2018中國商業地産發展年度報告盛大發布

陳詩濤：尊敬的各位來賓，下午好！

觀點商業年會在香港連續舉辦4年了，從中環到九龍到愉景灣，讓我們從全方位深度領略到完全不一樣的香港，相信在座各位與我一樣，會對以商業、資本繁華而著稱的香港有一個更加全面的認識。

而我們的商業地産，伴随經濟大趨勢的變化，自身也正在經歷着很多與以前完全不一樣的發展與改變，所以，我相信今天下午的論壇，嘉賓們從政策、金融、行業等多角度的分析将會為我們帶來更多不一樣的思考。

而記錄與預測這種改變，我想沒有比2018中國商業地産發展年度報告概述得更為準确與全面了。

現在正式發布2018中國商業地産發展年度報告。因為時間關繫，我只用非常簡單的概述給大家做一個匯報。大家手上拿到的年度報告，在桌上有紙質版的，網頁版會有一點小小的糾錯。

其實在過往的這一年，大家知道住宅市場在中國的房地産市場整體是發生了非常大的改變，可以用謹慎或者很微妙，或者是巨大來概括，而商業地産作為房地産發展兩翼中間最重要的一環，我們可以好好看看這個報告。

第一章是市場篇，大家看這兩張報表，基于一個數據，社會消費品零售總額和人均可支配收入在過去的9個月是持續向好的，我們的數據顯示到2020年我們的中産階層預計會達到81%，會成為中國消費主要的力量。今年前9個月房屋新開工面積增長，但是商業運營用房和辦公樓新開工面積是負增長。所以對商業地産，我們也會看到因為資金的緊張，分配在商業地産上的子彈也相應的做了下降。所以商業地産的投資是比較謹慎的。

随着各個城市的人口增長變化，一線城市的淨流入是在減弱的，而二三線城市甚至是四線城市也成為了商業地産進入的一個有機會的區域。我們會看到去年年底的時候大悅城發布了一個大悅春風里，就是在一線城市非核心商圈，或者是二線城市核心商圈里面做了一個投入，2018年商業地産去庫存取得了比較好的明顯，不過有的城市還有50個月的存量，甚至有的城市有100個月的存量，所以商業地産去庫存的形勢比較嚴峻。

當然現在有一些政策對租賃用房進行調整，是鼓勵的政策，所以順應着怎麼去庫存，或者說找到一些新的投資機會，我們可能會對商業物業進行一些重新的賦能，因為重組，可以講述一些新的故事。包括我們會看到龍湖或者其它一些新的領域都在做，做一個更好的商業故事，包括大家看到K11在消費升級上也在做一些改變。

大家最關心的就是商業地産的資金，在2018年大家會看到房地産企業去地産化是比較明顯，萬科、保利、龍湖、時代等等超過10家房企進行了更名，我們認為是在向市場表示發展綜合業務的核心。雖然商業地産資金沉澱比較重，回報周期比較長，但是日常現金流或者物業的估值會給文字帶來很大的裨益。

第二章，中國的購物中心每年新建設的體量還在持續增長，我們的定位是規模疾跑下的購物中心。大家看到2017年部分城市購物中心增長的情況。購物中心的體量越來越大，購物中心大規模的入市我們認為還将持續，包括我們看到近兩年龍湖、萬科、遠洋、金茂、中海等等在商業地産方面快速擴張。購物中心空置率一直是一個比較嚴重的問題，不過最近通過我們的數據感覺到得到一些扭轉，購物中心賦能的可能是多元的玩法和求變。這里面臨80後、90後、00後的消費群體，這些改變大家可以再細看一下。

最重要的一個改變，就是新技術、智慧零售的闖入，購物體驗的升級。第二個改變是購物中心業态組合的N+1種可能。

第三章是長租公寓。長租公寓是随着我們的政策不斷地利好，所以公寓是一個政策長風下的萬億市場，随着2017年我們的人口規模達到2.5億人，2025年可能會超過3億人，長租市場的紅利還再繼續。

右邊這張表是長租公寓的品牌運營情況，長租公寓的融資總額、融資數量，包括前三季度房企租賃市場資産證券化的情況。長租公寓前段時間有兩三家爆倉，大家認為投資周期太長，回報率太低，包括還有裝修成本、稅收成本。我們看到國外一些機構整個空白還是比較大，競争可能也是必然的。

第四章講的是寫字樓和聯合辦公。2018年投資增速放緩，存量是各個城市關注的焦點，聯合辦公對城市寫字樓的壓力緩解了部分，特别是前三季度西安的空置率下降了25.5%，前三季度成都甲級寫字樓的市場保持了租金環比上漲2.4%。聯合辦公的規模，随着鼓勵創業，新增的注冊人數，使它成為一片藍海。聯合辦公以前是北京、上海，現在是廣州、深圳，更重要的是往二三線城市下沉。

城市的布局大家也可以看看這個數量表，這里是聯合辦公不分品牌分類和發展規模的報表。大家一說聯合辦公可能會想到優客工場和wework，我們對兩家的並購情況和2018年以來的聯合辦公市場融資報告做了一個數據化的表格整理。聯合辦公除了二房東的租金收入，如何探索增值服務和智能辦公，提供更多的非工位收入是一個關鍵軟實力。

第五章是社區商業和街區商業。整體來說大家會看到我們的社區商業存量是10億平方米，到2020年預計到住宅物業是300億平方米，社區服務市場是13.5萬億平米，相對其它國家來說，占比只到30%多，而發達國家是到了60%，所以我們認為社區商業是有很大的發展空間。大家可以看到社區商業的三個分類。我們看到房企為什麼要做社區商業，有三個動因，因為社區商業，我們對兩輪驅動，租金和銷售額，對前面的動因做了一個闡釋。

包括這里有25個房企的社區商業的産品線，投資物業的掘金，大家可以在下來繼續了解。包括萬科的定位的升級，它叫做城鄉建設與生活服務商，它在一開始提出了五菜一湯，今年提出了2.0版本的V-Link。我們也點評了保利的若比鄰，還有世茂的商業我們也進行了研究。

還有街區商業，我們看到綠地做了熙街，藍光做了爽街，遠洋太古里上海大甯國際廣場和上海新天地，都有各自的一些特點和值得借鑒的地方。

最後講一下資産證券化，所有人都知道商業地産對資金的需求是非常重要的，特别是商業地産到存量化時代，如何用好資産證券化這個工具箱，今天在座的很多金融界的嘉賓，我們就不詳細說，從發行市場、發行方式到標的來進行分析，大家可以看一下資産證券化過去的規模和發展趨勢。

我們提了兩個點，資産證券化退出的捷徑就是REITs，國内由于政策的原因，我們只是用了類REITs，所以我們也對類REITs進行了分析。我們也推出了一個快速回本的良方CMBS，這里也有一些解釋和案例的分享。

類REITs和CMBS的區别大家也可以看一看。這里面也有一些案例，包括大家可以看到REITs發展的難點，不過再難，未來還是要發展。商業地産整體未來會怎麼發展，今天在報告里面有寫到，更重要的是我們今天下午的論壇會做一個全面的解釋。

現在由我發布2018年度中國商業地産Top100及商業表現獎。昨天晚上有來賓已經在跟我讨論這一點，我們的商業地産很多的指數，或者我們很多的權益要怎麼解釋。我覺得接下來我們可以繼續探讨，我們主要是指非住房市場的商業物業的範圍。

我們這個榜單最重要的是用數據和過去的表現作為基礎指標，在榜單上我們針對了一線城市、二三線城市，企業主要是在中國内地運營的商業地産開發和經營管理的企業與機構。數據來源是大家非常關心的，有自行申報的，也有上市公司的公開資料，還有第三方專業機構提供的數據，還有觀點指數研究院團隊的調研。也許還會有些誤差，我也希望得到在座各位認同的同時，也給我們更多的容錯。

這個指標大家是非常關心的，我們的100分，運營指標40分，管理指標30分，品牌指標15分，創新指標10分，人氣指標5分。運營指標，我們在去年的基礎上做了權益的調整，運營指標40分，包括投資物業收益、投資物業資産、區域分布。

投資物業收益是投資及持有物業的收益總額，投資物業資産是企業投資的總資産值，以當前的公允價值計算，區域分布是投資物業分布的城市、區域和物業數量。我們還有一些參考指標，比如說管理面積等等。管理指標包含了業态規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣。品牌指標15分，我們是包含了品牌熟知度、租戶認可度、社會貢獻等等。

大家都知道品牌開拓市場、占領市場獲取利潤的能力，也是消費者選擇産品的信心指標。第四是創新指標15分，充分反應了企業勇于改變和可持續發展的指標，包含資本創新、模式創新、社會創新。人氣指數有5分，主要是指企業的人氣熱度、影響力。前段時間我們有一個月通過網絡票選的方式定位了人氣指數。