實地張量“理想”實驗場 拉來吳铮造百個圖騰中心與它的商業問号

觀點地産網 當吳铮還在大悅城任職的時候，曾提到大悅城将以輕資産方式拓展到100個項目。時移世易，離職後的吳铮貼上了“中國商業創新踐行者”的標簽，新的目標是協助新東家張量開設一百個“圖騰空間”。

11月24日，由黑洞創始人張量投資並命名的商業品牌“圖騰”在北京舉行發布會。這個品牌正如它的名字一般，定位“聚焦精神生活”。圖騰的首個項目位于中糧祥雲小鎮，面積約2600平方米，主打創新體驗型業态。

張量的另一個身份是實地地産總裁，雖然由他父親張力聯合創辦的富力在商業地産領域也有較大布局，但外界對于張量創立的實地地産在商業上的發展情況卻甚少耳聞。

張量為何不在自己的項目里發展圖騰品牌，繞開自己在廣州的大本營而去北京進行新品牌嘗試？這成為外界的疑惑之一。其次，圖騰空間相關宣傳介紹中，與實地地産的關繫顯得有些模糊。更讓人不解的是，這種看似由多種體驗店糅合起來的産品，到底是一種怎樣的定位？

張量的“理想”實驗場

2017年1月，吳铮從大悅城地産副總經理一職離任，吳铮的助理、天津和平大悅城總經理王飛很快也被曝離職。而此次12月24日活動正式佐證了彼時關于吳铮加盟張量的傳言，當然一並現身的還有王飛。

在介紹圖騰這一産品時，企業似乎並不刻意忽略或者說忌諱大悅城這個背景，相反還特意介紹圖騰品牌由原大悅城主題商業街區創新團隊打造。

畢竟，當吳铮還在大悅城任職時，曾在天津大悅城項目中推出多種創新業态，如騎鵝公社、神獸寺、0618街、5号車庫等。其中，王飛也曾操盤騎鵝公社、0618，皇後公園。這種做法，對于同樣標榜創新、體驗型業态而又剛開始起步的圖騰而言，容易為外界提供一個可參考的對象並塑造可供想象的效果。

除了吳铮與王飛，張量還拉來了五阿哥副總經理程一兵。這個平台是由中國五礦和阿里合資創立的O2O鋼鐵服務平台，程一兵現任圖騰的産品經理。

據程一兵介紹稱，圖騰的發展模式醞釀已有三年之久，並歷時半年打造。“圖騰理想生活實驗室在傳統購物業态基礎上，将精神生活業态作為運營核心，並包括三大業态。”

三大業态具體包括，以種子教堂、圖書館-書店、圖書館-連接世界、圖書館-自習室、手作造物為代表的思考業态組合；以圖騰咖啡、派對天地、共享廚房、秘密郵局、天籁之音、神筆馬良、電競博物館等代表的社交業态；以圖騰花店、圖騰市集、兒童托管、創意美食等代表的品質業态。

很明顯，在新東家張量這里，作為圖騰總策劃的吳铮關于商業的各種奇思妙想有了更多的發揮空間。

目前，首個圖騰Totem理想生活實驗室項目位于北京安泰大街6号院祥雲小鎮南區13号樓105号鋪，面積2600平方米，于今年9月30日試營業，目前已正式開業。

程一兵介紹，未來3年，圖騰品牌計劃在北京、上海、廣州、深圳等一線城市核心商業區和高檔成熟社區，開設40個圖騰中心店和社區店，總面積約10萬平米，線上線下營業額達23億。未來5年開設80-100家圖騰，覆蓋500萬新中産。首個項目祥雲圖騰将作為研發基地，是張量對創新業态和空間産品的實驗場所。

圖騰擴展計劃将通過包括品牌和管理輸出的輕資産模式等多種合作方式，采用“招商+自營+聯營”的模式。據接近實地地産的人士介紹，大概60%以上為自營，30-40%為招商，若有機會也将與其他運營情況較好的商業品牌進行聯營。

“圖騰”商業問号

上述接近實地地産人士介紹，未來圖騰将會有三個産品線，第一類産品是位于大型購物中心店，選址在市中心，形态可能是一個在購物中心里的一部分，或者是一個單獨的項目，面積在2000-40000平之間。第二類産品是位于成熟社區中，體量在2000-8000平方米。第三個便是體驗店，主要位于新建的樓盤當中。

外界疑惑的是，既然張量有發展商業地産的計劃，吳铮也有操盤購物中心的經驗，為何實地地産不直接發展購物中心？分析則認為，事實上，張量目前在做的生意與購物中心品牌輕資産輸出性質並無二致，只是跳過了持有並成功打造一個項目的流程，直奔輸出商業中心里的業态去了。

觀點地産新媒體了解到，目前首個圖騰項目已經在大衆點評上線，消費者評論並不差。而且，配備了大悅城商業團隊以及創新的體驗型業态，圖騰空間也具備了一定的吸睛效應。但這種商業模式的盈利空間又如何？

上述人士介紹稱，圖騰将作為一個開放的平台和流量入口，通過“互聯網+創新商業”構建盈利空間。未來的盈利除了租金溢價，這些人口流量帶來的增值服務也是貢獻之一。據悉，試營業的一個多月以來，祥雲項目雖然從坪效上看並不算高，但高峰期營業額可以達到一天8-10萬元。

除了以上的問題，圖騰與實地地産的關繫也頗為外界所疑惑。雖然張量擁有着實地地産的平台，但在介紹圖騰項目時，他更多時候是以圖騰投資人、黑洞資本創始人的身份出現。

觀點地産新媒體查閱，目前北京祥雲圖騰項目公衆号顯示的賬号主體為北京實地趨勢房地産開發有限公司順義分公司，注冊地址為祥雲圖騰項目所在地。這家公司剛剛于9月7日注冊，法人原為陳一兵，于11月14日變更為陳昊。

雖然從股權關繫看不出這家企業與實地的直接關繫，但北京實地趨勢則是廣州實地地産的北京分公司。

此外，在圖騰品牌推出前，實地對外宣傳的社區配套服務主要是“社區五件套”——家有健康、逗号便利店、社區影院、海綿興趣班、貝瑞母嬰店等，這被稱為實地社區配套1.0繫統。在一個月前，實地還介紹過，未來還将有圖騰空間、一個人的沉思館等升級配套。

上述人士向觀點地産新媒體介紹，實地地産雖然也有商業部門，但與圖騰品牌並沒有直接關繫，圖騰是獨立于實地運作。並稱圖騰只是張量投資的項目之一，吳铮也不歸屬實地地産，而是由張量直管。不過，雖然圖騰中心獨立于實地地産，但實地地産商業部門的人員也會協助推進項目。

據悉，實地地産目前已在14個城市有所布局，其中六盤水實地紫藤莊園、廣州實地常春藤、惠州常春藤等項目均規劃有商業業态。至于為何不選擇率先在已有的地産平台進行“圖騰”試驗，而是選在中糧祥雲小鎮，該人士稱，因為實地大部分的項目處于在建過程中，目前為止沒有特别完善的項目，雖然廣州常春藤相對成熟，但在建築形式上不太合适。

該人士續稱，以獨立品牌發展、也是出于方便未來拓展的考慮，目前已有開發商就引入圖騰品牌進行接洽。未來實地會為圖騰定制一些商業模式，圖騰也會移植到實地的部分項目當中去。

“目前祥雲的産品只是一個1.0版本，接下來很快會有一個2.0的版本，應該會在廣州或者深圳推出。”