解局 | 秀麗·好肯家族的農貿生意冒險

觀點地産網 成功“轉型”兩年，把資本的“秤砣”往農貿商業一邊傾斜了以後，秀麗·好肯家族似乎還想要豪賭一把，期望為資本市場再造一個傳奇。

6月5日，人和商業控股有限公司公告宣布，公司于當日分别與新喜、杭州賣方簽訂協議。據此，人和商業收購哈達目標公司以及杭州目標公司，代價分别為54億元、12.23億元，總交易代價達到66.23億元。

資料顯示，哈達目標集團包括九個中國業主實體，有關實體共同擁有營運七個農産品物流園及農（副）産品市場，總建築面積約143萬平方米。另外，杭州目標集團則包括杭州目標公司、灏盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯繫人，標的在杭州經營水果、蔬菜及海鮮市場，並擁有經營有關市場的土地及物業。

或許，這也可以理解為，在經歷過“地下城”的風光、暗淡，直至最後不忍全盤“清光”，秀麗·好肯家族已無暇顧及那些已經遠去的高光時刻，卻執意想要在農貿市場再開拓出一片新的天地。

消失的“地下城”

1992年，一位名為秀麗·好肯的女性從海外回到内地，並着手開發出哈爾濱人和一期地下購物中心（後也稱為哈爾濱“地一大道”一期），“人和地下商業帝國在中國廣袤的版圖上投下了第一枚棋子”。

根據網上盛傳的資料，原名為戴秀麗的秀麗·好肯，畢業于黑龍江大學中國文學專業，曾從事過記者行業，在《哈爾濱日報》及《珠海特區報》當過長達5年的記者。随後，戴秀麗外嫁到英國並一直移居海外，原名戴秀麗也随丈夫改為秀麗·好肯。

她回國的同年立即創立了人和商業，助推其此後曾幾度登上女首富的位置。

彼時，人和商業的成功得益于利用地下人防工程作為商業開發的籌碼，並通過出租商鋪或者轉讓經營權的方式獲得商業回報，這在當時也被業内形象地稱為“防空洞”模式。

由于地下人防工程的開發屬于公益工程，開發項目並不受諸多适用于房地産行業的法律、法規、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開發成本，也使得人和商業的快速擴張成為了可能。

随着哈爾濱“地一大道”一期被開發出來，人和商業沿着這條道路不斷前行，接連開發了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數十個省市級城市地下人防商城，並創造了中國首個地下商業品牌“地一大道”。

人和商業最為高光的時刻也随之到來。

當中，人和商業在當時最讓市場驚歎的是其高利潤率。據悉，在2005-2007年三年里，人和商業的毛利率分别達到73.8%、76.6%和77.9%，淨利潤率分别為18.3%、29.8%和72.8%。而當時，即使現在看來被稱為中國房企三巨頭之二的碧桂園、萬科，毛利率也並沒有超過50%。

這直接把人和商業推向了資本市場的上風口，2008年10月，人和商業成功登陸港交所。

随着人和商業快速發展階段的進行，彼時作為人和商業掌門人的秀麗·好肯，在2011年也以10.6億英鎊的總資産，荣登全英富豪排行榜女性富豪榜第7位。值得一提的是，這也是華裔女性的名字首次出現在該報的年度女性富豪榜上。此外，秀麗·好肯還曾經連續多年維持東北地區的首富位置。

根據當時資料顯示，至2015年底，人和商業的“地下商業帝國”已在中國12個城市共計擁有及經營22個地下商場，運營總建築面積127萬平方米，可出租總建築面積約87萬平方米。

不過，據觀點地産新媒體了解，人和商業“地下城”帝國的光環黯然失色已從2013年就開始蔓延。

業内人士稱，地下商城的開發在建設期間一般需要大量資本支出，並且轉讓經營權及出租項目需數月才産生正現金流量，人和商業的快速擴張給自身現金流造成了不小的壓力。同時，其開發的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業無法通過土地抵押獲得銀行貸款，建設所需資金只能通過經營權轉讓和物業租金收取，或者通過發債融資解決。

另外，由于電商對實體商場的沖擊，以及經營權轉讓的模式使得一部分商家也開始“抛棄”人和商業，其經營狀況日漸式微，在2013、2014年度溢利分别虧損17.48億元及17.14億元。2015年，該部分虧損進一步增加到45.37億元。

連年的虧損，導致人和商業最終在2016年3月以10億美元的總價将其旗下落成、在建及規劃中的44宗商城全部賣出。

人和商業自此完全退出它的地下商業帝國，傳奇落幕。

轉型農貿生意

2014年6月，出于近親家庭成員之間的私人安排，秀麗·好肯将其于耀山的全部權益作為饋贈，無償轉讓給其胞弟戴永革。當時，耀山透過其全資附屬公司超智間接持有人和商業10,255,825,388股股份，占人和商業已發行股本約48.49%。

于上述轉讓完成後，耀山的全部已發行股本由戴永革全資擁有，秀麗·好肯不再持有耀山或人和商業的任何股份，人和商業的最終控股股東也由秀麗·好肯女士變為戴永革。

不過，秀麗·好肯将繼續擔任非執行董事，作為人和商業幕後的一員。

随後，人和商業從地下商場轉型農貿商業的迹象，也在控股股東轉換不久後有所呈現，並把資本的“秤砣”逐漸斜向了農貿市場的一邊。

2015年6月，人和商業與新喜有限公司訂立收購協議，以65億港元的總價收購利駿有限公司全部已發行股本。人和商業以此獲得了哈爾濱、齊齊哈爾、沈陽、貴陽、牡丹江和壽光6個城市中8個農産品市場的營運，開始涉足農貿市場。

觀點地産新媒體獲悉，這些物業市場主營菜蔬、副營水果、海鮮食品、肉類、糧油和其他食品的零售批發業務，當時的年交易額就達600億元。

人和商業彼時稱，收購交易是公司将建立已久的專業實力擴張到經營農産品市場的合理、自然的一步，同時也可擴寬本公司的收入基礎。

值得一提的是，其當時還表示，維持地下商業的模式不變，但卻在随後的2016年，最終以10億美元将旗下落成、在建及規劃中的44宗商城，總建築面積410萬平方米物業全部“清光”。

至此，人和商業完全退出它的地下商業帝國，傳奇落幕，僅留下了農貿這根“獨苗”。

對于該項交易，人和商業的管理層彼時表示“我們非常看好農産品行業的前景，公司将側重發展農産品業務，加大拓展力度。”

事實上，時至今日，在人和商業的官網仍可看見“在2016年間以10億美元現金的作價将原有地下商場資産出售。重組的結果是公司現金流有所改善，同時進入了前景巨大的中國農産品行業”，可見，其對農産品市場的足夠看好。

而在2018年6月5日的最新收購中，人和商業也将獲得七個農貿土地及杭州物業。

其中，七個市場的土地及物業包括中國壽光農産品物流園、哈爾濱哈達農産品市場、沈陽壽光地利農副産品市場、齊齊哈爾哈達農産品市場、哈爾濱友誼農産品市場、牡丹江國際農産品物流園、貴陽農産品物流園，總建築面積約143萬平方米。新喜就哈達目標集團支付的原收購及投資成本為約74億港元。

根據協議，哈達目標公司全部已發行股本代價為54億元，人和商業将以發行可換股債券結付，初步轉換價為每股0.163港元，可換股債券将于發行日期滿十周年到期，新喜可于供股完成後行使其于可換股債券下的轉換權，惟受限于若幹轉換限制。

另外，杭州目標集團包括杭州目標公司、灏盈、杭州昭融、杭州鴻輝及彼等附屬公司及聯繫人，該集團于2017年12月31日的合並資産淨值約為8.4億元。標的在中國杭州經營水果、蔬菜及海鮮市場，並擁有經營有關市場的土地及物業，杭州收購事項的代價為12.23億元。

于杭州收購事項中，人和商業将按合資格股東于記錄日期每持有十股現有股份獲發三股供股股份的基準以供股方式按認購價0.163港元向合資格股東發行約13,189,830,130股供股股份，以籌集約21.5億港元，供股的估計所得款項淨額将約為21.1億港元。

人和商業在公告稱，公司拟将供股所得款項淨額用于撥付杭州收購事項，余下所得款項淨額将用于提升市場的基建設施。

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