與譚文虹對話：地産基金機會來了

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 作為具有天然金融屬性的房地産行業，地産基金一直扮演着不可或缺的角色。

尤其在當下，随着房地産調控進入常态，金融環境收緊，房企大多面臨資金的壓力，對于房地産基金來說則出現了更多的收購和合作機會，有人甚至說，這是最好時代的開始。

不過，在行業的逆勢中投資，将考驗地産基金公司的前瞻性和投資管理能力，而從遍地黃金的時代走來，歌斐資産房地産基金合夥人譚文虹更注重穩健和核心能力的培養。

在接受觀點地産新媒體采訪時，譚文虹指出：“投資機會更多，更加挑剔投資能力，因為不是所有人都可以把握這樣的機會，或者說不像過去那樣，只要投資房地産就可以賺錢。”

一個可以說明的數據是，在過去以住宅開發為主要投資方向的時代，房地産基金的收益率可以達到百分之二三十。

如今，在“房住不炒”基調下，房地産投資将更趨理性，市場正回歸平穩持續發展階段，如何發現和管理具有升值潛力的資産，成為地産基金公司的主要目標。

2012年成立至今，從傳統單項目股債合作，到多項目、多業态、結合房地産上下遊企業股權投資的主動管理基金，歌斐地産累計管理規模已超過880億元。

規模數據的背後，譚文虹介紹，歌斐也在布局和打造自己的運營團隊，為客戶創造價值、提供内容，而不是簡單的“投資”。

在她看來，随着行業的發展，房地産基金如果沒有股權投資能力的話就很難在市場上生存下去。

從大環境而言，伴随一繫列金融監管政策的出台，傳統的債權投資正受到嚴格限制，以運營管理為核心的股權投資收購能力成為行業發展的主方向。

另一方面，房地産行業已從增量步入存量時代，行業的金融屬性和資産管理屬性正逐步釋放，是否具有通過持有物業資産持續産生穩定現金流的資管能力，成為地産基金公司競争的關鍵。

對此，歌斐地産從一開始就已清楚定位。譚文虹介紹，雖然公司早期也做了不少債權類投資，但同時一直在堅持做主動管理的股權投資。 “因為我們開始就想得比較清楚，房地産基金真正的本源絕對不是做債權，不是簡單的融資替代，不能僅僅提供錢的價值，一定要有其他的價值。”

作為國内最早轉向股權投資的地産基金公司，主動減少債權投資項目就意味着控制規模，以及對當下賺快錢機會的階段性放棄，但譚文虹認為：“我覺得階段性規模小一點，其實不太重要，因為做長期的事情更加重要。”

2014年，歌斐以31.26億元從融創手中收購了上海一幢正在建設且尚未封頂的寫字樓，並将其命名為歌斐中心，這標志着歌斐地産由原先的住宅開發為主要投資方向，轉向商業地産的運營和增值。

譚文虹回憶：“這個項目是用純粹的股權基金收購的，也正是從這個項目起，歌斐開始加大了對收購資産，做經營資管的力度。”

為此，歌斐也建立了自己的團隊，涵蓋了從投資到資管、工程、物業等各個環節。

值得一提的是，由于總體經營、市場表現不錯，目前歌斐中心這個資産已經有了合理的增值幅度，也很被市場看好。。

她同時指出，作為國内地産行業中流動性和成交量最好的産品，一線城市的寫字樓一直是歌斐最關注的業态。對于其他公寓、酒店等等業态的資産，歌斐則選擇與專業的運營團隊進行合作，“核心的邏輯是說，對所收購的資産，必須要具備定位能力/運營能力，或者具備這樣運營能力的戰略夥伴一起，我們才會去收購這樣的資産。”

以今年1月歌斐收購融創的香溢花城為例，該物業包括了辦公樓、精品酒店、長租公寓、共享辦公等多種業态。随後，歌斐引入了業内知名精品酒店品牌、國際知名服務公寓業主及運營商雅詩閣進行運營管理。

據了解，目前歌斐地産已與房地産上下遊産業鍊上的70余家企業建立的合作，涉及公寓、聯合辦公、酒店等多種業态。

譚文虹希望，歌斐能成為房地産金融行業里，具有長期穩健投資能力和核心資管經營能力，並善于聚合優秀運營商一起共赢的房地産生态組局者。

以下為觀點地産新媒體對歌斐資産房地産基金合夥人譚文虹女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您認為當下地産調控和金融收緊對房地産基金而言有什麼影響？

譚文虹：今年房地産調控金融收緊去杠杆，對整個房地産行業的運作的确有很多挑戰，但是在這里面房地産基金公司出現了收購機會，或者說更多的合作機會。

第一個緯度，有了更多投資的可能性，這是短期的窗口機會。但背景還是基于整個中國未來經濟的持續發展，中國城鎮化率還在60%左右，未來有一定的發展空間。很多住宅開發等是從一線二線往大都市圈和核心城市圈人口密集、産業密集的地方轉移，所以我們覺得在這里面是有一些機會的。

第二個緯度，在京滬深這樣的一線城市，因為新增開發量已經非常有限了，大量存量或者經營性資産，出現了值得重新經營和改造提升的機會。

一線城市的存量資産在過去有很多種原因，有的是因為原來業主經營不善，或者原來的業主不能再經營持有，因為調控，因為資金緊張，而出現了可以被合适的價格，甚至是低價收購的機會。收購以後，更多是從如何改善經營狀況，提升運營形态、運營内容，來獲取合理的租金收入導致的資産增值。

觀點地産新媒體：商業、辦公樓和公寓酒店，公司會投入哪個領域的項目比較多？

譚文虹：我們現在會穩紮穩打，目前還是寫字樓比較多，精力會聚焦在一線城市。對一線城市來講，寫字樓、商務辦公樓是市場上流動性比較好的業态種類，而且市場的需求比較大，買賣雙方都比較活躍，所以這是第一個聚焦的業态。而且通過過去幾年收購歌斐中心等項目，我們自己有了比較成熟和經驗豐富的關于寫字樓商務辦公的團隊，這也是接下來繼續聚焦的領域。

同時，我們也會關注一線城市的公寓、酒店等業态的資産，符合房住不炒的調控趨勢和消費升級的發展階段的需求，在這樣的領域里面，我們更多會跟市場上優秀的、戰略價值觀比較匹配的運營合作夥伴，一起去收購和運營這樣的資産。

對我們來講，我們要能夠甄别這樣的資産，未來到底适合做什麼業态，並找到相對應匹配的運營夥伴，這是我們在其他幾個業态上的布局和定位。

核心的邏輯是說，必須要具備這樣的運營能力，或者具備這樣運營能力的夥伴，我們才會去收購這樣的資産。

比如我們今年收購香溢花城的時候，第一天就知道它的定位是既有寫字樓，又有公寓酒店，因為在收購這個資産之前，我們已經花了大量精力研究它的定位。然後花了大半年時間跟市場上的夥伴對接，篩選溝通，最後才會收購下來。

觀點地産新媒體：長租公寓等創新業務這兩年是一個風口，您覺得公寓會不會比商業更有投資的價值？

譚文虹：我覺得長租公寓這個行業未來應該會發展得很大，但是短期内投資價值還需要看各個項目本身的具體情況。要算好運營回報的賬。

我們怎麼看長租公寓？我們定位不是開發商，不是每年一定要拿多少長租公寓，我們的定位是投資每個資産都是有投資回報的，不管通過REITs退出還是在市場上真正持有，甚至賣給其他基金或者其他機構投資人。

我們希望每個基金所投資的項目、每個項目本身就有真實的租售比回報支撐，這也是為什麼更看重資産本身，而不會僅僅因為長租公寓是風口就去做。

如果我們在上海拿到資産，可能是拿到商場或者酒店，但最終根據我們的綜合定位研判，可能适合做長租公寓，我們就改成長租公寓；或者改成辦公樓更加匹配周邊的氛圍，我們就會把它改成寫字樓。所以核心我們收購資産，還是聚焦項目本身的經營回報情況，是價值驅動型的。

觀點地産新媒體：公司最開始做基金主要是債權類投資，現在做管理、運營、股權投資這樣的投資方式，是不是整個行業都往這個方向在走呢？

譚文虹：的确是的，尤其今年資管新政不準做債權融資，意味着沒有股權投資能力的話，就很難在市場上生存下去。

從歌斐地産成立開始，2012年早期也做了不少的債，但是也做股權投資，應該說這個定位上還是蠻領先的。

主要是因為我們自己開始就想得比較清楚，房地産基金真正的本源絕對不是做債權，不是簡單的融資替代，不能僅僅提供資金的價值，一定要有其他的價值。

同時，我們伴随着中國整個房地産金融發展的脈絡，因為在七八年前說只做股權和資産收購，可能規模很難擴張起來，那時候的市場還不支持。所以我們在不同的市場發展階段會側重做不同的事情。

但是我們心里是清楚中長期要的是什麼，所以過去幾年我們已經主動低大幅度減少了債的比重，這是第一點。

第二，2014年我們收購歌斐中心之後，更加大了收購資産、自己做經營資管的力度，包括資管團隊的建立等。

這個事情是很不容易的，因為我們房地産金融的各類品種都做過，所以有對比。我們這麼幾年下來，基本上就是一年也就買一兩個資産，整個跟進談判收購運營的整個周期對人的要求、對團隊運營能力判斷的要求以及對發行募集的要求，都是很不容易的。

我覺得階段性規模小一點或者辛苦一點，其實不太重要，做長期可持續的事情更加重要。當然，在這里面很重要的是也要有投資人跟我們的投資邏輯相互、匹配。

觀點地産新媒體：這個過程中，和投資人有沒有溝通上的壁壘存在呢？

譚文虹：的确是的，過去幾年，讓老百姓投資房地産，只能通過類似房地産信托、資管基金這類的模式參與進來。當然這里面也有部分股，不過大部分是債。

過去很長一段時期内，一般投資人包括很多高淨值客戶，對房地産金融的主要投資模式，基本上是一年兩年的債，這是大多數人的普遍理解。

住宅銷售賺錢的邏輯，客戶在這麼多年投資下是比較理解的。當收資産的時候，投資人就會說這麼一棟樓到時候誰買？會不會退不出去？經營管理怎麼弄？這里有非常多的疑慮或者擔憂。

在這個過程中，我們要花非常多的時間跟客戶解釋，第一為什麼核心城市的核心資産，中長期會保值增值。第二我們是怎麼經營的，這個錢是怎麼賺的，未來退出買家為什麼要來買這個樓，是怎麼定價的，包括買和賣大宗交易的招標流程等等。整個的環節，可以說我們是帶着客戶一起去經歷。

在這個過程中，我們覺得客戶的投資理念在不斷提升。過去住宅投機性比較大，收益率能到百分之二三十，慢慢也能夠接受整個房地産市場是回歸平穩持續發展的階段，而不是暴利的階段。

觀點地産新媒體：公司在股權投資基金慢慢做得多起來，這是歌斐和同行相比比較獨特的優勢和價值所在嗎？

譚文虹：不僅僅是歌斐，近幾年中國的房地産基金慢慢發展起來了，而且早期還不能叫真正的基金，更多是債權融資等。随着資管新政、投資回歸本質的監管驅動，這些政策會倒逼真正有投資管理能力的公司才會長大，這是行業的趨勢，政策的推動，會加快行業的出清，這是第一。

第二，因為資金緊，就代表了錢更加值錢，有機會收購到低價格的好資産。核心是我們已經具備了運營能力，在這種邏輯下，我們覺得有更大的發展空間。

當然我們不能說只有我們歌斐看到了這點，整個市場上看到的也有不少，但是真正能持續長期堅持這麼做的的确不多，也不容易，因為這意味着我們對規模的階段性的放棄，和對當下賺快錢模式的階段性的放棄。

觀點地産新媒體：您怎麼看地産基金和房地産行業之間的關繫？

譚文虹：不管怎麼樣，地産基金都是依賴于房地産行業的發展，所以從中長期來講趨勢是一致的，不可能房地産崩盤了基金還發展得很好。

中短期的确有點負相關，像前幾年市場特别好、錢特别多的時候，為什麼我們買得少？有的時候價格下不去手，覺得貴。

因為整個市場錢多資産少，大家就都撲上去，尤其是一線核心地段的資産。

現在調控去杠杆，這個市場越不好機會越多，但中長期趨勢是一致的。因為真的如果是中長期都不看好的，那短期也不能去碰。

觀點地産新媒體：現在屬于中短期負相關的階段？

譚文虹：沒錯，就像前面提及的，中國現在的城鎮化的階段、未來的消費升級的紅利、中國經濟的長期看好等等，都是長期看好的支撐點。因為房地産從中長期來講，是天然的對抗貨币發行的抗通脹資産類别，有保值增值功能。房地産基金相當于中等收益中等風險，因為有實物資産在，所以就算漲也不會漲到天上去；跌的話，只要杠杆不要太高，下行的保護也是有的，畢竟有租金收入有現金流。。

觀點地産新媒體：歌斐地産基金的投資總體還是比較穩健。

譚文虹：這是必須的，因為收購進來如果運營處理不好還不如不收。我們也累計投資出去了将近上千億，我們團隊都經歷過實戰，七八年投了一百多個項目，有的好，有的不好，這個過程中大家都是親身經歷、直接參與處理過程的，這些非常深刻的經驗教訓和反省復盤，往往比成功的投資項目更加讓團隊印象深刻，當然也不斷提升我們投資的風險把控能力，和對事物本質的敏感度。所以，投資要考慮最壞情況會怎麼樣，然後朝最好處努力。穩健投資可以活得長久，這比短期輝煌更重要。