小鎮見未來 | 一位中海前老總的冒險與産業地産觀

觀點地産網 富力麗思卡爾頓酒店二樓C廳，以“産業小鎮的未來派”為主題的城市觀點論壇廣州行現場吸引了一批房地産研究專家和産業地産一線操盤手。

在衆多産業操盤手中，張一平是最受關注的少數人之一。這位曾經被譽為深圳地産界“三劍客”之一的前中海深圳老總，如今的頭銜是“啟迪控股股份有限公司高級副總裁”。有與會嘉賓看到名單後驚呼：“不敢相信是我認識的張一平先生！”

論壇尚未開始，一身白色POLO衫，留着簡短清爽發型的張一平接受了觀點地産新媒體的采訪。在半個小時多的訪談與此後的論壇現場中，他講述了自己從傳統房地産轉型産業地産後的心路歷程。

前中海老總的冒險

作為現場第一個演講的嘉賓，這位在房地産行業耕耘近30年的前中海老将一上台就表示，“今天不是發言，更不是演講，只是一個交流”，並“懷着一顆敬畏的心”。

對于身份的巨大轉變，張一平感慨萬分：“一不小心從傳統房地産跨到産業地産以後，感覺産業地産不好玩，非常難玩。”

他提及自己職業生涯轉型後所面臨的主要矛盾——産業地産要運營得好，需要大部分自持，因為不自持，業态難以控制；如果大部分自持，又高度考驗企業的現金流。“投入那麼大，回報從哪里來？”

這麼難玩的産業地産，對于喜歡冒險“老地産人”來說，或許是人生又一次全新冒險旅程。

張一平從來就不是守舊之人。任職中海深圳總經理期間，他親自跑到北大招生，颠覆了“中海地産無北大畢業生”的歷史；此後再次打破中海人不打高爾夫的傳統，成為中海史上名副其實“高爾夫第一人”。

張一平從來都自信。1998年亞洲金融危機重創中海之際，他主張在深圳拿地；面對質問，他豪邁地承諾“在深圳只要有一個人買房子，我一定讓他買中海的房子”，最後成功說服當時中海掌門人孫文傑。

不落窠臼與自信，使張一平成為中海史上頗負盛名的職業經理人之一，在他的帶領下，中海跻身深圳地産界“三劍客”，成就了“文有萬科，工有中海，理有金地”的地産佳話。

意氣風發之際，張一平同樣不憚于冒險。2001年，其辭任中海深圳總經理一職，並在此後組建愛地時代地産顧問有限公司，聲稱要做中國房地産界的“麥肯錫”，為行業的發展提供更新更高更大的平台。

從2001年至2015年，房地産經歷了黃金十年，期間催生了出大批的房地産咨詢與服務公司，愛地時代在此中也迎來大爆發，15年來，張一平帶着他的團隊，踏遍40多個城市，投資、管理和服務的項目超過300個。

時光流轉，房地産步入白銀時代，張一平也開始了他的第二次冒險。因緣際會結識啟迪控股常務副總裁陳響，經過一番暢談之後，愛地與啟迪發生重組。重組後，張一平出任啟迪控股高級副總裁，轉戰産業地産。

兩年多的走訪考察與潛心研究，張一平深感産業地産的“難玩”，但再“難玩”也無非有兩種後果——玩好了，便可以乘風而上，做大做強；玩不好，就只能跌落。

血液中的冒險基因讓他無畏無懼：“做任何事情都有風險，首先要自信，為什麼現在很多孵化器在關門？現在主導的産業一個一個在做，孵化器即使全部死掉，你能不能成為最後一個死掉的人？”

産業觀與方法論

在産業地産領域摸索兩年後，張一平如今形成了自己的産業觀及方法論，這些思考體現于其新東家啟迪控股的發展路徑中。

作為清華大學的校辦企業，啟迪有用許多先天的優勢，1994年開發並運營的清華科技園，現已成為全國乃至全世界科技産業孵化基地的樣本之一。

“大學應該更多地為科技創新做貢獻。在這方面，世界上有兩個地方做得最好，一個是斯坦福，一個是清華科技園。”一次國際會議上，微軟創始人比爾·蓋茨曾如是評價。

張一平告訴與會聽衆，在啟迪的一體三螺旋商業模式中，第一個便是政府、學校和企業三合一。因此，除了清華大學豐富的科研資源，政府同樣是啟迪背靠的大樹。

如今，通過與地方政府、地産企業合作，啟迪已經在全球擁有260多個産業創新基地，其中一半是孵化器，四分之一為科技園，還有四分之一為科技城和科技小鎮。

在科技園的開發管理過程中，張一平一直強調要形成生态。他指出，七八十年代的科技園是“移大樹”的模式，也就是圈一塊地，到外地招商引資，找一些成熟的企業進駐，有了生産力，就能解決就業、提供産品、創造稅收。

但這樣的園區是無序的，“工廠與工廠之間並不能産生化學反應，或者並不能産生非常強的關聯度。”

在他看來，現在的科技園不應還是過去“移大樹”的模式，應該是有種子，也有樹苗，有大樹，也有小樹的一個全生态鍊。

這些種子、樹苗、大樹、小樹将與園區共成長，“在成長的過程中，（園區）給他提供了很多，他也要給我們提供一定的回報。”他認為，這也是一種反哺的渠道。

與此同時，作為園區的運營與管理平台，也不應只是提供清潔、保安等服務，還應“跑跑工商，跑跑稅務，跑跑政策”，為企業提供人、技術、市場、錢。

他将産業園所擁有的豐富資源比喻為磁場，聲稱“如果我們要做得好，一定是我有一個強大的磁場在這里，我要有很多的資源協同，能夠吸引那些人。”

因此，除了要将園内的資源構建成生态鍊之外，張一平認為，産業很居住的人群間也應産生一種生态。

他建言，在打造産業園的時候，企業要将現有的資源、未來的資源、和政府的政策結合起來，判斷能吸引什麼樣的消費人群，看看跟産業之間是否具有互補性，再去思考應該導入哪些産業。