高盛炒樓記 超10億英鎊售倫敦總部的投行地産算術題

觀點地産網 艦隊街（Fleet Street）是倫敦市内一條著名街道，因鄰近艦隊河而得名。極具神秘色彩的聖殿騎士團曾在這里，仿照耶路撒冷聖墓紀念堂建造恢弘的神殿。

十六世紀開始，這里演變成為英國出版和印刷事業集中地，直至2005年路透社作為最後一家留守媒體遷出。而從前的《每日電訊報》辦公室，現在正是美國投資銀行高盛集團的倫敦總部。

高盛亦正有計劃遷出現時的辦公室，幾年前這家投行開始就近擇地，建設價值3.5億英鎊的歐洲新總部，並且打算在2019年搬進去。

但最近，卻傳出高盛要将這棟大樓進行出售，並售後租回。

态度暧昧的高盛集團

2月27日，據彭博社等多家外媒報道，高盛集團正在考慮出售其新總部大樓，售價可能超過10億英鎊（約合88億元人民币），並實行售後租回。

有知情人士表示，高盛集團尚未作出出售物業的最終決定，但已聘請世邦魏理仕擔任經紀。報道稱，上述兩家企業發言人拒絕置評。

資料顯示，該總部項目早在2013年便開始規劃，知名的KPF建築事務所為高盛草拟方案，並着手向倫敦金融城集團申請規劃許可。

根據最初的計劃，項目坐落于艦隊街旁的法靈頓街，須拆除一座名為“Fleet Building”的1960年代的老電話大樓，以及附近的Plumtree Court樓。

拆除後，一座辦公樓将拔地而起，面積近11.4萬平方米，配備特别設計的綠色屋頂。遠遠望過去，将可以看見這棟九層高建築的大片反光玻璃幕牆。

報道亦披露相關文件顯示，新總部的内部辦公面積約為84萬平方英呎，合78000平方米，足以容納約9600名員工同時辦公，而目前高盛在英國倫敦共聘用約6000人。

事實上，高盛集團現任CEO勞爾德·貝蘭克梵在去年10月曾發推支持倫敦。其稱“在倫敦，高盛仍将在此投資我們巨大的新歐洲總部，預期/希望會填滿它，但太多情況在我們的控制之外。”

貝蘭克梵在推文的最後特地標出“英國退歐”的字眼，並配上了圖。圖片中，一座巨大的紅色吊塔伫立在，尚未完工的總部大樓屋頂。

高盛歐洲分部CEO Richard Gnodde 在2017年接受采訪時曾表示：“無論脫歐談判結果如何，倫敦對我們來說仍然是非常重要的地區中心和全球中心。”

但高盛似乎已做好了兩手準備，在發推的一個月之後，貝蘭克梵就宣布法蘭克福和巴黎，将在2019年3月英國正式退歐後成為高盛處理歐洲事務的中心。當時就有媒體披露，高盛已經在法蘭克福租賃了八層的辦公地，可容納1000名員工。

除此之外，貝蘭克梵還不忘表示法蘭克福的天氣很棒，並盛贊法國的食物很好吃，“我可以想象許多美國人更願意生活在巴黎。”

同樣對英國充滿信心的還有大批海外買家，特别是來自中國内地及香港的富豪。吸引中國買家的因素除英鎊貶值外，還有倫敦西區寫字樓的租金回報率仍高于香港。

在過去一年里，勞埃德銀行和畢馬威等公司紛紛售後租回倫敦總部，出售的對象分别是福建房地産開發商恒力集團及來自港島的建滔化工等。

同時，世邦魏理仕今年稍早時曾發表報告稱，脫歐向金融和保險公司對倫敦金融城的胃口造成的影響甚微。其預測今年内，共享辦公空間需求的持續增加将促進金融城寫字樓的租賃市場，預計租賃面積将超過500萬平方英呎。

另有數據顯示，價格上漲已推動倫敦金融城頂級辦公樓的收益率降至4%的紀錄低點。對于高盛來說，現在似乎是出售辦公物業獲利的良好時機。

售後租回是個劃算買賣

針對此次出售總部大樓，報道稱房地産投資信托研究公司Green Street Advisors LLC分析師Hemant Kotak，在一封電子郵件中評論到：“對于高盛來說，這是一樁聰明的金融工程。長期租賃協議和高盛的品牌将在全球引起強烈興趣。”

據了解，目前倫敦金融城的租金是70磅/平方英呎，收益率在4%左右。有分析計算，高盛新總部的售價将達到約為13.76億英磅。

常駐倫敦從事英國地産投資的傅士鵬在接受觀點地産新媒體采訪時表示，金融城目前具體的收益率，應在4.2%至4.3%。

他分析稱：“可能最主要目的是，高盛要回籠一些現金”，受未來脫歐影響，高盛目前或正經歷裁員，經費不足的情況，急需鞏固資金。

目前，英國一些大型銀行及會計師機構，對未來的經營預期不足，都希望保守經營，作觀望狀。在這種情況下，售後租回是一個常規的操作，對賣家和買家來說都是一個劃算的交易。

資料顯示，售後租回交易是一種特殊形式的租賃業務，是指賣主将一項自制或外購的資産出售後，又将該項資産從買主租回。在售後租回方式下，賣主同時是承租人，買主同時是出租人。

通過售後租回交易，資産的原所有者在保留對資産的占有權、使用權和控制權的前提下，将固定資産轉化為貨币資本，在出售時即可取得全部價款現金，而租金則是分期支付的。

在上面提到的兩個案例中，畢馬威售後租回的租約長達25年。勞埃德銀行也與恒力集團簽署了一份20年的長期租賃協議，恒力由此鎖定未來20年穩定的租金收入。

彭博社行業研究分析師Sue Munden則說：“售後租回意味着高盛現在就可以提取資金，以防脫歐不确定因素或利率上升。高盛可以将資金投入核心業務，同時還能确保使用一個享有盛譽的倫敦總部。”

與此同時，有另一種聲音指出，全球範圍内的一些大型銀行、保險公司、金融公司、證券公司等的總部，很少有自持物業，大多選擇租用辦公樓，這與目前中國國内的情況不同。

“這種情況确實普遍存在。”傅士鵬表示，自持物業的意義不大，資金充足的情況下，企業或會選擇自持。但這種優質辦公物業，長期受到海外買家青睐，出價一般偏高，賣掉是更好的選擇。