趨勢預測道。

這波並購浪潮，也給房地産基金創造了絕佳的投資機會。

“第一類機會是選擇一些優質房企進行投資。随着並購浪潮的興起，百強房企中排名50到100名的企業必然會在此趨勢下，通過並購不斷擴大規模，上升排名。”高翔表示，這些房企首要解決的就是資金緊缺的問題，道堃資産可以從中挑選一些優質的企業進行資金支持，幫助他們完成並購。

除此之外，尋找好的項目標的也是重要策略之一。高翔透露，在並購過程中，很多項目本身非常優質，但苦于資金的壓力，才選擇被並購。“我們可以聯合一些企業收購他們，或者投一部分股權或債權進去幫助他們緩解資金壓力，這樣我們可以從並購里面找到一些機會。”

並購之外，随着中國房地産市場增速的放緩，多樣化的資産配置方式成為中産階級實現資産增值的有效方式。

高翔表示，中産階級群體規模不斷擴大的同時，消費理念、行為模式也正在發生着翻天覆地的變化。相比之前，這部分新中産階級，他們具備更好的投資意識、一定的投資渠道與資金實力。

高翔舉例說，最早的一批中産階級，他們年齡普遍在50-60歲，更多還是習慣自己來運作資金。但是如今以70後、80後為代表的新中産階級，他們更自主地選擇投資模式與投資渠道，也更注重資産配置。對于互聯網金融行業而言，他們的投資潛力非常巨大。

以下為觀點地産新媒體對綠地金服總裁助理、道堃資産總經理高翔先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您經歷過中國地産開發最輝煌的時期，可以說是最了解房地産開發及地産投資的老地産人，如何看待目前頻起的房地産並購風潮？在這樣的並購趨勢下，您認為未來地産投資存在着哪些機遇？

高翔：說到並購，我們要理解並購産生的原因是什麼。我跑過很多的城市，也接觸過很多大大小小的開發商，總結原因就是，相比大開發商，中小開發商在很多方面沒有優勢。

比如說大開發商有品牌，同一區位的項目，它的操盤能力更好，銷售價格更高，融資成本更低。就融資成本來說，大開發商發公司債或者做一些企業的融資，融資成本一般在5%到8%之間，但是中小開發商很容易就突破10%，甚至10%以上。值得一提的是，即使在這麼高的融資成本下，中小開發商依然很難融到資金。

還有就是對利潤的要求不一樣。銷售淨利率不到10%，大開發商也可以去做，因為項目的體量足夠大，大開發商能夠接受6%到8%的銷售淨利率進行薄利多銷。中小企業因為融資成本比較高，所以如果沒有10%以上的銷售淨利率，是沒動力去獲取一些項目的。

另外就是規模不一樣。在一二線城市，一塊土地動辄幾十億，一些中小房企的資金規模根本無力承擔，擴張動能不足，大房企的優勢進一步凸顯。所以在此背景下，很多中小企業逐漸轉型，或者将項目進行售賣，這是並購産生的主要原因。

從2014、2015、2016年這幾年來看，大房企的並購越來越多，並購規模也在提速增加。對于大房企來說，並購是很重要的風潮。以前大房企，一般來說，都是通過招拍挂獲取土地，但是現在很多大型企業並購的量比招拍挂的量還要大，並購逐漸成為他們獲取項目的主要方式。

數據顯示，2014、2015年百強企業占的市場份額是35%、36%，但到了2016年就達到了41%的市場份額，所以從這個增速來看，三五年之内百強企業的規模會占到整個市場份額的60%到70%，這是勢不可擋的。

那麼，在並購風潮的趨勢下，我們可以找到什麼樣的機會？我覺得有兩類機會可以把握。

“第一類機會是選擇一些優質房企進行投資。随着並購浪潮的興起，百強房企中排名50到100的企業必然會在此趨勢下，通過並購不斷擴大規模，上升排名。”高翔表示，這些房企首要解決的就是資金緊缺的問題。

這種情況下道堃資産可以從中挑選一些優質的企業，進行資金支持，幫助他們完成並購。

第二個是項目的投資。我們接觸的很多優質的項目，被並購並不是因為項目原因，而是因為資金的原因。這種情況下，我們可以聯合一些企業收購它，或者我們投一部分股權或者債權，幫助他們緩解資金壓力，這樣我們可以從並購里面找到一些機會。

觀點地産新媒體：有不少聲音認為，中産階級的成長将成為拉動金融進步發展的需求側主功能，綠地金服也是互聯網金融這塊的，對此您是怎麼看待中産階級在互聯網金融領域的潛力？

高翔：關于中産階級，國内外目前無統一的定義標準。但我們可以知道的是，随着時代的發展，如今的中産階層已經不再是十年前的中産階層，不論是消費理念還是消費行為，這部分新中産階級，早已發生了翻天覆地的改變。

以70-80後為主力的新中産階級，他們有良好的教育背景與先進的投資理念，因此，他們能夠更快、更好地接納、運用新的投資模式與資産配置方式。這對于互聯網金融行業來說，是巨大的利好消息。

另一方面，他們有資金實力。根據瑞信全球财富報告顯示，中産階級将近50%的個人财富用于金融投資。這一群體，正在成長為互聯網金融的主力軍。以綠地廣财平台為例，70後、80後的新中産階級客戶占了超過7成的比例，他們的投資額在平台整體規模中有着舉足輕重的意義。

中國目前已經有超過2億中産階級，預測到2020年，中國中産階級的規模将增長至7億人。這7億中産階級既具備一定的投資理念，又有一定的投資實力，那麼，當這個群體逐漸導入到互聯網金融平台時，帶來的投資額有多巨大可想而知。所以在未來的一段時間内，中産階級都是值得去把握的重點人群。

觀點地産新媒體：綠地金服在大浪淘沙的“互聯網+”大潮中優勢是怎麼樣的？如何打造具有吸引力的産品來留存用戶資金？

高翔：綠地金服做互聯網金融的優勢主要有以下方面。第一個方面是我們的股東背景強大。綠地作為世界500強、國有控股的特大型企業，在房地産領域已經深耕了25年。綠地金服作為綠地集團旗下子公司，在房地産互聯網金融領域有得天獨厚的先天優勢。

第二是獲取優質資産的能力。依托綠地在這個行業的品牌影響力，我們會有很多的優質開發商及項目資源，包括大開發商、中小型開發商以及中小型開發商的各類項目。我們在這些項目資源的基礎上層層篩選以後，最終挑選出優質資産。

第三是在上市公司管理的體繫下，我們不僅有缜密的風控體繫以及嚴苛風控標準，還有着與主業挂鈎的超強不良資産處置能力。

第四是我們的專業團隊。綠地金服的團隊成員，多為來自各大金融機構和房地産行業的優秀人才，經驗豐富且專業性強。總結而言，這四大優勢是支持我們在互金浪潮中不斷前進的主要原因。

那麼，我們是怎樣吸引並留存住用戶資金呢？我發現我們的客戶有一個特點，就是黏性非常強。由于我們對項目有嚴格的挑選過程，平台上的産品偶有供給不充足的情況，即便如此，用戶還是選擇将大量資金留存在平台上，等待購買産品。

為什麼黏性這麼足呢？我總結下來主要是有三點。第一點是剛才說的那些優勢，包括股東背景、資産優勢、風控、團隊等等，各個層面都在保證資産質量和項目安全。

第二是我們獨有的社交理财模式，這一模式是口碑營銷在現實中的有效實踐。我們将這個行業内首創的社交理财模式構建成一整個“有場景、有溫度”的行為閉環：首先，用戶在投資前可以通過贈券-索券功能，向好友索要優惠券，一方面促進了朋友圈的共享互動，另一方面也通過口碑營銷，使處在該圈層中的用戶更加信任綠地廣财；其次，用戶在投資後可立即獲得繫統生成的投資成功紅包，並可将現金紅包分享給好友，進一步形成朋友間的互利互動。最後在産品到期後，用戶可以将産品安全到期的信息分享至朋友圈，讓朋友來點贊，點贊人數越多，可獲收益越豐厚。通過這一個“有趣、有利”的社交閉環，綠地金服的獲客成本僅為現有市場獲客成本的30%。

第三是收益，因為我們有獨創的社交理财功能，能通過朋友圈自然帶客，所以金服很少做媒體推廣。我們更願意将每一分錢廣告的錢都省下，用在客戶身上，讓客戶成為真正的受益者。

觀點地産新媒體：道堃資産是綠地金服旗下的專業資産管理平台，那麼面對大量的存量資産，道堃資産是如何進行投後管理的呢？

高翔：投後管理一直是我們的優勢所在。綠地香港的主業就是做房地産開發和管理，在做一些債權或者股權類的房地産投資時，我們的投後管理更加得心應手。

那道堃資産是如何進行投後管理的呢？主要在幾個方面，第一是只要是我們所投資的項目，無論在哪個城市，也不分股權投資還是債權投資，我們都會安排專人駐場監管，這和一般的金融機構不一樣。

第二，道堃資産投後項目監管的嚴格、細致程度在行業内排名前列。得益于房地産開發背景及行業專業度，我們投後監管會對所投項目的工程建設、營銷、成本管理等各個方面進行把控。另外，道堃資産會有投後管理巡檢和投後管理的定期報告，及時跟進所投項目每個月、每個季度的進展，充分保障項目的安全性。

觀點地産新媒體：房地産存量改造項目正處于加速發展的機遇與挑戰下，如何讓它發揮更好的效益？

高翔：關于存量資産，我們做了一個統計。一線城市，尤其是北上廣深這四個城市，從2016年的數據來看，二手房的成交量要大于新房的兩倍以上，這些成交量里面，又有着大量的辦公樓和商業存量資産，所以可以說一線城市已經完全進入存量時代。

進入存量時代以後，如何做存量物業的改造呢？這是對道堃資産提出的一個新課題。我們發現很多的存量資産的區位非常好，但因開發年代久遠，規劃定位不合理等，使得他們的價值沒有得到充分的發揮。那我們可以針對這些存量資産進行改造，包括重新定位、招商和運營，使得他們的價值提升至市場化的價值，這中間，我們也會獲得很大的價值空間。

但是要做這個業務，需要有比較好的後端管理能力，包括改造、招商、定位和運營的能力。道堃資産可以結合綠地在後端招商、管理和運營的優勢，把存量資産改造做出價值。

觀點地産新媒體：房地産企業正在尋找更多的融資渠道，房地産私募基金、房地産信托等新的融資渠道也開始涌現。與傳統的融資渠道相比，這些融資方向有什麼優劣？

高翔：嚴格意義上來說，房地産私募基金和房地産信托不是新的融資渠道。2010年是房地産私募基金的元年，房地産信托也早在2008、2009年後逐漸成為常用的融資渠道了。

這些融資渠道與傳統的銀行、保險融資渠道差别很大，規範和標準也各不相同。我覺得銀行和保險等傳統金融機構的優勢在于資金量大，房企的融資成本較低，相應的，傳統融資渠道的融資要求更加嚴格，需要接受銀監會或者保監會的統一監管。

而房地産信托或者房地産私募基金，雖然也有一繫列的規定與標準，例如信托的432規定，但相對來說，更會看重一些項目本質的東西，融資成本會更高一些。總體來說，房地産信托和私募基金是房地産領域多層次融資渠道的一個有力補充。