特寫 | 羅霄鳴：存量時代的不動産投資機遇與判斷

觀點地産網 接近半個小時的采訪時間里，羅霄鳴都顯得特别放松，面對專訪的提問，坐在白色裝飾椅上的他款款而談，不時在邏輯嚴謹的語言中展露出笑容。作為國内資本市場最早三單交易所REITs産品的操盤者，羅霄鳴目前負責深創投在不動産領域的投資業務。

作為一家擁有國資背景的企業，一直以來，深創投對于投資對象的篩選有着自身一套嚴格的評估體繫，並在較具風險性的創投行業以精準的投資成為中國本土最具影響力的創投公司之一。

數據顯示，截至2018年2月底，深創投已投資項目854個，累計投資金額約350億元，其中138家投資企業分别在全球16個資本市場上市，投資企業數量、投資企業上市數量均位居國内創投行業第一。借鑒黑石，深創投堅定的推進多元化發展策略，在已有的産業投資基礎上發力不動産基金投資，並已經在物流、商業、公寓、産業地産等多個領域謀篇布局。

在2018觀點年度論壇直播間，深創投不動産基金管理（深圳）有限公司總經理羅霄鳴向觀點地産新媒體透露，作為深創投旗下不動産基金管理公司，深創投不動産每參與一個項目基金的設立，均要求對基金進行操盤運作，並對投資收益率有着不低于股權投資收益的回報要求。

剛參加完論壇大會的主題讨論，羅霄鳴對大會上提出的很多觀點都有自己的看法。按照他的理解，目前的房地産市場，投資性需求已成為助推房價的最大動力。市場上大量投資性資金的流入，助推了資産價格的上漲，這使得本是居住屬性的房地産必然跟貨币市場和金融市場資金的流向産生密切關繫。

羅霄鳴進而表示了自己的擔憂，大量的流動性會助推資産上漲，但另一方面，如果資金流走，流動性的枯竭也必定使得資産下跌，“所以現在這個環境，一定要對資産本身的投資價值保持獨立的判斷，脫離實體增長支撐的資産将很快面臨下跌風險”。

他指出，近來房地産領域的調控，尤其是去年年底以來資管新規的提出，使得房企的融資渠道的驟縮，致使許多房地産開發商普遍在資金上遇阻。但與此同時,REITs、CMBS等不動産證券化産品也在政策鼓勵下迎來了大發展。這些都給不動産基金公司提供了更多的機會，但也對不動産投資的專業性和技術水平提出了更高的要求。

房企資金渠道的斷流，會釋放出一批可投資物業，給基金公司提供了更多的業務機會，但投資風險也伴随其中。怎麼選擇資産、如何利用CMBS和結構化安排優化融資成本，利用REITs及資本市場實現退出，如何管好資産實現其穩步增值，對基金公司的投資預判能力、資産管理能力、資本運作技術水平等均提出了更高的要求。

羅霄鳴非常看好物流地産的投資價值，四年前就開始專攻物流地産的投資和資本運作，並于2016年主導了當前資本市場上唯一一單權益型物流地産REITs——蘇甯雲享資産支持專項計劃。“蘇甯雲享這個産品其權益端投資者無論是期間現金收益還是當前積累的增值收益都非常可觀”，他介紹道。他認為，近年來，物流地産供需矛盾日益凸顯，價值穩步上漲，但價值窪地依然存在。“去年2月，順豐深交所敲鐘上市；7月，萬科領銜厚樸、高瓴資本等以總價790億元收購新加坡物流巨頭普洛斯；今年年初以來，京東物流的A輪、A+輪融資啟動。”也顯示了全市場對物流領域的關注和聚焦。

相對于物流地産這一價值窪地，部分經營不善的商業地産目前正處于下跌的“半道中”，或在不久的未來就能看見較好的投資窗口。

一直以來，商業地産的價值跟住宅地産形成一種正相關的聯動，在過去的這些年里一直很貴，這使得投資者普遍覺得投資的風險較大。

“但這段時間以來，由于行業普遍做得不好，很多地方撤離之後，反而出現了一些機會性的投資機會，這時候價格會很低。”羅霄鳴如是分析。

但羅霄鳴也直言，目前深創投不動産無論是物流地産還是商業地産都會去做。對于物流而言，深創投要緊抓物流地産投資的最佳窗口期迅速布局。另外，對于商業地産，公司也要介入，随着部分商業項目慢慢觸底，機會大幅涌現的時候，有能力去抓住。

作為國内領先創投公司的管理人，羅霄鳴同樣對資本市場的周期性深信不疑，在他談到對長租公寓的看法時表現得最為明顯。

“類似于商業地産，長租公寓在投資邏輯上也有着結構性的機會。當我們看到一個物業，改造前成本足夠低的時候，可以介入。”

他以美國EQR這些長租巨頭為例稱，這類海外市場的大型REITs基金的主要特征之一就是善于把握投資時點和打造資産組合，真正的價值在于管理人要能夠适應周期，房價高的時候堅定地賣，房價低的時候堅定地買。

“最近這幾年，可以看到這些REITs基金在持續的調整資産組合，陸續賣掉一些資産或者重新規劃資産的位置。而2009-2011年金融危機過後，恰恰是他們大舉買入資産的時候。”羅霄鳴看來，這些國外長租巨頭們之所以成功，正是因為他們對于行業周期的精準把握。

而目前的國内市場，長租公寓行業由于房價水漲船高、租金回報率不足、融資渠道受限、運營能力等多方面的原因，其投資價值還顯得相對薄弱，需要合理規劃，做長遠安排。但同時，随着住房租賃市場的政策利好，長租公寓在地産金融創新領域卻有着豐富的想象空間。

“像深創投跟安居集團正在進行的合作，就是基于基金+REITs的運作模式，重新構建了公寓運營的資本循環，在物業盤活的同時去激發經營活力，相信能夠成為一個長足有效的創新嘗試。”