領袖訪談 | 戴宏亮和他的城

觀點地産網 百富東方偌大的會議室里，坐在眼前的戴宏亮先生穿着簡單白色T恤衫，戴着一副標準無框眼鏡。

不聞其聲，給人爾雅溫文之感，但戴宏亮先生有着渾厚聲線，說話甚有力量，自然散發出特有的個人氣場。唯有面對不到十歲的女兒，戴宏亮輕聲細語，盡顯父愛。

采訪前，他張羅小女孩兒和自己的幾位部屬旁聽，這也是他第一次繫統講述自己的故事，從百富東方到天安數碼城再回到百富東方，其中重點分享講述了十多年來對産業地産行業的認知和理解。

缜密的思維邏輯讓戴宏亮成為一個很好的講述者，對産業地産的深刻認識則令其話語具備“含金量”。談起了百富東方的未來，他認為産城融合才是産業地産的終極目標。

“天安數碼城往事”

作為曾經天安數碼城的“活名片”，如今外界似乎習慣仍将天安數碼城與戴宏亮作為固定搭配詞組，談起天安數碼城則不能不談戴宏亮，提起戴宏亮則不得不聯想到天安數碼城。

2015年，戴宏亮離開天安數碼城，開始着手發展百富東方。大多數業内人士對百富東方還是知之不詳。

這一段故事，他追溯到了1994年。

1994年，戴宏亮開始創業，創業公司即為現在百富東方的前身。是的，在戴宏亮進入天安數碼城之前，百富東方早已存在，只是那時還不叫百富東方。

戴宏亮創業的初期，主要是發展深圳南山蛇口片區的四五個傳統住宅地産項目。2002年，百富東方開始涉足舊廠房改造，戴宏亮從一家央企手中收購了深圳蛇口的一片工業舊廠房。因臨近著名的海上世界，未曾想竟成為蛇口自貿區中皇冠上的一顆明珠，如今成為潛力巨大的蛇口標志性舊改項目。涉足工業廠房改造後，戴宏亮想把百富東方帶出南山蛇口，希望有更大的發展空間。

因當年的機緣巧合，從2009年擔任天安數碼城集團執行董事兼總裁至2015年，戴宏亮帶領天安數碼城從科技産業園升級至城市産業綜合體階段，按照他的話來說，這令天安數碼城“插上了翅膀”。講述中提及的天安數碼城第一代創始人馬申先生也被認為是天安數碼城的關鍵人物。在戴宏亮執掌天安數碼城之前，他曾将深圳車公廟天安工業園改造為中小民營科技産業園區，並将其命名為“天安數碼城”，那段時間天安數碼城受業界廣泛關注，一度被稱為“天安模式”。

2009年，為适應新一輪全國擴張，戴宏亮将天安數碼城轉變為集團化管控模式。與此同時，推動了天安數碼城涉足城市更新、加強産業運營平台建設、走向國際化、發展輕資産闆塊等。

在作出這一繫列變革之後，天安數碼城再次受到業界關注，甚至成為了産業地産中的“商學院”，引得許多同行争先效仿。戴宏亮說，在産業地産領域，從實踐到理論方面的探索，天安數碼城當時都走在了全國的前面。

當時戴宏亮代表天安數碼城在全國各地的媒體上發聲，将天安數碼城的探索和實踐上升到理論高度。他将地産闆塊分為五大類，分别為傳統住宅闆塊、商業地産闆塊、旅遊地産闆塊、産業地産闆塊，以及大健康與養老地産闆塊。那個時候，“産業地産”這個名詞還是首次出現，到了今天，“産業地産”已經成為政府及行業里公認的專業名稱。也是在那個時候，天安數碼城開始廣納賢才，招兵買馬，制定“兩洲兩圈”發展戰略，殺進二線城市主城區進行全國擴張。

再回憶，曾經的努力和成就都讓戴宏亮頗為感慨：“天安數碼城凝聚了我們很多人的心血和努力，每個項目都可以寫出一本書，都有很多故事，很多人也在這個過程中成長起來。”

培養了大量的人才，是戴宏亮覺得驕傲的地方。由此天安數碼城在當時不僅成為了産業地産的“商學院”，也變成了産業地産中的黃埔軍校，但戴宏亮也對天安數碼城頗有遺憾。

“可惜天安數碼城受到中港股東背景的影響，從一定程度上，制約其成為一家巨無霸公司”。戴宏亮原本希望努力推動天安數碼城上市，引進戰略投資機構，成為一家市場化程度高的公衆公司，整合更多資源，但終究未能成功。

“天安數碼城就此失去了最佳窗口發展期，這也是我離開的原因之一，很多想做的事情做不了，我開始想做回自己的百富東方了。”

開啟新征程

2015年，戴宏亮正式離開天安數碼城，開始将所有精力投入百富東方。

正式介紹百富東方前，戴宏亮先“曬”出他的一張名片——簡單一張白色卡片，正面除了印有名稱、電話、公司全名及地址之外，卡片的右上方是百富東方的中英文名稱、Logo以及“中國産城融合運營商”一段小字；卡片背後則僅有八個字“産城融合，創新夢想”。

按照戴宏亮的劃分，産業地産發展至今有5個階段，分别為工業園階段、工貿園階段、泛科技産業園階段、城市産業綜合體階段，以及産城融合（或特色小鎮）階段。在天安數碼城紮紮實實經歷了前四個階段的發展，百富東方則從城市産業綜合體往産城融合過渡。

戴宏亮解釋，産城融合的核心是解決、支持實體經濟，産生混合經濟體，産生可持續增長的稅源，避免城市和區域空心化，這應該成為産業地産的終極目標。

具體要做的，他用一句話進行概括：“聚焦城市發展和産業轉型升級所帶來的需求變化，致力于項目開發建設、産業運營服務、新興産業金融服務，及綜合配套服務的全流程服務體繫的構建，傾力打造不同主題的城市産業綜合體，構築适合不同城市特色、主題清晰的産城融合示範項目。” 百富東方産城融合的第一批實操起點，從杭州、青島、重慶開始。

為深耕深圳推進城市更新項目，2015年百富東方與雲南城投集團合資成立雲城投（深圳）投資有限公司；為推進特色小鎮發展，2016年，百富東方與碧桂園合作成立平台公司——碧桂園百富産城發展公司。

創業之痛

創業維艱，戴宏亮坦承，百富東方在前進的路上必然會碰到許多困難。

“第一方面肯定是金融，産業地産如果不把金融做好，是插不上翅膀的”。戴宏亮指出，在現在的環境之下，金融對産業地産的支持力度遠遠不夠。産業地産的産業屬性，決定其需要做中長期的培育和孵化，而不是像住宅一樣的高周轉率。

戴宏亮決定接下來花費更多的精力在金融和資本這一塊，“我希望通過個人的學習和改變，引進金融、並購風投的專業團隊，帶動百富東方進行轉型”。

除了金融方面的壓力之外，團隊建設似乎也頗令戴宏亮憂心。

“産業地産行業雖然經過了十多年的發展，但真正成熟的職業經理人和擁有綜合運營管理能力的團隊太稀缺了，社會上知其然不知其所以然的人太多，能夠落地、執行、明白做事的人太少。”

如此，戴宏亮極為重視培養團隊，堅持讓幾位部下一塊旁聽這一場專訪正是有“培養”之意；此外，即便是在接受采訪中，他也會突然出題考驗一下自己的員工。

金融闆塊和團隊建設之外，百富東方發展中的一繫列問題也亟待戴宏亮思考及規劃。比如如何把集團和各闆塊業務頂層結構設計得更好？如何獲取更多的戰略合作？如何整合更多社會資源、獲取更優更多的儲備？如何形成品牌力？

盡管正努力積攢力量、努力從内到外完善百富東方，但與他的願景相比，或許還需要更多的時間，發展的路還很長。“百富東方或許有機會實現彎道超車，所以我充滿了信心和期許”。

這或将意味，很快，百富東方就将成為戴宏亮的另一座“城”。

以下為觀點地産新媒體對百富東方投資集團董事長戴宏亮先生的采訪實錄（摘選）：

關于天安數碼城：

觀點地産新媒體：您曾被稱為天安數碼城的“活名片”， 2009年開始，您帶領天安數碼城展開全國範圍内擴張，並從“傳統的科技産業園”轉型為“城市産業綜合體開發運營”，能不能給我們講述一下這個故事？

戴宏亮：2009年，我們總結天安數碼城珠三角幾個項目的經驗之後，在提高到理論體繫的過程中，進行了産業地産及其模式的梳理。在分析天安數碼城具備集團化、走向全國的可能性後，着眼于當時經濟活躍度最高、城市群聚集程度最強的區域，開始提出“兩洲兩圈”的擴張戰略。

當時将天安數碼城升級到4.0版本，把它按照未來的規劃定位，稱為“城市産業綜合體”，其實是為了跟商業地産區别，因為商業地産當時提出“城市綜合體”，我們加入“産業”兩個字，是以産業為主導的城市綜合體。

當時我提出要進主城區，要進城市，不要在城市周邊，不要在城鄉接合部，以此提高整個天安數碼城的盈利能力和變現，以及資産的價值。這些邏輯關繫和理念提升之後，天安數碼城才開始走向全國，主要布局二線城市、省會城市、區域中心城市。現在證明這個戰略是正确的。

此外，我們還在三個方面進行努力。一是針對行業概念的普及。2009年時，産業地産相對小衆，天安數碼城的願景是成為行業領跑者，因此就應該有領跑者的擔當和責任。也是在這個時期，天安數碼城開始進行繫統性的紮實的品牌建設，一直受益至今。

二是加強跟地方政府合作，包括頂層規劃、産業招商、産業基金、配套建設等，共同打造成為這個區域産業升級和價值提升的重要引擎，起一個示範引領和帶動性作用。

三是明确定位，重點服務成長型企業，做加速器。圍繞此類企業的需求，構建精準的産業生态環境。

觀點地産新媒體：珠三角的天安數碼城是做得比較成功的。

戴宏亮：是，都是熬出來的。

産業地産是在協助政府做改變城市的工作，讓城市從鬼城、睡城，變成産生持續稅源的“稅城”，這不是一件容易的事情。

之前天安數碼城都是工業用地，沒有住宅用地，後來做産業和做商業時，開始一定要進行适當比例的配套住宅用地，希望加強現金流和産城融合。所以那時候的城市産業綜合體，實際上是現在産城融合的前版。

如此，每一個項目通過努力和建設，通過招商，最後形成産業之城，避免城市空心化，推動區域的城市化進程。這種類型的項目才能真正推動城市化進程，而不是看建多少住宅和商場，要讓企業紮堆，把區域做旺形成産業集聚，這就是當時我們做的事情。

在産業地産這個領域，天安數碼城這家企業，包括這個企業里的所有人都是在用心做這件事情，這是它最可貴的精神。

關于百富東方：

觀點地産新媒體：百富東方與天安數碼城有何區别？

戴宏亮：百富東方是從城市産業綜合體往産城融合過渡。

我們的定位是中國産城融合運營商，堅守産業構築城市未來的理念，希望把土地、産業和金融融合三件事做好。

一句話總結就是，聚焦城市發展和城市轉型升級所帶來的需求變化，致力于項目開發建設、産業運營服務、新興産業金融服務，及綜合配套服務的全流程服務體繫的構建，傾力打造不同主題的城市産業綜合體，構築适合不同城市特色、主題清晰的産城融合示範項目。

百富東方将會在天安數碼城的基礎上更進一步做梳理、思考和總結。我們一直認為，做産業地産要認清三件事情。第一，産業要和地産更好地進行對接。原來的産業跟地産是完全分離的，産業是産業，地産是地産，但是産業地産這個闆塊是帶有産業的屬性，把産業運營放在第一位，把産業的招商結合到物理開發和建設中。

第二，不同時期、不同歷史階段，産業地産的表現形式和代表性符号是不一樣的。産業地産要做的事情，就是用不同時期不同的表現形式和不同的運作模式，整合社會的資源和力量，推動城市化進程，避免城市空心化，促進地方産業轉型升級。

第三，不可否認傳統地産也服務了傳統經濟，但它的稅源貢獻是一次性的，而為什麼産業地産受國家和政府的扶持和支持？因為在所有的地産闆塊里面，它最能服務實體經濟。

現在我們更為關注的重點是如何建立品牌，研究互聯網、物聯網甚至人工智能背景下的前沿産業和社區模式；頂層設計如何建立最佳的股東結構；資金和金融應該如何組織發揮最大力量；如何培養新的增長點，孵化基于産業地産的更多業務模塊，建立業務生态；以及如何培養團隊，支持更多的年輕人，成為一家平台型企業。

未來持有物業、經營性物業越來越多，除了資産增值之外，我們希望能夠有更多的現金流支撐發展。現在我們嘗試放大每一個規模達百萬平米的項目，對區域産生的影響力，将城市産業綜合體做深做透，做更有深度的資源整合。比如在杭州，我們跟當地政府合作，将以項目為核心的區域，打造成整個矽谷小鎮，並成功成為浙江省首批省級特色小鎮。

我們要将項目本身變成一個新興的城區，成為更有城市屬性的特色小鎮，而不是完全抛開城市，到一個農村或者是一個集鎮去，這不是我們的方向。其它的城市依此類推，在重慶我們聯合政府，打造一個區的CBD，很容易整合周邊所有的政府資源、企業資源，很容易把這個項目變成産城融合的示範項目。

觀點地産新媒體：就是重慶璧山的那個項目？

戴宏亮：對。所以我們未來做的事，不是僅為單個項目的問題，而是怎麼整合周邊的政府和社會資源，然後融合不同主題，以産業為支撐，形成宜業宜商宜居的可持續發展微型城市體繫和産業新城，這就是産城融合模式。

百富東方直接從城市産業綜合體走向産城融合，我們希望在未來兩三年里能利用現在的項目，整合更多資源，形成産城融合的示範區，為城市單一産業園樹立更高的標杆。這一點，我們走在了前面。

做特色小鎮一定是依托大城市的，所以我們短期戰略是聚焦粵港澳大灣區，在未來經濟最有活力的地區發展，這就是我們特色小鎮的第一步策略，以深圳、廣州為依托，布局周邊區域。

策略實現上，通過逐步增強品牌影響力，以及和當地政府合作關繫的深入，希望能夠整合其他的發展商，所以不排除跟任何的央企、國企和大的品牌企業合作，抱團去整合資源，去利用優勢獲取更多優質的土地。

觀點地産新媒體：目前百富東方項目的具體情況如何？

戴宏亮：當前在深圳重點推進包括蛇口項目在内的三、五個舊改項目，重慶的項目計劃再通過4到5年完成建設，現在已經建設3年，總共1000畝毛地，建設規模是160萬平米，現在已經建成40萬平米，在建30萬平米，這個項目要随着城市共成長，重慶的房價雖然低，但我們對重慶是看好的。杭州項目是70萬平米的建設規模，已經建成20萬平米，是矽谷小鎮的核心引擎。青島項目70萬平米，在建20萬平米，正逐步呈現良好态勢，相信不遠的将來會有可喜的成績。

去年8月9号開始，我們跟碧桂園達成共識，共同建設科技小鎮。第一步是依托深圳，再發展東莞和惠州。我們認為東莞和惠州是最有潛力做好産業小鎮的，不是文旅小鎮。我們沒有叫特色小鎮，而是産業小鎮、科技小鎮。更重要的是響應政府号召，響應産業轉型，把産業的事情做好。同時也滿足碧桂園在東莞、惠州的儲備需求。

希望在未來3-5年之内，能夠逐步在東莞和惠州等臨深片區有3-5個科技小鎮，而且每個科技小鎮的規模都在1-3平方公里，甚至其中有一個項目能達到20平方公里的規模，完全是深港的一個衛星城。

關于産業地産和特色小鎮：

觀點地産新媒體：“産業地産”是您代表天安數碼城在2009年第一次提出的，那您對産業地産的定義是怎麼樣的？

戴宏亮：關于産業地産，理論界和行業都沒有一個標準統一的說法，現在我們自己總結的定義是，以區域經濟發展戰略和産業規劃布局為依托，以高成長的産業聚集為核心，融合科研、辦公、會展、會議、居住、酒店、休閑和交通等城市空間，提供全方位的産業生态環境服務平台，形成相互依存、相互助益、具有強烈都市意象的高效城市産業綜合體，這也是我們對城市産業綜合體的解釋。

産業地産發展的歷程和階段，我們把它分為5個發展階段，分别為工業園階段，工貿園階段，泛科技産業園階段，城市産業綜合體階段，和現在熱議的産城融合和特色小鎮階段。我們是從頭經歷到尾，紮紮實實經歷了每個階段，而且在每個階段都是可圈可點，而後面進入者不乏有各種類型的投機主義者。很多企業還沒做明白前面幾個階段，就直接往産城融合做，住宅地産痕迹太深、太強，現在則要給自己包裝，開始導入産業，去硬生生的嫁接。

觀點地産新媒體：他們是真想做，還是想通過這個途徑拿一些地？

戴宏亮：這兩種心态都有，第一目的肯定是想拿地，保證規模和快周轉，想做住宅。但因為政府的需求，又必須做産業的事情，這是一種痛苦的選擇，也是一種被動的選擇。

産業地産的核心是産城融合，這是終極目標。特色小鎮、科技小鎮的模式，其實也就是實現産城融合。産城融合最核心的則是支持實體經濟，避免地區空心化，産生混合經濟體，産生可持續增長的稅源，這是多赢的局面。

對傳統地産公司來說，将由高周轉率、高去化和一次性稅源，轉變為可持續稅源，轉變為中長期收益；對地方政府來說，逼着地産公司轉型，接着發展城市、推動城市化進程，也産生可持續增長的稅源，形成了産業聚集和新的産業，以及新的增長點和新的競争力；對于所有的企業和産業來說，通過這個平台更容易由高成本地區向低成本地區轉移。

未來的特色小鎮應該是四個類型，第一類應該是産業小鎮，産業地産利用産業運營能力和優勢，到大城市周邊，帶動大城市産業溢出和發展差異化的特色産業，用産業運營和招商引進産業集聚，形成特色産業；第二類是文旅小鎮，現在很多旅遊地産公司，利用主題公園帶動房地産開發，做綜合的區域整治，變成綜合的房地産開發；第三類是健康、養生養老小鎮，可以把文旅和大健康休閑、醫療養生養老理解為特色産業，或者是未來的支柱産業里面的一個發展方向；第四類是在原已形成文化特色和旅遊特色，或産業特色基礎上，經過一些整治，融合産業、文旅和大健康休閑旅遊的小鎮。

我是從三個層面來看特色小鎮這件事的。國家和地方政府希望做特色産業小鎮，我覺得是好事，但是首先第一個層面應該講清楚什麼是産業地産。

要談産業地産是幹什麼的，就是我剛才講的三點，第一是産業跟地産如何更好的對接；第二是特色小鎮作為産業地産在當前這種時代背景下的表現形式，推動鄉鎮的城市化進程；第三最終大家都要想明白它的本源和本質是如何真正實現在企業自身盈利的同時服務于實體經濟和快速形成特色産業聚集。

第二個層面，在當前中央提出特色小鎮是富有戰略意義、指導意義的。

第一是對我國30多年的城鎮化和城市化道路的總結現在提出來富有重要的意義，在新的時代背景下，特色小鎮的提出是對當今城鎮化發展路徑的一種新的選擇；

第二是參照歐美和日本這些成功國家的經驗，很多大企業都是從村鎮或者小鎮成長起來的。特色小鎮帶動了特色産業和龍頭産業，帶動了周邊整個區域的發展和小鎮的建設，這里有很多的案例，比如格林威治小鎮、瑞士的養生養老特色小鎮，以及法國的一些很有意義的文旅小鎮；

第三，我們國家本身就已有這方面的經驗探索。80年代中期到90年代初期，中國鄉鎮企業和農村經濟發展非常迅猛，已經形成了很多特色的、有意義的規模經濟和小鎮經濟。當時大力發展民營企業和鄉鎮企業，國家有70%的貢獻是這些鄉鎮企業産生的，這方面我們已經有許多成功的經驗。

只是這二十幾年來，因為政府的行政手段和資源的配置以及規劃理念的傾斜，首先要發展一二線城市，把所有的資源、手段和政策傾斜到城市，所以這二十年大力發展了城市，城市建設取得了巨大的成功，但是我們對農村、村鎮支持不夠，資源傾斜不夠。經濟發展到這種程度，城市化進程走得比較快，已經快趕上很多發達國家的程度了，但我們忽視了農村經濟和鄉鎮經濟，忽視了大城市旁邊廣大的郊區。現在中央和地方政府明白要放開這張手，開始大力發展農村經濟、鄉鎮經濟；

第四，市場也在發揮作用，現在城市病，比如交通擁擠、高成本、入學難、房價高，逼着一大批企業和個人向大城市周邊低成本的區域轉移，這種現象現在已經發生，市場這只無形的手在調節，中央看到了這一點，應該順勢而為。

現在特色小鎮掀起了全社會所有的力量，不僅是政府關注，還有金融行業的傾斜，資本在尋找新的故事，房地産商也很熱衷，不管什麼類型的地産公司，都覺得這又是一個新的蛋糕，要去分享，要去搶占。

第三個層面，中央提出特色小鎮于國家層面富有積極的戰略意義，它的本意還是希望能夠把城市周邊發展起來，希望他們能夠跟大城市形成一個互補，同時更希望培育新的增長力，培育具有創新力和競争力的特色産業，實現全社會産業體繫由傳統制造業進一步向智造型轉型升級，培育高附加值的特色産業方向，從而支撐國家新的經濟增長，産生新的經濟增長點，豐滿産業結構。

從這三個層面我們把特色小鎮的意義講清楚後，就要圍繞如何把特色小鎮做好了，展開來講，可以有很多的話題。現在大家都從各個角度各個層面在講，很熱鬧！不過都是在嘗試和摸索階段，所以我們需要在前進中不斷總結經驗。下一步政府該怎麼做？市場該怎麼做？如何平衡小鎮與房地産之間的關繫？我們在未來實踐過程中要不斷總結尋求更好的經驗來借鑒，而不是一窩蜂的打着特色小鎮的旗号去搞新一輪的房地産和政績工程，這才是重點。

觀點地産新媒體：現在就有這種趨勢。

戴宏亮：中央和各個地方政府都已經意識到了。其實不管新企業還是老企業進入這個行業，無外乎還是要把四個方面的事情做好。

第一是要做好足夠中長期的心理準備；第二是要有資源和能力把土地、産業融合的事情做明白，核心産業導入跟城市要結合起來；第三做好品牌運營，管理團隊的人才儲備也要建立好；第四是搭建好頂層結構設計。能把這些事情做好的企業已經很了不起了。

觀點地産新媒體：您覺得到今天特色小鎮有泡沫嗎？

戴宏亮：一定有泡沫，而且現在真的是要去地産化，但是在開發和運營中又不能缺少地産闆塊，地産運營是工具和手段，要把它運用好，平衡好尺度。

觀點地産新媒體：如果一個産業出現了非理性繁荣，可能會導致資産的價格虛增，這樣的話，放在特色小鎮的語境來說，會不會導致地方政府看到這麼多企業過來圈地，把土地的價格和要求提高，反過來對于想拿地，想真正做産業、做特色小鎮的企業遭遇一定的阻礙？

戴宏亮：那肯定會，所以這就在于各個地方政府能不能正确地平衡好，包括怎麼去控制土地，怎麼樣進行管理，怎麼樣支撐和支持小鎮的發展，和發展商之間有怎麼樣的關繫等。特色小鎮富有戰略意義，是件好事，但政府确實應該警惕新一輪的圈地運動和去地産化，但也要歡迎不同類型的地産公司，因為他們經歷了幾十年的發展，現在是真正有運作能力、運作經驗和大資本的。

中國人做事很快、很有力量，只要把特色小鎮相關配套政策制定好，支持到位，三五年之内我們會看到全國各地開花， 100個甚至可能超過1000個特色小鎮都會蓬勃而起，像雨後春筍般冒出來，百花齊放，中國有這個力量，也有這個經濟實力。

在發展的過程中，再總結失敗和經驗教訓，結合當地的産業，結合當地的文化沉澱，賦予它文化標簽，再進行整合並制定一繫列的政策規範它。相信經過我們這一代人5年、10年的努力甚至更長的時間，一定能夠做出很多世界級的特色小鎮，我覺得是可以期許的。