同行十載 億達44.6億獨力接盤瑞安“大連天地”全部股權

觀點地産網 牽手開發“大連天地”項目十年後，瑞安宣布退出。

11月14日晚，億達中國、瑞安房地産和瑞安建業分别發布公告，宣布簽署大連天地並購協議。交易完成後，大連天地項目将成為億達中國全資子公司，並将貢獻超過200萬平方米土地儲備。

對于這個預期總建築面積300萬平方米、總投資額達300億元的“巨無霸項目”，若幹年前，時任瑞安建業行政總裁的黃勤道曾表示，該項目面積較多，預料未來會引入更多策略性夥伴。現在，大連天地将由億達中國獨立推進。

而對于該項目的未來，億達中國方面充滿信心，億達中國CEO姜修文在簽約成功後表示：“公司希望借此機會，拓展大連核心土地儲備，為2018年業績提升儲備充足的彈藥。”

億達全面接手大連天地

據各方公告披露，億達分别與瑞安房地産及瑞安建業簽署收購協議，兩項收購總共需花費代價達44.6億元。

其中，包括向瑞安房地産收購大連天地項目公司股東富岸集團有限公司已發行股本的61.54%、境外貸款及可轉讓境内債務，及買方已有條件同意促使償還不可轉讓境内債務，總額為31.60億元（相當于37.16億港元）。

以及向瑞安建業收購富岸已發行股本28.20%、境外貸款及可轉讓境内債項；及買方有條件同意促使償還不可轉讓境内債項，交易總額為13億元（相等于約15.33億港元）。

公告介紹，富岸為一間投資控股公司，于本公布日期，由瑞安房地産、瑞安建業及億達集團分别持有61.54%、28.20%及10.26%權益。富岸則透過其附屬公司持有大連天地項目78%權益，而余下22%則由億達集團持有。于交割後，富岸将成為億達中國全資子公司。

據觀點地産新媒體查閱公告，大連天地項目為大連一項大型綜合發展項目，預計可發展的總樓面面積約為300萬平方米，包括軟件辦公室、住宅、商業及零售物業、酒店及教育設施。

對于此次交易，億達方面尤為看好項目未來發展，其在公告中稱，大連天地項目包括多個辦公室、住宅、商業及零售物業部分，而項目項下的未發展地塊已經符合相關條件以展開建設。

億達中國CEO姜修文則在簽約成功後表示：“公司希望借此機會，拓展大連核心土地儲備，為2018年業績提升儲備充足的彈藥。”

事實上，億達中國去年曾向觀點地産新媒體透露，其接下來公司的目標是，“力争未來3-5年向千億資産量級邁進”。據其最新業績數據顯示，2017年前10個月，億達中國的合約銷售金額約為54.44億元，權益合約銷售金額約為42.56億元，同比分别下降約20%、12%。

由此看來，大連天地項目或将成為億達中國未來提振業績的一大支撐。

另據公開資料顯示，大連天地項目地處億達中國多年重點開發與運營的旅順南路産業帶，與大連信息軟件園咫尺之遙，與大連軟件園距離15分鐘車程。

按照億達方面表述，其在此區域擁有顯著的集群優勢，可享受三大園區的協同效應。主力客戶群體在本地區需求依然旺盛，迫切尋求新開盤項目滿足剛需及改善型需求。園區租戶亦可借新項目帶來的更大辦公空間供應，得到租賃效能的全方位優化。

億達中國CFO馬蘭在談到本次交易時也對觀點地産新媒體表示：“在樓市進入比拼土地價格的火熱時期，獲取位于公司長期深耕區域、主力客戶認知度高的土地資源，既符合公司一向穩健的運營作風，又強化了公司對本地區價值提升後所能創造的銷售溢價及持有運營潛力。”

就觀點地産新媒體了解，2017年以來，大連市場呈現量價齊升的樂觀局面，土地市場成交活躍，地王頻現，進而推升了區域内房地産企業的土地成本，擡高了大連的入市門檻。

“億達作為深耕大連30年的商務園區專業運營商，在業内有着領先的品牌信譽。本次積極拓展大本營核心土地儲備，也在成本上有效規避了招拍挂方式下的高溢價。”億達方面如是表示。

而對于交易的另一方而言，本次出售實為瑞安房地産“輕資産策略”中既定的一步棋，且獲利頗豐。

瑞安房地産于公告表述，根據本集團自2015年起采取的“輕資産策略”，交易事項可讓本集團盡量提高若幹到期及/或表現未如理想物業的價值、改善其整體資産周轉率，並将其資金循環投入其他新機會。

“經扣除稅項及交易成本後，預計交易事項将帶來出售淨所得款項總額約31.02億元（相等于約港币36.48億元）並減少淨資産負債比率6%。”據觀點地産新媒體查閱，瑞安房地産于2017年6月30日的淨資産負債率為57%。

大連天地走過的十年

随着瑞安出售項目股權，大連天地項目将由億達中國一家獨立推進，不過最初，該項目是大連市2006年在香港招商引資的重點項目，由河口灣、黃泥川、山谷、南海頭四大領地組合。

2007年3月，羅康瑞表示，瑞安已與大連市簽訂合約，将會夥同億達集團合作發展大連軟件園二期項目，總投資達150億元人民币。他彼時指出，瑞安主要負責房地産開發部分，瑞安集團簽訂的合約占項目70%，有關項目将會分期發展。

随後2007年5月，瑞安建業、瑞安房地産牽手億達集團簽訂協議，成立合營企業富岸開發此項目。富岸由瑞房、瑞安建業及億達集團成員公司萬盈分别持有61.54%、28.2%及10.26%權益。

當時三方公告表示，估計項目完成土地所有清拆工程的最後期限為2010年，項目總規劃面積26.5平方公里，計劃于8-10年間分六期發展。

時間走至2009年春天，瑞安方面更新稱，對大連天地軟件園的投資将從原計劃的150億元追加至300億元。項目開始進入建設階段，預計在2010年起将逐步亮相。開發年期從2007年到2020年，建成後可入住人口達30萬。

與此同時，該項目産品類型也由原來的住宅、軟件行業、商業及零售物業，更新為由公共服務、商務會展、軟件開發、技術研發、信息服務、教育培訓和大型企業專屬園區等組成，同時按照國際水準建設甲級寫字樓、五星級酒店與豪華住宅等。

次年秋天，大連天地位于黃泥川的住宅項目“悅翠台”于10月17日正式預售，首天售出80套别墅，創出首日認購82%的紀錄。

除售樓收益外，大連天地商業部分彼時亦開始帶來盈利貢獻，項目内總建築面積12.9萬平“天地.軟件園”一期，包括5幢商業大樓，其中兩幢涉及4.2萬平方米樓面已經入夥，另外兩幢4.2萬平方米于2011年交付IBM使用。

2011年2月，該項目還引入日本三井不動産公司注資2.09億元持有富岸30%股權。時任瑞安建業行政總裁的黃勤道指，三井持有的20萬平方米土地的總投資額估計逾10億元，每平方米投資7000-8000元。

在引入三井之後，黃勤道還稱，該大連項目面積較多，預料未來會引入更多策略性夥伴。不過随着此次瑞安的退出，大連天地這個“巨無霸”項目将由億達中國獨立開發。

回想過往與瑞安方面的合作，億達中國CEO姜修文表示：“自2007年以來，從項目規劃設計、土地獲取，到開發、招商，直至銷售、運營，億達中國都與香港合作方緊密合作、優勢互補、共赢共生，不僅成功打造了區域性知名項目，更為達成本次交易奠定了堅實的基礎。”

而展望未來，億達中國認為，收購事項将有助集團增加其在商務園發展及營運方面的能力。收購事項亦将使集團得以進一步優化其地區資産、加強集團于大連商務園區的營運效率，以及增加集團優質物業儲備組合。