凱德“快跑” 華南首個輕資産項目落地的擴張邏輯

觀點地産網 在房地産行業，做商業比做住宅更考驗開發商的能力，因為住宅是可直接復制的標準化的設計和産品，而商業項目不僅難以復制，盈利周期更長，還需要持續的運營管理。

因此，過去三十年間旺盛的購房需求支撐下，中國房地産商紛紛搶入傳統住宅開發市場，造就了一個住宅開發黃金時代。但不斷升級的消費需求已經促使房企調整戰略，從住宅走向商業地産、産業地産等多元化領域。

包括萬科、華潤、龍湖等在内，越來越多的開發商都在搶占商業地産市場份額，國内商業地産市場的競争也變得越來越激烈，來自新加坡的地産商凱德或許也因此感受到了壓力，並迎合市場創新求變。

這家已進入中國20余年的新加坡開發商過去在國内規模增長一直不算快，近兩年卻在自有項目外先後通過投資、收購、品牌輸出等方式落地超過十個項目，發展速度明顯加快。

以華南區域為例，去年7月份華南首個來福士廣場開業，随後又宣布與廣州開發區管委會簽訂合作框架協議，拟在廣州投資550億設立集團華南區運營總部，接着年底33.6億收購廣州樂峰廣場，位于佛山的華南首個輕資産項目“凱德MALL·180”購物中心亦正式亮相並啟動招商。

1月12日，凱德為該“凱德MALL·180”舉辦招商大會，同時宣布項目将在第四季度開業，凱德商用中南部區域總經理盧志昇會後接受媒體采訪時表示，未來将繼續尋找合适的機會投資更多優質項目。

買與賣邏輯

凱德進入華南實際上已有12年，除住宅、公寓等項目外，此前布局的商業地産項目，其中7個被放到了1月5日83.65億售予萬科的20個購物中心資産包中，目前擁有的購物中心項目有3個，另外還有一個來福士廣場。

此次推出的凱德MALL·180位于廣佛交界佛山南海大瀝黃岐鎮，屬于和華環球貿易廣場綜合體的購物中心部分，是凱德在中國的第六個輕資産項目，也是華南區域第一個。

該項目體量約3.5萬平方米，由佛山本土和華地産負責建設，凱德負責招商及運營管理，另外還有公寓、寫字樓、酒店、商業街區等業态。

據介紹，目前凱德MALL·180已有超過50%的面積收到租約，預計今年第四季度正式開業，主要定位為時尚購物及生活休閑、親子娛樂，以23-45歲的新中産階層剛需消費者為客群。

實際上，凱德並非只負責後期的招商和運營管理，在此之前凱德團隊已針對凱德MALL·180進行了建築、商場動線、機電設置、租賃布局、外立面設計等調整。

“從資産規劃，開業前的籌備、招商，到開業後的資産管理和運營管理，這些都是我們的服務範圍之一。”盧志昇表示。

因此，凱德更傾向于與在建項目合作，因為無論是收購的還是品牌輸出的項目，凱德接盤後都會進行資産改造，在建項目可改造空間顯然更大。

有意思的是，凱德此前轉讓給萬科的20個購物中心里，恰好就有一個是佛山南海桂城的凱德廣場項目。

盧志昇強調，凱德是一個主動且成熟的資産管理運作方，有些項目已長期持有、運營多年，有成熟穩定的回報，如果恰好有第三方願意收購，凱德可以借此回流資金，繼續投資新的更優質項目。

觀點地産新媒體獲悉，凱德出售給萬科的20個購物中心平均持有年限超過10年，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。

連續幾項資産交易背後，實際上是凱德為強化在北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市群及周邊城市的業務布局，同時集中發展綜合體戰略而作出的調整。

輕資産助跑

“在競争的情況下，規模性還是很重要的。”凱德首個輕資産項目落地長沙時，凱德商用首席執行官廖茸桐就曾直言，不管是成本控制、引進人才、市場影響力，都需要一定的規模效應，輸出管理将協助凱德整個集團的發展。

從2016年8月首個輕資産項目落地長沙至今，凱德已迅速在西安、成都、上海、佛山又簽下五個項目，加上去年上海、深圳、杭州三大來福士綜合體同時開業，另外還有武漢、蘇州等項目也先後開業。

近兩年凱德密集地推出和落地新項目，希望占據一二線核心城市更多市場份額，擴大規模影響力的動作已經很明顯。

凱德相關負責人向觀點地産新媒體給出的回答是，凱德的品牌客戶有着快速發展布局訴求，因此輕資産項目的加速布局也可以滿足客戶的全方位需求。

不過輸出品牌的管理費收入顯然無法比肩自持商業項目的租金收入，因此凱德如今雖是“輕重並舉”策略，未來還是會以投資開發和運營為主，輸出管理更多是一種輔助，幫助擴大旗下購物中心網絡。

另外，凱德具備房地産基金及REITs平台，主要發展模式就是出售成熟資産和收購成長性資産，因此管理輸出于其而言還有一個更大作用，就是“建立未來投資項目的儲備”。

盧志昇透露，凱德對所有的輸出管理項目都有優先購買權，“如果業主有需要退出的時候，在同等條件下我們都很願意跟業主談收購，通過私募基金、公募基金或者集團的資産負債表，我們都有能力收購。”

凱德簽訂的管理輸出合同一般為10-15年期，期間項目基本會逐漸形成成熟且穩定的現金流，若管理輸出期間或期限結束後原業主有意退出，凱德便可提供退出平台，将項目收歸囊中，從管理者變成持有者。

所以，商業地産市場供應量越來越大，競争也更加激烈，凱德要面對的壓力漸增，但另一方面，這也意味着更多的機會。