碧桂園濟南百億補倉 “5000億房企”二線省城布局思路

觀點地産網 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”，相比起濟南擁有的七十二名泉，碧桂園在此潛行将近七年卻只開發了一個項目。

2017年6月上旬，在章丘拿到新地暫時解渴後，碧桂園于近日再一次打包了新東站張馬屯片區8宗地塊。

12月1日，濟南迎來了年底第一波土拍盛宴，共出讓24宗土地。除3宗工業用地、1宗道路宗地之外，有20宗居住及商業用地。此次土地拍賣在2小時左右便宣告結束，總成交額189億元。

其中，萬科摘得市中區南北康2017-G129、130、131地塊，底價33.6億元成交，樓面地價8500元/平方米。出讓公告規定商業地塊自持比例不低于50%，不得建設公寓，且建築高度不低于300米；正荣也通過競得約8萬平方米的G121-G122号地首進泉城。

碧桂園則直接奪下張馬屯片區8宗地塊，合共斥資97億元，納儲約51萬平方米。而在8宗地中，G116、G117最受市場關注。

G116張馬屯片區三四期C2地塊，位于開源中路以北、幸福柳路以東，經過23輪，進入競安置房環節，最終以5.18億元，加配安置房面積3200平方米成交。除配建樓面價突破1.63萬元/平方米，為當日地價之最，市場預計未來售價至少每平米2.5萬元以上。

G117張馬屯片區三四期C5地塊競價輪數最多，經過33輪，最終成交20.34億元。樓面價1.23萬元/平方米，為當日樓面價第二高。

據了解，碧桂園于2011年正式進駐濟南，當時拿下章丘區黃旗山二号路以西兩幅連體地塊，取得土地面積将近27公頃，打造了在濟南的唯一樓盤——鳳凰城項目。

資料顯示，該項目位于章丘聖井鎮，占地面積26.75萬平方米，主要開發業态為别墅與高層住宅，有多達118棟樓，建築面積51萬平方米。2012年開盤至今，别墅項目已經售罄，為數不多的一些高層住宅在加推。

與碧桂園相比，其他2011年前後進入濟南市場的房企，它們情況則有所不同。比如，恒大地産在濟南先後開發了濱河左岸、金碧新城等近十五個項目；龍湖有名景台、水晶郦城、春江郦城、春江悅茗四個項目。

綠地打造了新里盧浮宮館、國際花都、新里愛麗舍公館、凡爾賽公館、綠地中心、綠地城、綠地IFC國金中心等多個住宅與商業地産項目；中海則有紫禦東郡、環宇城、天悅府等七個項目。

市場分析認為，鳳凰城首次開盤時在濟南市場有很大的影響力，但不久碧桂園山東區域就将目光投向了在煙台的十里金灘項目。這無形中對鳳凰城後期的持續發力有一些影響，6年戰線拉得比較長，導致項目一直不溫不火。

另外，碧桂園在山東的布局策略，似乎也志在擴大市場，而非深耕某城市。據了解，碧桂園已進駐山東17座城市中的14座，打造了約31個項目，平均下來每座城市有2個項目。

這個全國首家5000億房企顯然並不滿足這樣的發展速度。2013年，時任碧桂園集團山東公司總經理曹雷曾表示，在重點城市如濟南、青島和煙台，都會堅持做下去。期望未來兩年，濟南在山東的比例能越來越重，“希望濟南每個區都有碧桂園”。

這一想法的真正落實已到今年。2017年6月12日，碧桂園經過321輪拉鋸戰，以22.55億元，溢價121%，競得章丘2017-13-1至13-4号四幅住宅組團地塊，為進駐多年拿下的第二幅地。

四宗地為捆綁出讓，總土地面積超21萬平方米，容積率均為≥1.5且≤2.0，均為純居住用地。有市場消息稱，該宗地塊是碧桂園與世茂共同合作競得。

四個月後，碧桂園在奧體中心東側G103地塊落子，總價6.29億元拿下，折合樓面價6612元/平方米，溢價率103.5%。該地塊面積1.59萬平方米，據悉碧桂園或将在此地建設山東區域企業總部。