演講 | 張華容：未來的商業地産與存量物業發展

張華容(愛琴海商業集團CEO兼總裁)：各位尊敬的來賓、新老朋友們，大家好，很高興參加一年一度的觀點地産商業年會。

今天大會的主題有一個重點詞叫“重新連接”，我相信在座的很多朋友都能認同的一個觀點是，我們作為一個資産運營商，我們所扮演的角色正是一個連接者，我們将物業主、商戶、資産方和消費者進行一個有機的連接。

在這個過程中，通過我們的資産運營，我們的商業資産可能會處于一個比較良性的攀升階段，這樣我們整個城市的變革和城市的發展也會受益。

所以今天也是希望通過這個機會跟大家交流一下愛琴海在運營的過程中是如何運用一些相應的技術手段或者是管理手段，讓我們在競争激烈的情況下不僅能夠保證自己的發展，還能夠在這個狀态下跟我們的整體發展能夠有一個前期的匹配。

目前我們大部分的開發商主航道還是以開發為主，以資本的高周轉會帶來更大的資金規模和高利潤的回報。前面陳總和蔡秘書長也講到，随着市場的變化，很多的開發企業也将我們的開發行為伸向了第二個發展的管道。從去年下半年到今年一整年，大家都在講關于存量市場的話題，其實如果我們看一下存量市場的流轉額，如果我們僅僅關注開發企業，真正能夠有發力空間的還是在存量經營和存量改造。但是可能因為我是做這一行的，可能有一定的主觀性，但是我還是認為在這個區域内它的空間比較大，變現和周轉會比較快。

所以我們未來的購物中心是以經營為核心的存量物業，将會是我們打造第二曲線的一個重要考慮的賽道。

在我們看來，資産管理所代表的千億級的市場正在被越來越多的企業所重視，不管是從短期還是從長期來看，規模都會持續增長。我們早些年講資産管理的企業不多，但是現在從做商業地産或者說做綜合開發的企業來說，沒有說自己做輕資産管理的也不多了，幾乎大家都在做這個。

我們為什麼會轉到這麼一個狀态上，並且是這麼快的時間做了這樣的變革？商業地産資金沉澱的下來特别大，回報的效率很低，回報率不那麼高。在國内很少有企業願意主動、長期地持有資産。這就要求我們作為資産運營方，站在一個以終為始的格局上，以退出機制的角度，回到原點來看待我們的資産管理，並對我們的商業地産進行有機的整合。

通過我們的運營，我們希望達成與高質量的運營商以及有一定運營能力的資産管理方建立良性的合作循環關繫，完善我們的能力，提高我們的運行效率，並且為市場做好強大的資産的後備力量。這樣便于我們的資産在運行過程中逐步的估值的提升，以及我們的資産總體回報的最大化。

目前在國内真正能夠把這個資産管理做得比較有好的數據的不多，我相信通過我們去年的綜合乏力，加上我們今年确實都是各自在互相學習、各自比武，我相信在明年的這個時候，包括今天來參會的大多數企業，拿出來的數據都會比較好看，並且我們背後的數字邏輯也會有一定的標準性和一定的可參考性。

回到愛琴海，我們通過怎樣的手段把物業管理或者說資産管理做到有一定的規模呢？愛琴海商業集團是通過規模化管理的效果，實現了收入的提高和費用的節省。我們目前意向簽約的有100多家，投資運行的有70多個，開業的有十幾個。

我不敢說我們是最快的，因為我們每年就開幾個，今年大概開八九個，但是我們敢說我們能夠在運營過程中投入全部的精力，盡量地提高資産的回報率和收益。其次盡量地通過技術化的手段，通過我們管理的反復論證，來降低我們在運行過程中的一些成本。當然，我們的NPI得到了提高，我們就會有很好的市場表現。

我們的規模化發展來自于資産管理的合作模式的多樣性，以前有人問過我，是不是我們只做輕資産管理，或者問我的比例，其實我們沒有很嚴格的比例，對于我這家運營的公司來說，集團給我的理念和我們所運行的理念，我就是做資産管理。所以我的合作方是多種多樣的，我們有通過自持，說是自持，其實我的公司是不持有這個物業的，我跟我們的開發公司還是合作關繫，我們通過合作的方式、租賃的方式，通過市場的購買方式，來實現我們的快速拓展。

近期可能在座的有幾個企業也知道我們把慈溪的項目拿下來了，雖然跟了一段時間，但是我們最終通過公開市場的拍賣拿到這個項目以後，大概用了前後10個月的時間，在9月30号的時候開業了，當地的政府和我們都感到很驚奇，開業前7天每天都是20多萬人，沒想到在慈溪都有這麼多人來，並且前三天都是市里派了專職的隊伍在那里負責交通的疏導和安保。

在這個過程中，我們是通過盤活物業，市場的公開收購來做的一個最好的案例，我們是跟星浩資本有合作，我們做了一個産品跟他們一起拿的這個項目，如果有機會，我們可以更多地拿這樣的項目。

我們拿到了這些項目，最終達到這樣的效果，我們都做了什麼呢？除了我們常規的做法，近期我們又有一點變化，就是我們加入了更多的技術元素，就是在管理中增加了更多的管理的内容。能夠用文字表現的就是我們的精準的5A的場景化模式，還有我們愛琴海全資産管理的模塊化的運行模式。

大家看到的剛才的這兩張圖，我們都已經把它數據化、信息化了，在我們的實際運行過程中，我可以通過這些模塊運行到我的日常經營管理過程中去，這也是能夠在短時間内實現全國的規模化運營的一個基礎，當然這個我們也花了一定的時間（兩年多時間）才逐步走向穩健運營。

後面的細節我就不講了，對每個精準的定位的解釋，從文字上就能看得出來，我們通過對數據的分析，對我們的運營、選址、服務、會員進行了一對一或者是目標性的營銷，包括我們近期做的嗨購節都是有針對性的。

另外我們在業态、空間上都有一定的創新，我們的馬術俱樂部已經是一個常态了，這是安藤忠雄設計的民族美術館和光的空間的書店，還有我們自有的IP小店長，還有我們在商業的外立面、商業的大空間上的創新。