無錫48.5億土拍 3宗地低溢價成交背後房企理性與選擇

觀點地産網 距離萬科溢價27.95%拿下濱湖區宅地剛好兩周時間，無錫土拍再次“遇冷”，並且這一次溢價更低。

10月30日，無錫以網上拍賣的形式出讓三宗地塊，其中一宗位于錫山區錫東新城闆塊，兩宗位于惠山區前洲、西漳闆塊。三宗地塊總面積33.06萬平方米，總起拍價45.58億元。

觀點地産新媒體了解，由于區位條件優越、配套完善，錫東新城地塊早在年初的時候就吸引了較多開發商注意。另外的兩宗亦因位于惠山城鐵國際商務區核心開發區域和天一新城黃金位置，亦引廣泛熱捧。

此次拍賣的地塊還均設有最高限價，地塊要求當網上競價達到最高限價時，如仍有2家或2家以上單位要求繼續競買的，将繼續競公共服務設施配建面積，並要求相應公共服務設施配建建設成本不計入房價準許成本。

最終出讓結果顯示，三宗地塊並沒有觸及最高限價，最終以48.48億元的總價成交。相比較于45.58億遠的起拍價，三地塊綜合溢價6.36%，單塊地中的最高溢價也僅為12.5%。

建發低溢價拿地首入無錫

本次土拍中，建發30.03億元拿下錫東新城XDG-2016-31号地塊，樓面價9556.85元/平方米，溢價率6.19%，實現首入。

據了解，該地塊是近三年内無錫土地市場最大的一種居住用地。地塊吸引萬科、建發、合景三家房企參與，是本場土拍持續時間最久地塊。

地塊在前20輪競拍中，主要以萬科和合景二者之間的争奪為主，期間建發偶有摻和，但無關要緊。在随後的競價中，萬科逐漸放棄該地塊争奪的主權，建發進而開始發力，主要争奪在建發和合景之間展開。

最終經過近40輪、一個半小時的競價，建發報30.03億元，擊敗合景，奪下錫東新城地塊。地塊溢價僅6.19%，並沒有觸及最高限價，無需競公共服務設施配建面積。

資料顯示，地塊為居住商業用地，面積19.64萬平方米，容積率≤1.6-1.9，出讓起價28.28億元，起始樓面價為9000元/平方米，地塊設置最高出讓限價42.42億元，最高樓面價限價1.35萬元/平方米。消息稱，宗地位于錫東新城商務區山河路東、弘業東路北，屬于錫山區的幾何中心，具有較高的投資價值。

對于地塊最終得主建發，據了解，該集團已經從廈門逐步向上海、深圳、成都、長沙、蘇州、合肥、杭州、南京、南甯、福州等城市拓展。目前已成功開發的房地産項目涉及城市核心精品、高端别墅、近郊大盤、商業地産、高端寫字樓、城市綜合體、大型公建等。

觀點地産新媒體查閱，此前6月份，建發也曾以15.3億元的總價連奪得蘇州WG2017-12-1地塊和WG2017-12-2号地，首入蘇州太倉。半年報顯示，該公司通過拍賣、挂牌、合作、收購等方式合計新增土地面積28.87萬平方米，對應規劃計容建築面積為53.45萬平方米。

另外的兩幅地塊，惠山城鐵站XDG-2012-54号地塊被弘陽10.35億元拿下，樓面價4863.61元/平方米，溢價率12.5%；西漳XDG-2016-45号地由南京美的房地産有限公司低價8.1億元競得。

出讓文件顯示，XDG-2012-54号地位于惠山區前洲鎮萬壽路與站北路交叉口東南側，總占地8.51萬平方米，為居住用地，容積率≤2.5，出讓起始金9.2億元，起始樓面價為4323元/平方米，最高樓面價限價6484元/平方米，地塊最高出讓限價13.8億元。

XDG-2016-45号地位于惠山區天豐路南側、惠山大道西北側，總占地4.91萬平方米，土地用途為居住用地，容積率≤2.0。宗地出讓起始金8.1億元，起始樓面價8247元/平方米，地塊最高限價12.15億元，最高樓面價限價1.24萬元/平方米。

房企的理性與選擇

據了解，該次出讓的三宗土地共有8家企業參與了報名競價，其中，XDG-2016-31号地3家、XDG-2012-54号地6家、XDG-2016-45号地1家。而三宗地塊的第一次有效報價樓面地價為9015.91元/平方米、4440.69元/平方米、8247元/平方米，對應的溢價率分别為0.18%、2.72%及0%。

以土拍最終成交價48.48億元總價計算，相比較于45.58億元的起拍價，三地塊綜合溢價6.36%。即使是單塊地中，XDG-2012-54号地最高溢價也僅為12.5%。

土拍沒有想象中的熱烈，出讓結果讓人略感意外。

事實上，近一年來由于多輪市場調控的加碼，無錫土地市場相比去年早已“風光不再”。據統計，從2016年以來，無錫土地市場成功出讓的樓面地價在萬元以上地塊共13幅，而今年僅占了4幅。

觀點地産新媒體查閱以往報道，去年9月21日，富力地産經過7個小時、271輪鏖戰，以41億元奪得無錫梁溪區地塊，溢價率高達267%。9月22日，華潤同樣溢價高達237.68%艱難拿下無錫錫山區XDG-2010-24号地。

相對于以往這種近似瘋狂的搶地，今年以來，房企開發商在無錫土地市場的表現“乖巧”了不少，也愈加理性。就是像萬科這種沖規模的企業，在10月30日的土拍中也無過激行徑。

業内人士對觀點地産新媒體表示，從房企報名的數量上來看，當日土拍的前洲樓面價4440.69元/平方米的地塊比較受歡迎，共有6家房企的報名。另外兩宗地，或因起始樓面價太高，房企報名相對謹慎，共只有4家房企參拍。

公開資料顯示，西漳天一新城XDG-2016-45号地即使以底價樓面地價8247元/平方米成交，也成為區域最高樓面地價。據悉，惠山區目前最高樓面地價是龍湖的億仁醫院西地塊，該地塊樓面價7883.47元/平方米。

同樣，錫東新城XDG-2016-31地塊最終成交樓面價也達9556.85元/平方米。去年8月，該地塊鄰近的美的公園天下樓面價為7560元/平方米，一年時間内，錫東新城闆塊地價上漲近三成。消息稱，地塊就是以底價成交，樓面地價也排錫山區第三。

對于土拍中房企的表現，了解無錫土地市場的人士稱，開發商對于無錫市場還是看好的，對比其周邊蘇州、南京等城市，無錫依舊處于價格窪地。