尴尬的63層 挂牌一年無人問津與中航地産倒數時刻

觀點地産網 大約20年前，在經歷了著名的廣國投破産案後，廣東國際大廈曾有過一次拍賣過程，但當時幾經叫賣卻始終無人接手，起拍價也跟着一路縮水，由20.11億元跌至11.3億元。

現在被稱為“63層”的廣東國際大廈，又迎來挂牌待售無人接盤的窘境。去年8月24日，中航國際控股股份有限公司（“中航國際控股”）選擇以2.97億元的轉讓底價，将其持有的廣東國際大廈實業有限公司（“廣東國際”）75%股權在北京産權交易中心正式挂牌，該公司的主要資産即廣東國際大廈。

然而，将近一年過去，因開價過高，這座曾是中國第一高樓、俗稱“63層”的廣州老地標，遲遲難覓接牌東家。

與廣東國際大廈面臨着同樣尴尬的，是中航繫大舉剝離房地産業務之後余下的“尾貨”。在航空軍工類國企退出房地産領域的背景下，2016年以來，中國航空工業集團開始大刀闊斧剝離房地産業務，中航里城、中航萬科、中航地産等房地産平台或部分資産成功出售，而其它則沒那麼幸運。

“尴尬”的廣東國際大廈

在北京産權交易中心進行正式挂牌的一年後，2018年8月16日，廣東國際75%股權迎來了信息披露結束日期。

“沒有收到意向受讓方，有的話也用不着挂一年。”知情人士告訴觀點地産新媒體，對項目感興趣的投資人包括房地産企業，在了解項目之後均打起了退堂鼓。“價格是主要因素，有的投資人反映價格高了，最開始他們以為可以購買整座大廈。”

從廣東國際的股東結構可以看到，大廈被一分為二，其中中航國際持股比例為75%，而中國航空工業集團控股的信托公司——中航信托股份有限公司（中航信托）——則持有余下的25%。

對于為何出售這一公司，中航國際控股在去年發布的公告中稱，廣東國際多年來因自身債務負擔較重，導致長期經營虧損。為優化資産配置、減少帶息負債，故決定挂牌出讓。董事會認為，潛在出售事項有利于提升集團業績、盤活存量資産、改善公司資産負債結構及資産運營效率。

觀點地産新媒體了解到，根據2016年度審計報告數據，廣東國際資産總計5.03億元，負債總計7.63億元，所有者權益為負，将近-2.6億元；2017年7月31日，其資産總計4.93億元，負債則為6.11億元，所有者權益為-1.18億元。

公司在經營上持續虧損。2016年，廣東國際實現營業收入2.71億元，營業利潤和淨利潤均為負，分别達到-1559.97萬元和-1.64億元；截至2017年7月31日，其實現營業收入1.49億元，營業利潤和淨利潤分别為-568.11萬元和-569.7萬元。

“有些企業确實效益不好，确實賣不出去，挂了一年也賣不出去，能怎麼辦？”上述知情人士無奈地說道。

該人士告訴觀點地産新媒體，如果信息披露期滿，但項目仍然無法征集到意向受讓方，則會在不更改信息披露内容的條件下，再延長5個工作日，“應該延遲到8月23日。如果确實征集不到意向方，再想賣就要重新評估了。”

中航地産倒數時刻

與廣東國際大廈面臨着同樣尴尬的，是中航繫大舉剝離房地産業務之後余下的“尾貨”。知情人士向觀點地産新媒體透露，中國航空工業集團旗下的房地産業務“現在陸陸續續在轉（讓），國資委要求在今年年底之前清理完畢”。

盡管中國航空工業集團的地産業務曾經形成年收入近200億元、利潤20億元左右的産業規模，但在國務院國資委主導的中央企業進行産業重組合作整合下，中國航空工業集團不得不對其地産業務進行剝離。

2016年9月，時任中航工業集團總經理譚瑞松曾對外表示，由于身處航空制造業中，地産業務未被核準為主業，在業務開展上受到政策層面的限制，在當前激烈復雜的市場競争環境下，面臨的形勢更加嚴峻。因此，中航工業下決心主動退出，将地産業務整體剝離。

在這之後，中國航空工業集團開始大刀闊斧剝離房地産業務，按照最早與中國航空工業集團進行地産業務整合的保利地産最初的估算，彼時潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右。按照目前的清理結果看，中國航空工業集團先後剝離的房地産業務包括：中航地産旗下的9個房地産項目、房地産平台中航里城股份有限公司和中航萬科有限公司等。

其中，2016年底，中航地産旗下的9個房地産項目以20.30億元的價格授予保利地産兩家全資子公司，占地面積合計約169.27萬平方米，規劃容積率面積331.02萬平方米，累計開工面積約214.17萬平方米，累計竣工面積135.49萬平方米，累計簽約面積約116.10萬平方米。

剝離房地産項目後的中航地産，将業務方向集中在物業資産管理業務，並更名為中航善達股份有限公司。

2017年3月，中航國際全資子公司中國航空技術深圳有限公司将深圳中航城發展有限公司100%股權轉讓給保利地産全資子公司。

實際上，除了上述兩次交易，保利地産還另外收購了中航繫旗下3個房地産項目，從而使得總體收購項目數量達到20個，合計規劃容積率面積高達910萬平方米。

今年1月份，中航國際控股聯合中航國際，将其持有房地産平台中航萬科有限公司合計60%的股權，以23.48億元價格，出售給橫琴中長勝啟航投資中心（有限合夥）。據悉，中航萬科所含資産均位于現今樓市較熱的一二線城市，包括位于重慶約21.27萬平方米（占地面積）的土地儲備及位于重慶、甯波、合肥、廣州、佛山及其他地區約117.84萬平方米（建築面積）的已建物業。

中航里城、中航萬科、中航地産等房地産平台或擁有部分資産成功出售，而其它則沒那麼幸運，當被問及中國航空工業集團旗下房地産資産剩余數量時，上述知情人士表示並不知情。

該人士稱，有些房地産企業确實效益不好無人接手，如果中國航空工業集團剩余的房地産業務未能按時完成剝離，也只能是由國資委進行處分通報批評，並且“明年接着退”。

中航的“房地産尾巴”

以與保利地産的業務整合為例。實際上，按照最初的估算，雙方潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右，但最終保利僅選擇了其中了20個房地産項目。原本有望被保利地産收購的貴陽中航房地産開發有限公司和惠東縣康宏發展有限公司未被相中，今年7月25日，中航善達（曾用名：中航地産）最終選擇在北京産權交易中心将其進行挂牌轉讓。

那麼，中國航空工業集團剩余房地産或相關業務的姿色幾何？據觀點地産新媒體不完全統計，目前中國航空工業集團旗下涉及房地産項目的包括上市公司中航善達、中航國際控股、中國航空工業國際，以及非上市公司中航國際（香港）、賽瑞公司、中航共青城等。

其中，截至2017年12月31日，中航善達旗下仍擁有6個房地産開發項目，分别為貴陽中航城、昆山九方城（A6地塊）、龍岩中航紫金雲熙、惠東中航元·嶼海、衡陽中航城市花園一期和天津九方城市廣場，土地面積合計124.09萬平方米，規劃建築面積合計333.7萬平方米，累計已竣工建築面積（含不計容建面）147.87萬平方米。房地産項目儲備情況顯示，貴陽中航城和衡陽地塊尚有16.41平方米和47.68平方米的待開發土地面積。

此外，分别由中航國際（香港）集團有限公司、里城地産顧問有限公司持股80%、20%的香港投資平台中航里城（香港）有限公司，旗下資産包括位于重慶渝中區和蘇州新區的兩個房地産項目，計容建築面積合計47.1萬平方米。值得一提的是，中航里城（香港）曾于1月份在北京産權交易中心進行預披露，但後續並未進入正式挂牌程序，並于近日再次預披露。

中航國際控股方面，在出售中航萬科之後，其地産闆塊旗下仍持有兩家以住宅開發業務為主的公司北京中航信瑞投資管理有限公司及成都中航賽瑞置業有限公司，以及以國際建築工程總承包為主的中國航空技術國際工程有限公司。同時，其持有廣東國際大廈，非全資附屬公司成都中航瑞賽置業有限公司擁有成都郫縣面積達420畝的項目。

中航國際旗下擁有酒店管理平台深圳格蘭雲天酒店管理有限公司、商業零售平台天虹股份、建築平台中航瑞賽中小城市建設發展有限公司。同時，其擁有房地産項目公司東莞中航旅遊投資有限公司100%股權，該公司持有位于惠州市龍門縣南昆山區域的三幅地塊，占地面積合計14.24萬平方米。

從現有的資料來看，中國航空工業集團持股96%的土地開發平台北京瑞賽科技有限公司目前仍擁有不小的開發體量，2018年其确立了經營收入100億元的目標。

觀點地産新媒體了解到，該公司除了在中小城市進行土地一級開發外，還進行物業管理、酒店經營、商業合作運營，以及商業地産、住宅地産和工業地産的開發，擁有近二十家置業公司，業務覆蓋華北、東北、西南、西北、華東、中南等區域。

上市平台中國航空工業國際亦擁有兩個物業發展項目，分别位于大連和重慶，其中大連項目為中航國際廣場，土地面積合計4.69萬平方米；重慶項目總土地面積約37.53萬平方米，包含12幅地塊。

江西中航共青城實業有限公司目前仍為中國航空工業集團相關公司，主要在共青城主要從事通用航空、文化旅遊産業及配套的星級酒店項目、高爾夫項目、高端地産項目。