一筆事關“曼哈頓計劃”的交易 萬科13億收購北京海南航空大廈

觀點地産網 “賣賣賣”的海航，終于在出售名單里又劃掉了一項。

9月21日，海航航空版塊上市公司海航控股宣布，出售位于北京東三環的海南航空大廈，接盤方是北京萬科，這筆交易預計為其帶來收益5.57億元。

北京萬科方面，自2015年開始啟動存量物業改造計劃，剛在8月份宣布完成對該計劃的首個項目改造。

當時，久未露面萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖向外釋放消息稱，整個大區未來三年每年将投資100億用于存量物業。

話音剛落，新的核心區項目便落入袋中。

而且，觀點地産新媒體還發現，在這筆交易里，厚樸投資董事長方風雷也隐現在買家之中。巧合的是，8月1日，方風雷與海航集團董事局董事長陳峰，在離北京約3000公里外的海南簽下了戰略合作框架協議，合作方向便包括了不動産和基礎設施等領域。

就這筆收購，北京萬科表示目前交易尚未達到雙方約定的披露程度，無法透露相關内容。

一筆收購背後的北萬、海航與厚樸投資

海航控股公告顯示，将以12.99億元向北京厚樸蘊德投資管理合夥企業（有限合夥）轉讓全資子公司北京國晟物業管理有限公司（簡稱“北京國晟”）100%股權，北京國晟主要資産為位于北京市朝陽區東三環北路乙2号的北京海南航空大廈。

評估報告還顯示，該棟大廈是在2008年海航控股向億達收購獲取，大樓于2009年投入使用。為了本次交易進行，在8月14日，海航控股便與北京國晟簽訂資協議，前者将海南航空大廈對應的資産、債權及相關債務以資産包形式作價投資給北京國晟。

買方厚樸蘊德的股東情況為：萬厚（珠海）資本投資管理有限公司持股0.01%，北京萬科企業有限公司99.99%。企業注冊信息顯示，萬厚資本于2014年成立，從事業務主要為不動産投資和資産管理，而且該公司董事長便是方風雷，劉肖亦在其中擔任董事。

萬厚資本由萬鵬（北京）投資管理有限公司、北京厚樸融灏資本投資管理有限公司及杭州若拙投資管理有限公司分别持有40%、40%及20%股份，萬鵬投資由北京萬科全資持有，厚樸融灏則由兩位自然人股東陳蕊及張然持有。公開資料顯示，陳蕊在厚樸旗下多個公司任職。

中國證券投資基金業協會登記還顯示，買方厚樸蘊德繫于2014年成立的股權投資基金，厚樸融灏正是其基金管理人。綜合上述信息，市場人士分析認為，北萬作為基金的LP，厚樸融灏作為基金管理人，這意味着基金投資中主要的出資方為北萬。

觀點地産新媒體還發現，此次交易並非萬科與海航的首次交集，海航集團旗下另一家A股上市公司海航基礎，在7月份宣布将武漢海航藍海臨空産業園（一期）項目實施主體80%股權轉讓予以厚樸蘊德，轉讓價為3.12億元。

如果說北京萬科收購北京海南航空大廈是為了投資存量資産，但又為何選擇跨區域的武漢産業園項目作為投資標的？而且，當時海航基礎之所以出售，便是預料到該項目實際收益率将會下滑，盈利不及預期。

不過，如果從厚樸投資一方來考慮就更容易理解。

8月1日上午，海航集團與厚樸投資在海口海航大廈正式簽署戰略合作框架協議，海航集團董事局董事長陳峰稱，海航集團将在不動産及不動産金融、基礎設施、金融平台、境外投資等領域與厚樸投資開展多層次合作。

故而，不排除上述北萬的兩筆交易，是由厚樸投資進行牽線搭橋。

艱難而漫長的北京萬科“A計劃”

回到這次投資的標的上面來，北京海南航空大廈由A、B兩棟塔樓組成，A棟地上18層、B棟地上9層，地下均為3層，建築面積共計為3.91萬平米，土地面積共計1.01萬平米。

評估報告顯示，截至評估基準日，北京國晟資産賬面值為11.84億元，評估值為17.4億元，增值5.56億元，增值率46.98%；淨資産賬面值為7.4億元，評估值為12.96億元，增值75%，淨資産評估值與交易價12.99億元相近。

不過，有市場人士認為，雖然該棟物業位于北京東三環邊上，接近三元橋地鐵站及機場高速，地理位置優越，但從收購價格來看，萬科的收購均價為3.3萬元/平方米，而附近寫字樓物業銷售均價多在4-5萬元，海航雖然錄得5億多的收益，但並不合算。

雖然不能直接斷定萬科撿了便宜，但根據北京萬科産業與辦公所披露的部分物業情況，其大部分物業位于四環之外，這次收購某種程度上确實也優化了其物業資産，貼合萬科“曼哈頓計劃”針對核心地段舊物業的標準。

“曼哈頓計劃”亦是北京萬科“6+X”計劃中的A計劃，是劉肖三年前提出的存量資産改造計劃，意在收購城市老舊物業進行改造升級。

在這一計劃下，萬科近幾年已收購了十里堡西單商場、望京國際商業中心及通州萬科大都會濱江等項目。此前還有傳聞稱，萬科有意向樂視洽購北京三里屯的世茂工三商業項目，但因價格方面談不攏而中止。

由于老舊物業改造復雜，在物業改造成本、預期收益等方面多有顧慮，北萬首個改造項目西單商場便是歷經兩年的時間，于2018年7月開業，成為如今的萬科時代中心。據劉肖透露，第二個曼哈頓計劃收購的項目望京萬科時代中心，也将于下半年亮相。

據悉，目前萬科北方區域在存量資産改造上的投資也達到了200億元，其中北京市場占據了75%，涉及項目約16-17個。而在未來的三年，北京萬科每年還将投資100億元在存量資産的改造上，希望達到400至500億存量項目的規模。

雖然北京萬科去年物業銷售以300億元位居北京市銷售榜首，但由于投資周期、投資偏好的不同，發展存量物業自然需要外部長線資金的加盟。為改造西單商場，北京萬科便引入了中銀投資作為長期持有運營的資本合作方。

更早前，北京萬科還通過設立基金方式來投資北京物業。2017年5月，北京萬科與另外五名合夥人成立了中城乾元基金，基金總出資額為53.85億元，而北萬出資額為11.95億元。不過，目前中城乾元已知的對外一筆投資是住宅全自持項目翡翠書院，而非商業地産。

根據此前流傳的海航出售名單顯示，海航計劃出售的北京、上海共9個物業，預計售價140億元，這些物業中便包括了北京海南航空大廈及其不遠處的海航大廈。

在萬科與海航兩度牽手的情況下，萬科是否會參與其他資産的處置還有待觀察。