雲南城投大買賣 240億收購成都會展背後的業績動力與債務平衡

觀點地産網 買入銀泰8個項目之後，雲南城投又開啟另一個大買賣，這一次的對象是1年前才被控股股東並購的成都環球旅遊會展旅遊集團公司（成都會展）。

11月17晚間，雲南城投披露重組預案，拟向雲南省城投集團、鄧鴻、趙凱等發行股份及支付現金購買其持有成都會展的100%股權，預估值約為240億元。以4.35元/股計，購買資産拟發行股份50.95億股，另募集配套資金發行不超過3.21億股，共發行54.16億股。

觀點地産新媒體獲悉，成都會展成立于2003年，主要業務為會展業務、酒店業務及房地産開發業務，旗下擁有45宗土地使用權，是西南地區大型房地産集團之一。

除了解決同業競争，獲得如此龐大土地儲備對雲南城投來說可謂是喜逢“甘露”，收購標的自身較好的盈利能力及财務的狀況，同樣使它受益。

不過，對于近年來致力于擴大規模的雲南城投而言，資金的需求與負債率的提升同樣是繞不過去的關卡。

240億收購成都會展

11月17日晚間，雲南城投披露重組預案，公司拟向省城投集團、鄧鴻、趙凱等發行股份及支付現金購買其持有的成都會展100%股權，同時向不超過10名符合條件的特定投資者非公開發行股份募集配套資金。

觀點地産新媒體獲悉，此次交易總成交金額預計約為240億元，雲南城投拟以發行股份購買資産的方式支付交易對價的92.35%，發行價格為4.35元/股，發行股份數量為50.95億股；剩余18.36億元對價拟以現金支付，募集配套資金發行股數不超過3.21億。

交易對方承諾，若成都會展股權過戶在2018年底完成，盈利承諾期為2018年至2020年；若收購未能在2018年底實施完畢，盈利承諾期将順延。在盈利承諾期内，成都會展三年累計實現的承諾扣除非經常性損益後淨利潤合計約為63億元。

如募集配套資金方案成功實施，雲南城投總股本從16.06億股增加至70.22億股，雲南省城投集團持股比例由34.87%增加至42.03%，仍為該公司的控股股東。

對于此次並購目的，除了控股母公司意欲減少同業競争外，進一步擴大業務版圖或是較為重要的原因。

資料顯示，成都會展成立于2003年，是西南地區大型房地産集團之一，主要業務為會展業務、酒店業務及房地産開發業務，曾先後打造紀城新國際會展中心、九寨天堂國際會議度假中心、成都國際會議展覽中心（沙灣）、新世紀環球中心、黑龍灘度假中心等多個項目。

成都會展旗下擁有45宗土地使用權，其中41宗已獲得國有土地使用許可證，主要集中在成都及周邊地區，截至8月31日，該公司資産總計為215.33億元，所有者權益為140.54億元。

如此龐大土地儲備對正處于規模擴張的雲南城投來說可謂是喜逢“甘露”，于重組預案中，其欣然宣稱，“通過本次交易，上市公司在原有的成都銀泰中心的項目的基礎上，将進一步完善區域布局，打造西南地區及全國的商業、住宅地産開發的龍頭企業。”

除此之外，成都會展較好的盈利能力和健康的财務狀況同樣是雲南城投的關注焦點，數據披露，2015年、2016年、2017年1-8月，成都會展分别實現營業收入16..81億元、16.45億元、10.94億元，實現淨利潤分别8786.57萬元、2.61億元、1.85億元。

雲南城投稱，收購完成後，雲南城投盈利能力将出現較大幅度的提升。資産負債率下降，财務結構可以得到優化，财務風險降低。

業績動力與隐患

事實上，低迷的财務狀況一直是雲南城投的心頭大石。

數據顯示，2014年至2016年三年間，雲南城投營業收入分别為39.47億元、40.13億元、97.70億元，呈現逐漸上升的趨勢，但與之相悖的是，淨利潤從2014年的4.41億元下滑至2016年的2.44億元。

10月30日披露的前三季度業績報告顯示，1-9月份該公司營業收入為63.91億元，同比增長105.95%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-3.76億元，同比增加23.74%，但依然處于虧損狀态。

並購項目，成了雲南城投寄望改善業績的重要途徑。

于去年收購銀泰八項目時，其就曾表示，“本次收購完成後，可有效改善公司财務狀況，增強公司盈利能力，通過項目後續開發及運營，可為公司業績做出持續貢獻。”

事實亦是如此。觀點地産新媒體查詢，2016年第一至三季度，雲南城投淨利潤分别為-1.43億元、-3.22億元、-4.93億元，而第四季度飙升至7.36億元，一舉扭轉前三季度虧損狀态。

究其原因，2016年11-12月，雲南城投通過增資入股、收購股權等方式，新納入合並範圍12個項目公司，資産規模大幅上升，同時因部分項目帶來的收益，該公司淨利潤于年末發生明顯變化。

其中，成都銀城置業有限公司、蒼南銀泰置業有限公司、杭州臨平理想購物中心有限公司、杭州海威房地産開發有限公司分别貢獻淨利潤2.26億元、2.33億元、2.98億元及4902萬元，共計約8.06億元，上述四公司均為2016年11月雲南城投收購銀泰旗下的公司。

不過，並購項目帶來财務數據優化的背後，後遺症也不斷顯現，進一步擴大業務範圍，對資金規模提出更高的要求。

顯而易見的是，進入2017年，雲南城投的融資活動更為頻繁，方式也更加多樣。據觀點地産新媒體不完全統計，1-11月，雲南城投及其子公司通過信托融資、債券融資、銀行抵押貸款等方式共計獲取資金119.86億元。

與此同時，5月19日，雲南城投公告宣布拟出資不超過25億元、20億元分别與長城資産管理及九江銀行出資設立基金，分别撬動100億元及80億元的資金。

值得一提的是，8月4日，雲南城投還拟以下屬控股子公司成都銀城置業有限公司旗下華爾道夫酒店及in99購物中心物業作為底層資産，向上海證券交易所申請發行規模不超過35億元、期限為18年的商業房地産抵押貸款支持證券。

但頻繁的並購與融資活動也使得雲南城投的資産負債率居高不下，其2014年、2015年、2016年業績報告顯示，該公司資産負債率分别為85.22%、87.64%、89.22%，進入2017年，這一數據並未沒有明顯的改善，截至9月30日，已經升至90.2%，高于行業平均水平。