老牌港企内地困頓 瑞房私有化傳言中羅康瑞資本遊戲

觀點地産網 接連出售資産後，瑞安房地産又傳出了私有化的消息。

1月31日中午，瑞安房地産有限公司發布澄清公告表示，有傳媒報道該公司控股股東羅康瑞的潛在私有化計劃，並指出羅康瑞與銀行商讨尋求融資，為公司潛在的私有化計劃作出準備。

對此，瑞安房地産表示：“獲羅康瑞先生通知，彼現正與銀行商讨尋求融資，並不時檢視有關其于本公司的權益的方案，包括尋求收購其于本公司的全部已發行股本的可行性。”

同時，瑞房強調，目前仍未有明确計劃、未有為任何方案簽訂協議以及仍未有任何明确建議提交該公司，現時亦未有任何确定的提議達成，或如達成，該提議的條件将會如何。

換言之，瑞安房地産一方面澄清媒體報道的瑞房潛在私有化計劃，另一方面又承認主席羅康瑞正在尋求融資，檢視出售該公司全部已發行股本的可行性，即對私有化傳言並非完全否認。

據了解，早前有報道稱，羅康瑞需要30億美元（約合234億港元）的貸款以進行私有化。按照羅康瑞及大股東現持有的瑞房60%股份推算，私有化的價格将為每股7.25港元，較其2006年上市時的發行價溢價約40%，較今日收盤價溢價逾160%。

對此，有業内人士認為，開發商私有化已成為房地産闆塊估值上調的催化劑，按照以往的案例，上市企業公布私有化之後，股票估值都會出現一定程度的上漲。

值得一提的是，在發布私有化澄清公告後，瑞安股價盤中曾大漲超過15%，收盤報2.72港元，升幅近12%，超過其近一個月來的累計漲幅。

瑞房内地困頓

與傳統港資房企一樣，瑞房在内地采取的一直都是“先囤地、再緩慢開發”的重資産模式，以吃透土地溢價。

自1996年進入内地市場開始，瑞房便大量布局舊改和商業地産物業，其中最具標志性的項目就是上海新天地，以及上海盧灣區舊改項目。然而，動辄百億的資金投入，以及漫長的回報周期下，瑞房面臨的資金壓力也水漲創高。

與此同時，随着巨額土地增值稅支出及内地新興房企的異軍突起，和大多數港資房企一樣，瑞房也都不得不走向出售資産的尴尬境地。

瑞房2012年報顯示，期内該公司錄得合約銷售額為57.32億元，同比下降47%，遠低于年度120億銷售目標。為挽回頹勢，2013年6月，已經辭任行政總裁的羅康瑞正式復出。

2013年，瑞房轉變經營模式，不再直接參與舊區重建動遷，以加快開發的步伐。數據顯示，2013年瑞房銷售業績出現回暖，全年實現銷售166.13億元。

然而，步入2014年後，瑞房再次陷入業績下滑的境況，2014年累計合約物業銷售額97.5億元，較2013年下跌41%。

2015年，羅康瑞正式提出輕資産戰略，過去幾年中瑞房也一直致力于收縮戰線，並降低負債。據觀點地産新媒體不完全統計，自2012年起，瑞安以11.68億出售沈陽項目二期，到最近一次2017年11月，将持有的大連天地全部股權以44.6億對價賣給了億達，羅康瑞在出售物業上已經套現将近400億。

僅2017年，瑞房就接連出售大連天地、海創智天地及楊浦物業49%股權、上海瑞虹新城21.4%股權及重慶天地79.2%股權多處物業。至此，瑞安房地産在國内僅剩下8個發展項目，分别位于上海、武漢、重慶、佛山四個主要城市的黃金地段。

但在抛售物業的同時，瑞房在内地鮮有新的土地進賬。數據顯示，2014年瑞安房地産的土地儲備總建面為1230萬平方米，而截至2017年6月30日，該公司的總建築面積已降至1170萬平方米。

受制于規模落後，近年來瑞房在資本市場同樣表現平平。

截至1月31日收盤，瑞安房地産報收2.72港元，與2006年上市時超過5港元發行價相比縮水近50%。與此同時，2017年，在大批内房股的上漲潮中，瑞房股價上漲依舊緩慢，全年累計升幅不到35%。

羅康瑞資本玩法

羅康瑞掌舵下瑞安繫向來都是資本運作高手，在其内地業務中，除瑞安房地産和瑞安建業兩個上市平台，曾經還有過一個上市計劃——分拆新天地。

據觀點地産新媒體了解，2012年5月，瑞房明确已就分拆中國新天地向聯交所提交建議。2013年1月9日，瑞安房地産正式發布公告稱，董事會主席羅康瑞将領導公司全資附屬公司中國新天地有限公司的成立及定位，計劃于3月1日開始營運。

根據瑞房彼時的公告，中國新天地将專注管理瑞安房地産的商業地産。分拆中國新天地是瑞安集團進行重組、理順業務計劃的其中一環，旨在确保瑞安房地産的商業物業發展和資産管理兩個分支各自有更清晰的工作重點，釋放其優質投資物業的價值。

據透露，首批确定注入的項目包括上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業，涉及資産總額680億元。随後，不斷有市場消息傳出，中國新天地計劃在香港上市融資10億美元，並已聘請摩根大通等機構安排上市事宜。

對此，曾有分析人士指出，分拆新天地上市是瑞房在“甩包袱”的同時，用新天地進行再融資，是一石二鳥的策略。彼時，由于大量資金沉澱，瑞房正遭遇嚴重的資金問題，負債率居高不下。因此，用資本手段解決資金問題，正是羅康瑞的意圖。

然而，由于物業還沒成熟，分拆新天地上市的計劃一再擱淺。與此同時，随着業績的下滑，瑞房開始推行輕資産策略和資産變現計劃，其中包括曾經注入過新天地資産包的企業天地、重慶天地。由此來看，新天地上市的計劃或已遙遙無期。

至于瑞安房地産這一平台，受制于股價估值偏低，一直未能體現上市平台的融資功能，瑞房以此為由啟動私有化也並非沒有可能。

不過截至目前，瑞房並未正式就私有化正式發布公告，僅就市場傳言進行部分澄清，同時也並未否認私有化的可能性。

雖然私有化並未正式落實，但可以肯定的是，受私有化傳言影響，在當日内房股普遍下挫的情況下，瑞安房地産已實現逆市上漲，盤中曾大漲超過15%，收盤報2.72港元，升幅近12%，超過其近一個月來的累計漲幅。