重構資産 2018城市觀點論壇上海行圓滿閉幕

（2018年4月24日·上海）在“白銀”時代，中國的房地産行業的增量發展已漸尾聲，而以運營為核心的存量資産經營則逐漸登上舞台。在此背景下，“轉型”、“創新”、“兼並”也已成為業内普遍關注的字眼。

在素有“魔都”之稱的上海，經過了黃金時代的跑馬圈地之後，挖掘房地産行業存量市場已成為穩固未來競争優勢的利器。

4月24日，觀點城市論壇再次走進上海，以“重構資産”為主題，與開發企業、金融機構、中介機構高層一起，共同分析與探讨存量時代下中國房地産的轉型升級路徑，以期在交流中，找到提升存量資産營運管理的突破口，讓行業獲得長足健康的發展。

存量房地産的“消費升級”

存量時代已經告别了粗放的模式，繼而強調精細的“人、貨、場”。房企具備品牌、數據優勢，也有足夠的資源做物理空間的場景，這有利于它們進軍“消費升級”領域。

綠地金控首席戰略官李想提到了房地産轉型“多元化”，而其轉型的其中一個重要方向，是搶占消費升級的藍海。比如商業地産，如果要做到有趣和好玩，就需要更新消費内容，從原來簡單的消費内容向健康、娛樂、文化、社交等功能轉型升級。

李想表示，房地産進入消費升級行業，可以跟主業有一些協同，在行業里獲取高額收入，從而對房地産企業進行反哺；此外，給房地産企業增加一些優質的内容，例如為商業住宅配套優質資源，為商業地産強化體驗業态，為主題地産聚焦消費主題等。

南豐集團華東區資産管理資深總監、虹橋南豐城總經理張逸則介紹了購物中心的改造升級之道。她認為項目改造的難點在于賦予它新的定位，並把這新的定位變成一個很好的概念植入到消費群體當中。

張逸總結道：“談存量資産的‘改造’，這個詞傳統意義上是一個建築上的改變，而今天我們談的更多的是内容的締造者，是賦予項目新的活力。”

存量資管空間的營運和管理

面臨着一棟十幾二十年的寫字樓存量資産，這棟樓有100多米高，在不可能将它推倒重建的情況下，最好的辦法就将其改造招商，以及進行後期的物業運營，並體現差異化，做到人無我有。

萬科物業上海城市副總經理陳麒同表示，要對整個資産實現保值和升值，物業管理的作用勿庸置疑，基礎設施的保障，以及服務方面的提升，能使物業跑赢區位的阻礙，提升租金，實現增值。

而上海綠庭投資控股集團股份有限公司董事兼副總裁林鵬程，也表達了自己的觀點，要提高一個物業的現金流，必須随着社會的發展改變原來物業的業态，不同時期對物業業态的需求是不一樣的，當業态符合當下的發展潮流，租金自然會提升。

上海盛煦企業咨詢管理資産部CAO朱一兵先生則表達了物業運營管理的艱辛：“一個項目拿下來，做完要花三四年時間在運營上，每天事情很多，大家都知道要做成功一定要運作，除了營運以外還要把它打包成一個産品。”

存量物業的金融賦能

房地産轉型升級多元化路徑，離不開金融行業的布局，金融資本在存量物業的發展運營中，扮演者不可或缺的角色。

世聯行投資董事總經理胡紫岚在表示看好未來三年房地産的轉型升級，同時，她也認為，金融能夠幫助物業增值，賦予物業更高的效能，除了去杠杆之外，REITs的開放也是一大利好。

基于REITs推出的預期，與會嘉賓進一步表達了對資本化的看法：“商業地産在未來會跑赢住宅，比如此前的日本、香港、美國，它們在推出REITs以後，國内商業資産的升值空間更大。因為作為資産，流動性一旦改善，價值的修復就會加速。”