博鰲特寫 | 闫家瑞：合生創展如何看待規模？

2017博鰲房地産論壇·特寫 誰能想到，多年前王石對合生“地産航母”的這一稱贊，今日反成為外界拿來評論合生發展過慢的歷史性證據。

欲戴皇冠，必承其重。不管是“地産航母”還是“華南五虎”，從前市場賦予合生的稱号，已經成為身上難以撕去的標簽。

規模似乎成為這家房企繞不開的話題，當朱孟依逐漸離開輿論場之時，年輕的朱桔榕于2013年開始擔任合生副主席。爾後，合生内部在管理體制、營銷等方面做了相應的調整。

由于合生管理層鮮少露面，外界對于這家企業的發展邏輯有些捉摸不透，在疑惑之中不免伴随着争議。

8月7日晚，在2017博鰲房地産論壇召開期間，合生創展住宅投資事業部副總經理闫家瑞走進博鰲直播間，接受了觀點地産新媒體的采訪，解答外界對合生的疑問，闡述了合生對規模的看法以及對未來的計劃。

規模與利潤之間

根據合生創展披露的數據，2017年前七月合約銷售金額約50.80億元，較去年同期約63.14億元下跌19.6%，涉及的合約銷售面積約36.74萬平方米。

“業績不能叫下滑，因為這與合生整體的開發節奏是有關繫的。”對于媒體的發問，闫家瑞回應稱，合生上半年並未有全新盤推售，今年新推項目集中于第三及第四季度面市。而且，上半年合生整體的營銷策略是去庫存，優化産品結構，所以對銷售做出了調整。

雖然上半年銷售額下降，但合生的平均售價上漲了35.8%，增至每平方米13826元。

談及此，闫家瑞流露出對合生發展模式的自信：“有些上市公司的規模，論銷售額可能是合生的十幾倍甚至幾十倍，但是論淨利潤額可能跟我們是差不多的。”

翻閱年報可見，合生2016年經營收益為162.56億元，年度溢利為38.42億元，股權持有人應占溢利達38.68億元，淨利率達23.64%，毛利率達27.6%。

至于規模訴求，闫家瑞透露，合生内部制定了三年及五年發展規劃，對規模有一定要求，但對于規模增速沒有強制性的要求。而且，合生對于規模的追逐，前提是要确保利潤與現金流的安全，並且符合合生的開發節奏。

自1992年創辦至今，合生創展已走過25個年頭，經歷過多個起起伏伏的地産周期。在闫家瑞看來，以往積攢下來的經驗正是這家老牌房企應對當前市場調控所具備的優勢。

他表示，不管處于周期的高潮還是低谷，合生的銷售業績都是比較穩定的，這種情況已經持續了十多年。外界可能有不同的解讀，但對于合生來講，這種穩定恰恰是最關鍵的。

闫家瑞續稱，在銷售額穩定的前提下，合生自己持有並且經營的資産規模在這些年間擴大了很多倍。因而，即便受調控影響，這些資産可以給合生帶來很穩定的現金流，獲取較高的經營收益。

除了銷售規模增長比較慢，土地公開市場上也難覓合生的身影。對于外界對土地儲備上的擔心，闫家瑞表示，合生在目前的情況下不會主動在公開市場上與别的企業競争。

他還特别提到，合生在城市更新、舊城改造、一二級聯動方面積累了比較多的經驗，在華南地區已有一些項目入手，但還未到公布的時候。

商業地産潛力股

事實上，合生創展算是商業地産的老生，在商業地産熱潮起來之前，合生至少在十年前便已宣布進軍商業地産領域。

2016年，在商業地産呼聲減弱之際，合生選擇了逆市發力。當年10月，合生以一場發布會正式向外界介紹了合生商業的五大業務闆塊——城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、産業園，並推出了城市綜合體品牌——合生匯。

總體來看，合生商業的規模在逐漸壯大，據介紹，未來3年合生商業将推出30余個商業項目，仍會以北京、上海、廣州三大城市為軸心，進一步拓展“環渤海、長三角、珠三角”三大經濟圈為一體的事業版圖。

但這個數字或許只是冰山一角，據合生商業透露，目前已經在全國十余個城市擁有70余個商業地産項目，已建成運營的項目面積超過300萬平方米。此外，根據合生2016年年報顯示，在總計3013萬平方米的土地儲備中，商鋪、辦公室及酒店還擁有584萬平方米土儲。

酒店方面，已擁有十余家酒店的合生還計劃構建起五星級酒店、高級服務公寓及普通商務酒店的體繫，與國際知名酒店管理公司凱悅酒店集團及洲際酒店集團及全球最大的國際服務公寓業主和運營商雅詩閣集團進行品牌合作與凱悅酒店、洲際酒店、雅詩閣集等進行品牌合作。據悉，未來合生将在上海、北京、廣州等城市推出十余家酒店，目前籌備中的有位于上海靜安及通州共三個項目。

寫字樓業務方面，合生已運營寫字樓面積超百萬平米，出租率在90%以上。

十年發展過程中積累下來的優質商業資産或許是合生在逆市中加大布局的底氣，對于未來的商業市場前景，合生商業認為，接下來商業地産将逐漸出現分化、整合，運營管理能力也将成為核心競争力。

“只有那些發展具有可持續性、擁有強大運營實力的運營商才能在打破行業發展瓶頸，受到市場的認可，最終實現加速發展。”

據悉，合生商業主推的綜合體産品合生匯，将在今年第四季度推出位于北京朝陽區廣渠路的朝陽合生匯，而北京通州合生匯、上海靜安合生匯及蘇河灣合生匯正在籌備中。