楊國強一線夢 建行200億輸血長租公寓的碧桂園滬上出路

觀點地産網 對于已邁入5000億規模的碧桂園來說，上海一直是個特别的存在。作為一線戰略中的重要城市，2015年7月，碧桂園在上海成立了高規格、相對獨立的一線城市事業部，進軍一線的雄心昭然若揭。

僅僅兩年之後，碧桂園便取消了曾經給予厚望的一線事業部，掌管一線事業大任的聯席總裁朱荣斌也轉投陽光城。

不過，一線市場的重要性從來是不言而喻。在北上廣深近郊徘徊多時後，碧桂園似乎找到了新的路徑——長租公寓。

2017年5月，就在上海一線事業部取消不久後，碧桂園集團上海區域對外透露，已經成立長租公寓管理部和産城發展部，並在滬拓展業務。然而在租賃領域和一線市場，作為後來者的碧桂園都需要付出更多的努力和資金投入。

12月5日，碧桂園官方消息稱，中國建設銀行上海盧灣支行與碧桂園集團上海區域在上海簽訂《全面戰略業務合作協議》。根據協議，建行上海分行将為碧桂園上海區域提供200億元人民币資金支持，在當地發展長租公寓。

事實上，除了長租公寓，據碧桂園上海區域總裁高斌介紹，碧桂園集團上海區域的産城發展部、商業管理部的組織架構也已開始搭建。

由此，借助長租公寓等創新業務，進軍一線城市兩年多的碧桂園或将找到新的出路。

長租風口下碧桂園上海路

自2015年進入上海市場以來，碧桂園在滬上出手並不算頻繁。

據觀點地産新媒體不完全統計，上海區域在2年多的時間内共拿下了20余個項目，其中，2017年碧桂園在上海公開土地市場僅收獲三宗土地，付出總金額約37億元，與前11個月碧桂園2410億元的全國拿地總金額相比，其在上海土地市場的投入不足2%。

從土地成色來看，上海區域的大部分項目均位于奉賢、浦東臨港、金山、青浦、寶山、崇明等近郊區域。顯然，這與碧桂園進軍一線，並希望從“郊區大盤”模式轉身，更多涉足中心城區並建設高端産品的初衷並不相符。

一線城市進展緩慢之下，位于上海的一線城市事業部成立兩年便匆匆落幕，集團聯席總裁、上海區域總裁朱荣斌也選擇出走陽光城。

然而，對于一線市場寄予厚望的楊國強並不願意輕易放棄這片重要的市場。今年5月11日，在正式宣布執董朱荣斌辭任的同時，碧桂園集團上海區域便對外透露，已經成立了長租公寓管理部、産城發展部和商業管理部，並将在滬拓展業務。

“其實從一開始上海區域就做了和集團不一樣的業務，比如很早拿的灏景灣項目，就有20%的商業是要永久自持的，按照碧桂園當時的玩法，這種項目肯定是不會做的，但是在上海，不這樣做這塊地就沒法做了。形勢倒逼着我們，想着怎麼去做商業和運營。”據碧桂園上海區域高斌此前接受媒體采訪時透露，2016年底，上海區域還收購了一個城市綜合體項目，他同時強調碧桂園的一線戰略不會調整，並且會持續加大拓展的力度。

值得一提的是，碧桂園首次進入上海内環選擇的就是商辦而非住宅地塊。今年9月15日，碧桂園以10.23億，力壓萬科拿下上海楊浦東外灘一商辦地塊。

由此，試水長租公寓、商辦等創新業務或成為碧桂園在一線城市新的發力點。

根據碧桂園的規劃，上海區域公司計劃于3年内在上海開出1萬間長租公寓。而在産品定位上，碧桂園希望做長租公寓的中高端産品，在上海第一批公寓的定位是平均面積30-40平方米之間。

如無意外，碧桂園上海區域首批400余間長租公寓将于本月對外開放。成立僅半年就有項目落地，碧桂園的長租公寓布局正在加速。

事實上，随着房地産行業進入存量時代，“長租公寓”早已被公認為萬億藍海市場，成為房企争相開辟的新戰場，在碧桂園之前，萬科、龍湖等龍頭企業從2016年起就開始加碼長租公寓市場。

然而，無論是萬科還是龍湖，做長租公寓仍處于前期投入階段，離盈利還有較遠的距離。對此，高斌也表示，集團對長租公寓業務目前還是保持一種探索的态度：“對于運營模式、盈利模式、繫統性的平台規劃都在構思之中。”

值得一提的是，在國家政策的支持下，銀行等金融機構也對長租公寓方面的融資大開綠燈。10月25日，碧桂園在上海的首個長租公寓項目獲得江蘇銀行2500萬元融資，打開了碧桂園長租事業融資的大門。

12月5日，建行上海盧灣支行與碧桂園集團上海區域簽訂《全面戰略業務合作協議》。根據協議，建行上海分行将為碧桂園上海區域提供200億元人民币資金支持，在當地發展長租公寓。

2017年，高斌給上海區域定下的全年銷售額目標是100億元，截至9月中旬完成了50億左右，與整個碧桂園集團5000億銷售規模相比，略顯失色。

楊國強一線城市夢

據觀點指數統計，前11月，碧桂園以5328.1億的銷售位列房企銷售榜單之首，登頂2017年全年銷售冠軍也将是大概率事件。不過，在進軍一線城市的道路上，強調穩健的碧桂園每一步都走得非常艱難。

2015年，規模已超千億的碧桂園決定全面進入一線城市，並相繼在上海、深圳和廣州落子。2015年7月，碧桂園一線城市事業部正式成立，由主席楊國強、副主席楊惠妍和總裁莫斌領導，並由聯席總裁朱荣斌直接統領。

當年，碧桂園用于土地購買的560多億元資金中，75%的資源投向了一二線城市，其中，通過在土地公開市場，碧桂園獲得了上海5個項目。

不過，高額的地價還是成為碧桂園進軍一線的痛點。2015年10月，碧桂園北京區域聯手中國金茂以51.8億首度競得北京豐台兩宗地塊，樓面價最高逼近3萬元/平方米，經過測算後，認為超出了可以承受的價格，碧桂園最終選擇退地。

另外，從産品而言，作為三四線之王的碧桂園更擅長郊區項目的打造，城市核心區域的産品和豪宅並非其熟知的定位。

在此之後，深圳和北京區域便再未獲取土地，僅有上海、廣州有為數不多的幾宗郊區地塊進賬。顯然，從碧桂園進軍一線城市的現有表現看，還遠遠沒有達到楊國強的要求。

一線城市不盡人意的表現之下，碧桂園開始對内部組織架構進行調整。2016年下半年開始，碧桂園一線事業部深圳區域和集團惠深區域深圳片區合並，依然面向深圳市場；一線事業部北京區域和集團環北京區域公司合並，面向北京及環北京市場。一線事業部僅剩的上海區域和廣州區域則劃歸為集團一級區域，由集團統一管轄。

雖然，組織架構進行了大調整，碧桂園的一線道路卻逐漸理順。今年7月，碧桂園正式完成對九華山莊集團的收購，從而獲得北京昌平區小湯山鎮的九華山莊占地2000多畝；同年8月，碧桂園分别聯合華潤、招商以及中鐵建、國瑞，接連獲得北京東城區和海澱區兩宗地塊，進一步擴大北京版圖。

經歷過退地事件的碧桂園終于在競争激烈的北京市場擁有了更多的話語權。雖然，與整個集團的發展速度相比，碧桂園一線城市的發展腳步仍不算快，但對楊國強而言，一線的理想仍在逐步努力中。

據觀點地産新媒體了解，此前莫斌在碧桂園2017年經營分析會上就提出了“5年内各區域公司要做各自一線城市市場老大”的目標。