對話 | 新商業浪潮 看得見的未來

主持嘉賓

黎振偉 世聯行首席技術官

對話嘉賓

余英 寶能集團高級副總裁、寶能地産總裁、寶能城市發展建設集團總裁

何建華 福晟集團董事、執行總裁、福晟土地投資公司副董事長

王俊標 招商局蛇口工業區控股股份有限公司商業管理事業部副總經理

吳豔芬 華夏幸福副總裁、商業事業部總經理

符茲棟 首創钜大有限公司助理總裁

王媛媛 廣州時代商業管理公司總經理

王海燕 合生商業集團商業事業部副總經理

黎振偉：歡迎各位嘉賓，我們這一場的嘉賓有7位。前面的演講非常精彩，我剛入地産行業的時候是做商業的，沒想到30年後還是回到商業，所以我們這個行業太有得做了，以後哪怕住宅沒得做了，商業還是這麼精彩，其它的論壇沒得搞了，估計商業地産業是永遠不會落幕的。

回到我們這個主題，我們有7位嘉賓，一共40分鐘的時間，我們要嚴格遵守時間。

大會給我們的主題是新商業浪潮，看得見的未來，分了三個話題：第一，消費趨勢的變化，第二，存量運營時代誰能抓住美好的未來，第三，互聯網改變了世界，也改變了商業。我是這樣理解這三個話題，第一個話題，我們的消費越來越多樣化，他們要求實惠、重品質，我們的商業面對這些消費者，非常不簡單。

第二個話題告訴我們，存量運營時代，運營是很難的，我們今天來到愉景灣，看到了經過40年的發展才有今天，我們國内的房地産如果按住宅開發的模式，是不可能做到這樣的，但是問題是我們要改變，我們需要有一個更長的培育周期，同時要接受一個回收慢的過程。

第三個話題，互聯網時代，這個東西更可怕了，它可以給我們帶來很多新的科技，改變我們很多的消費方式，但是它也帶來了很多更新快的問題，我們可能一個商場還沒開業，可能就要變了。所以我把這三個話題叫做三大動力，也是三座大山。我們怎麼化解這三座大山，去迎接三大動力呢？這就是接下來我想每一位嘉賓來探讨的。

首先有請福晟集團的董事何建華先生，我剛才跟何總溝通了一下，因為福晟是行業的黑馬，發展很快，但是你們是以住宅開發為主的，我看到你們在2010—2020年的規劃是要進入全國50強，要打造100萬套住宅按照平均100平米計算，那就是1億平米，在這麼大的開發量里面，你們怎麼考慮你們的商業配套，又怎麼做商業配套，如何做創新？

何建華：余總太謙虛了，本來我也想謙讓，讓後面的人先發言的，因為我今天也是來學習的。

福晟集團以住宅為主的業态，是地産+建築，以建築闆塊為主，我們收購了福建的六建，這是一個1950年成立的國有企業，我們2006年收購的時候，年産值是15億，今年能超過600億，這是在建築方面。這些年我們做住宅的，大家知道從規模到現金流，大家也嘗到了甜頭，但是随着市場下行以後，我們也在思考，打造一個綜合性的企業，還是要有一些好的資産。前些年我們開始探索，我們做了一些小的商業，比如說寫字樓，我們在福建的福州有4棟寫字樓，都是自持的，在湖南長沙也有項目，在上海我們也收購了海航的一個項目，也有部分商業。我們在深圳前海也有投資，所以我們把這一塊也是作為未來的重點打造。

我今天來也學到了很多的東西，特别是剛才華容總和歐陽總的發言。

我分享兩點，第一，這個市場永遠是存在的，追求一個新，剛才主持人也提到了，我們這一組讨論的是新，一個是産業新，還有一個是客戶新。體驗式消費和歐陽總剛才講的未來的新的商業，這是一個很大的亮點，未來的前景是很大的。

第二，對福晟來講，我們還是比較謹慎的，我們還是看地段，看人口和産業的。選址是非常重要的，對我們做住宅做了25年歷史的企業來講，我們想做商業，但是一直非常謹慎，不過我們對未來還是非常樂觀的。

黎振偉：您還是沒有點到最根本的，您又樂觀又謹慎，我知道您在思考，希望明年在這個時候您能談談您的創新點。

下一位是招商蛇口的王總，剛才看到您聽的那個模式我很興奮，招商蛇口在蛇口發展了40年，愉景灣在香港發展了也是40年，現在你們的發展真的是非常迅速，這麼迅速的規模，你在蛇口做了40年，在到外地發展的時候，怎麼面對剛才說的三座大山呢？在現在這個時代，我們的發展還能這麼快嗎？應對外界的變化，招商蛇口的模式要如何調整呢？

王俊標：我們在全國有大量的已開發、待開發的項目，到2020年我們會在20個城市有30個以上的商業項目，大概開發面積300萬平米以上。

現在市場最大的變化是消費者在變化，消費者變化之後需求跟着變化，我們因應這種新的需求，客戶需要定制化、專屬化的解決方案，面對這種客戶群體的細分，我們才推出花、海、匯三個産品繫列，來應對不同的客群的需求，來做産品的細分。

比如我們的匯港産品線，我們是以藝術空間打開商業空間和建築空間的界限，創造一種更加好的體驗感，我們打造屋頂花園，12米高的雙層鋪，這都是體驗感非常好的。

對于存量市場，我們目前也一直在思考，尤其是我們國有企業，如何對現有的存量項目進行重新包裝、重新定位，符合新的發展需求，達到優化布局，做到提質增效，這是我們招商蛇口商業要考慮的重中之重。

我們在這一塊也有很多的案例，比如說我們的意庫産業園區，我們把這個園區整個拿過來，里面有一些公寓、酒店、文化長廊，有一些IP，既能滿足周邊的居民需求，又有一些文化的内涵，類似愉景灣這樣的地方，是非常舒服的，人人都很向往這種地方，我們這種場景做得是很到位的，也成為行業内學習的標杆和典範。

在互聯網方面，目前招商蛇口是用開放、積極的心态擁抱互聯網，包括改變跟顧客、消費者的溝通，包括跟供應商的合作，我們集團所有的辦公的協同，現在在外面出差非常輕松，全部是移動辦公，協調的效率很高。以前大家都會認為國企效率低，其實我認為我們的效率很高，每一個文件從發起到審批都是非常快的，這也可以加快跟我們的消費者和供應商的連接。

黎振偉：我們之前也到招商蛇口進行了學習，我覺得您剛才演講介紹的更多的是給人展示的規模的宏大，現在您講的是精細的細分，存量物業的改造，還有互聯網的更好的思路，這方面更多的就不是大規模的發展，它是以運營和創新為引導的發展方式，這種方式很重要。為什麼我特别強調這個東西呢？未來的商業不可能再像過去那樣建那麼多的房子，運營是更重要的東西。

第三位嘉賓是來自華夏幸福的吳豔芬女士，我最早了解華夏幸福的項目是固安産業園，我覺得它和愉景灣有點相似，也是你們的第一個項目，也是最好的項目，這個項目可以簡單給大家描繪一下，我們是如何面對這三座大山的，在新的項目里面我們也能不能都做到這樣呢？如果再做又應該怎麼變呢？

吳豔芬：大家下午好！我們的商業在整個市場來說還是比較新的，因為随着産業新城的發展在慢慢地做商業的布局。

到現在為止我們也開了幾個城市，比如說環北京的，我們在固安的項目，還有廊坊大廠附近的項目，還有環上海的項目，所以我們的布局是圍着産業新城，然後在做都市圈的商業。

現在我們也做了很多産品線的細分，比如說在固安我們有城市中心級的項目，我們服務于整個城市的項目，也有我們的度假型的項目，像剛才很多嘉賓講過的，大家在消費領域當中其實也在很多的細分，一方面是從不同的時間段，不同的年齡，以及不同的角色下的細分。

我們最近做的文旅的微度假的項目也是比較有意思的，因為它是都市經濟圈，我們希望固安新城的這些人在周末度假的時候，他的商務需求、全家人的需求，以及北京周邊的非常多的家庭人口，他們也會到我們這邊來做周末度假，我們會給他們提供滿足需求的服務。

我們還沒有面臨像行業那麼強的三座大山的競争，我們本身就是自己産業新城内的商業。我們也有很好的發展邏輯，比如說我們有多少人，在這個人的細分當中，他有什麼樣的需求，我們就對應建什麼體量的商業和建什麼類型的商業滿足他的需求，所以我們這個發展是一個比較良性的情況。

按照過去的開發邏輯，我們不但滿足了産業新城向下居民發展的需求，同時在商業回報率方面也是比較正向的，所以整個我們的商業資産來說，因為我們有大的模式，同時也有比較好的發展的邏輯，所以說整個來說，我們整個數據還是高于行業平均發展水平的，這也對未來我們再去布局更多的産業新城也帶來了一個比較好的數據的支撐。

所以在這個情況下，我們更多的是打造産品線，打造我們的團隊的經營能力，所以這三座大山對我們來說，練内功是一個比較大的我們要挑戰自我的方面。

對于固安來說，我們的商業單店的表現都是比較好的，比如說我們有很多零售品牌首次進入固安，我們的很多合作夥伴一開始是比較忐忑的，擔心我們能不能帶來他們想要的投資收益，但是從一開店開始，他們跟北京最好的單店相比，他們的坪效一點都不差。

這跟我們的投資也是有關繫的，人有多少，我們做多少體量的配比，這是比較良性的，尤其是我們新開的固安的微度假的項目，因為它的體量不大，它擁有比較天然的景觀和比較好的地緣優勢，我們離北京非常近，距離天安門大概不到50公里的路程，距離非常近，交通也非常便利。所以在這種情況下，我們的項目開了之後，坪效就非常高，而且很多人把它當成非常好的度假的場所。

還有我們在嘉善的項目，還有我們正在拓展當中的合肥的項目，都有很好的表現。最近在發力的跟希望帶來高增長的就是我們的微度假型的文旅的項目，也希望跟行業的同行們有更多的交流機會和學習的機會，帶來更多的新業态。

黎振偉：固安是我們國内房地産的一個典型的模式，剛才我留意到吳總特别強調微度假，跟愉景灣有點相似，我們今天去看愉景灣，他們說這里的商業地産也是以度假為主的，千萬不要搞成大商業。像你們這種新型的城鎮做商業，一定要注意不要做的哪幾個點？

吳豔芬：我們的時間也比較短，也在摸索的過程中，建立商業團隊也不過是幾年的時間。我覺得第一個建議是體量不要一下子過多，因為是新城，它聚集人口是需要一定時間的，它的人口復雜性和導入人口的速度都是需要商業不斷培養的，商業和導入人口，包括産業，它是正向互相促進的情況，所以我們的經驗就是不要貪大，不要求全，而是更多地基于你能吸引誰和服務誰這兩個角度來深耕細作。

所以我們投資的項目，更多的是細分市場，而不是一下子建一個大而全的項目，這是我們的一個經驗。第二是你有一個穩健的，並且有一個長周期計劃的公司的支持，這也是比較重要的，不要說今天做了，明天又有一個什麼樣的變化。

第三是團隊的穩定性，這是目前整個商業行業比較大的問題，我們通過常青藤的繫統的培養，通過核心高管的激勵計劃，使得我們平均的司齡遠遠高于市場的平均水平。所以團隊經營的一個穩定性也帶來比較好的收益。

黎振偉：吳總總結了三點：第一，不要求大，第二，一定要有一個長遠的支持，第三，穩定的團隊。我們今天到愉景灣參觀，我也特意留意了他們的員工，很多都是工作了十幾年的，這一點很重要，如果沒有這個東西，我相信它也做不好。

黎振偉：下一位嘉賓是首創钜大的助理總裁符茲棟先生，去年我們也看過你們的奧特萊斯，您可以介紹一下你們的商業怎麼面對三座大山？

符茲棟：我們發現現在的市場有一些變化，我們預計到2021年消費者市場的規模會達到6.2億美元，中國仍然是世界上發展最快的一個消費市場，消費崛起的主要是富裕的家庭和年輕消費者的消費習慣的變化，還有線上線下融合的消費，這是現在的一些變化情況。

我們的奧特萊斯不像以往那樣你需要開車一個小時才到，我們也在推出我們的3.0，我們的奧特萊斯開始進入城市，我們的奧特萊斯不再是一個單獨的奢侈品聚集的商業項目，我們也有很多的其它的項目，包括有消費體驗的項目，跟傳統的奧特萊斯還是不一樣的。

黎振偉：這個不一樣的根本在哪里？我們到國外的奧特萊斯都是買折扣的名牌，國内的折扣名牌往往不多，所以國内的奧特萊斯跟國外的奧特萊斯的差别比較大。

符茲棟：國内的奧特萊斯的發展速度比較快，我們的業态還是比較接地氣的，綜合多方面考慮，是比較适合中國消費者的消費習慣的。

黎振偉：你能否介紹一個在國内做的最好的奧特萊斯，值得我們去看的地方。

符茲棟：全國排名第三的奧特萊斯是我們在北京的房山奧特萊斯，消費是排第三的，品牌和業态的組合都非常豐富。

黎振偉：我們下次一定要去看看。

黎振偉：下一位嘉賓是廣州時代商業管理公司的總經理王媛媛女士，王總跟她的公司有一樣的特點，就是銳意創新。我剛才跟王總交流了一下，我說住宅創新很容易，但是商業的創新是不容易的，因為它的特點、規律決定了，它是快不了的，需要慢慢培育。時代地産這麼一個銳意創新的企業，怎麼去看商業創新呢？你們有什麼成功的實踐或者案例？

王媛媛：珠三角的很多的朋友對時代地産是比較熟悉的，我們是一家聚焦在大灣區發展的企業，而且我發現主辦方今天也把我們有相同基因的企業放在一起，包括我們和福晟一樣，我們都是做地産出身的，做了20多年地産，這幾年我們也逐漸把商業作為我們的戰略發展的闆塊。

創新這個詞很長時間都會覺得是時代地産的基因，确實我們在做地産的時候有很多的創新，比如說我們的産品創新、營銷創新，我們在市場上有非常多的項目的營銷都脍炙人口，比如說時代花生、時代糖果，這一繫列的推廣。另外就是我們的品牌的創新，我們有時代的美術館，創新一直以來都是我們血脈里面非常重要的内容。

但是，住宅的創新和商業的創新是很不一樣的，很難把住宅創新的那一套直接搬到商業里面去。地産人轉成商業人其實是蠻颠覆的，是要經歷完全自我否定的過程，然後不斷地去思考。雖然都叫地産，但是商業地産和住宅地産是完全不一樣的。

時代商業成為一個戰略闆塊也就三四年的時間，剛剛我也梳理了一下黎總講的三大動力，我們應該怎麼去用，怎麼去創新。

我覺得首先是模式的創新，地産的模式比較簡單，就是拿地、開發。存量地産里面有很多的模式創新，珠三角有很多的存量是集體用地，這部分地很難做成住宅，但是它有天生的優勢能夠做商業，我們能不能将它這部分做好？

我們在這種集體用地的模式創新上做了很多的思考和創新，我們也有很多的落地實踐案例，包括我們之前在白雲區做的一個項目，之前它也是一個舊廠房，是一個村級工業園，之前的産值也特别低，大概5塊錢一平方，我們經過一個微改，因為這樣的集體用地你很難把它推倒重建，我們大部分是用微改的模式去做。

做出來之後讓它原本的文化底蘊保留下來，我們保留了特别多它原來的内容，因為它是以前的村級工業園，有很多之前來廣州的農民工打工的印記，我們在那里做了一個城市公園，做了一個廣東的農民工博物館，帶動了村級工業園的發展，這也是很好的盤活存量物業的方式。

特别是這兩年我又看了香港的大館，它是之前在中環的警察署改造的存量物業的典範，它在市中心的地方，把文化、旅遊、商業進行結合。我覺得存量物業不僅僅是一個物理形式的改變，而且是連接了一個歷史、現在和未來的方向。還有一些位置很好的地，比如說我們在長隆周邊的一個項目，我們通過集體用地的模式創新把它盤活。

第二是産品的創新，我覺得産品是需要創新的，而且産品創新的思路跟住宅還不一樣，因為住宅的購買人群的結構還是比較固定的，無論是小太陽還是兩口之家，現在多了二胎之後，結構又會發生一些變化。

但是你會發現企業的形态特别不一樣，特别是現在初創的企業越來越多，企業的生命周期不一樣，而且行業的細分也不一樣，特别是我們在做一些辦公産品的時候，我們很難固化出一種産品，它能夠很長時間去用。

所以我覺得辦公的産品在創新上，更多的它怎麼通用，並且它未來改造的時候更方便，甚至有些時候它需要一些降維。有越來越多的企業可能在辦公産品上不太需要那麼多的標準，他可能要更加的方便、更加實用，所以我們看到那麼多的衆創空間、聯合辦公不斷地出現。所以我覺得第二個是要做産品的創新。

第三是運營的創新。這跟互聯網的思路是非常契合的，因為運營更多的是結合人，我們在住宅里面，房子賣掉以後，更多的是做好物業的服務，它面對的是單個的個體。

但是在商業里面，我們今天看到的商場里面，我們怎麼用一些科技、智能的手段連接消費者。在我們的辦公的商業産品里面，我們怎麼去運營他們？我覺得更多的就是關注人。但是我覺得關注人這一點，在互聯網上，更多的它是一種連接，我們發現越來越多的人不願意走出門，他們通過互聯網去連接。

我們做商業地産的會有天生的一個很好的物理空間，讓大家本身就連接在一起。可是我們以前發現，你即使把物理空間連接在一起，我們在一個辦公樓里面，我們在隔壁，但是互相之間並不認識，我們並沒有把這些群體經營起來。

現在在我們的辦公樓産品里面，我們更多的做的就是社交、分享，我們希望能做一個不僅僅是提供給我們的客戶一個物理的空間，而是能夠給每個企業一個生長的土壤。确實我們在新的項目里面，跟很多的傳統辦公産品不太一樣，我們並不是僅僅給他一個物理空間，我們提供了大量的配套，可能這樣的配套有點源自于我們之前做住宅的想法。

但是我們這一繫列的配套，我們會發現客戶們都非常認可，因為他覺得以前的辦公的時間很長，但是很單調，辦公的時候有很多碎片時間，而且辦公時間的生活品質是需要提升的，所以這一點正好契合了住宅開發商願意去做配套、願意投資配套的理念。

總結來講，我們要把這三座大山轉化為動力，這三個創新很重要，也就是模式創新、産品創新和運營創新。

黎振偉：我們說了那麼多創新，都很動聽，但是下面的投資者、銀行家會問你一個問題，效益怎麼樣？你的财務指標怎麼樣？我們希望明年用我們的實際案例來告訴投資機構，我們創新以後，成效是很好的。

下一位嘉賓是來自合生商業集團商業事業部的副總經理王海燕女士，作為廣州的開發商，合生真的是一個很元老級的開發商，他們在廣州很擅長做豪宅和商業，這個商業創新起來也不容易，我估計三座大山對你們的壓力很大，但是動力也是很大的，王總是這個行業的資深人士，您給我們介紹一下合生是怎麼改變的。

王海燕：我先為商業人做一個宣傳，剛才黎總說了，說商業有三座大山、三個動力，我們都是做了十幾年的商業人了，為什麼還能孜孜不倦，而且是不知疲倦地往前奔跑。

我覺得商業在某種程度上就像一個萬花筒，你每時每刻從每個角度看到的都不一樣，而且你可能還在期待下一刻、下一個角度是什麼樣的。所以這就是商業的魅力，這才是商業真正的原動力。我覺得人類社會不停止，商業就會一直存在。這是從個人角度為我們的商業做做宣傳。

從合生商業來講，剛才黎總說了，合生創展、珠江投資，這都是老牌的民營企業，當年的南方五虎之一。我們是在2015年11月份開始籌備成立了合生商業，經過近3年的經營、運營、開業、籌備，我們已經在行業市場上取得了一些小成績。現在我也想跟大家就我們取得的一些小的成績做一些實際案例的分享。

從消費者來講，肯定發生了變化，現在90後、00後的變化可能比我們知道的更加大，他更加的随性、個性、有自己的主張，而且不想有雷同，這是他們大的性格上的特點。另外，現在很難說任何一個年代的人，我只在線下實體店購物，或者只在線上購物，他一定是復合型、全渠道的購物的方式，或者是消費的方式。我們是實體商業，我們應該怎麼做？不管是電商還是線上零售，它只是把這個蛋糕做大，在這個情況下我們怎麼做好線下實體，怎麼跟主流的消費群體産生對話和交流，這是我們需要做的。

在這方面我們做了一些嘗試。以我們北京的朝陽合生匯來講，這是去年12月2号正式開業的，開業到現在大概一年的時間，我們的日均客流已經達到了10萬人次，在北京的日均客流已經在前三。我們做了哪些跟目前的主流消費群的交流和溝通呢？

我們做了一個以青年創意公園為切入點的2萬平米的實景街區，這里面有8大主題，包括日不落、兔子市集、腦洞鎮等等，這個2萬平米的空間里容納了200個租戶，這不是統一包給一個人的，是我們一家一家招商來的。在這里面，我們的年輕的消費群體有得吃、有得玩、有得逛，已經在北京形成了非常好的口碑傳播，這是我們做的第一個嘗試。

另外是在建築上的大膽創新，我們在朝陽合生匯的5層拿出将近5000平米的共享空間，這里面的最高挑高達到了25米，其實是一個全天候的室内空間場所，在這個空間場所我們怎麼跟現在的主力消費群和年輕人進行對話和溝通呢？我們利用電影文化IP，利用電競遊戲的IP和文化的IP，在這里進行一個素人真人秀的體驗場景的打造。

比如說今年年初的時候，我們就跟騰訊進行了英雄聯盟城市賽總決賽的比賽。包括我們現在已經在布展鬼吹燈、火影等等的項目，我們明年還會跟故宮博物院、樂高等等，在這個5000平米的室内空間進行一個素人的真人秀的體驗，他喜歡cosplay，他喜歡成為電影中的一個角色，我們可以在這里滿足，這是我們跟沒有的年輕人相互交流的一種方式和方法，這是從消費者變化來做的一個變化。

從存量房的經營來講，存量經營一定是今後所有商業運營的一個非常重大的課題，這個課題下，在我們商業來講，一手是賺消費者，一手是賺租戶。原來最開始的商業就是簡單的收個租金就好了，但是随着我們在超一線城市大家競争的環境的不變化，我們就不能再做一個簡單的只能收租的地主，我們要做一個有技術含量、有科技含量的地主。

在這種情況下，我們打造了我們的APP合生通，現在我們的客流繫統已經到了店鋪級，利用我們的APP在租戶這個平台上，他可以看到當月他的客戶到店率，包括他這個品牌租戶在整個項目中的經營排名，這也是我們深度運營的一個角色。

還有我們的科技應用，這也是現在逃不掉的，必須要應用科技，我們在這方面的嘗試和創新也是在七八月份做了一個項目，我們做了一個自己的IP戀物街，我們做了人臉識别，做了全場的RFID電子價簽，做了電子進銷存，做了無人超市，從商業地産角度，我們把這一套全部做了一個體驗，其實這也是給我們的消費者有更多的科技應用的新的感受。同時在空間上，我們也是為了滿足現在消費者變化的需求，我們要打造一個流動的Mall、迷你的Mall，這都是我們在創新經營空間運營上的一些新的嘗試和體驗。

黎振偉：謝謝王總，歐陽先生剛才說的這些他們已經在做了，剛才我跟杜總也在旁邊聊了，杜總是來自上海興業太古的，他說國内的開發商确實速度非常快，這也是商業萬花筒的精彩所在。

我們跟合生的兄弟公司有一個合作，在珠江新城，珠光地産把一個新的商場2—6樓交給世聯策劃，運營做辦公空間，不做商業，這個變化是很大的。我覺得今年的開發商變化是很大的，明年我們也可以把這個項目拿出來講講。

黎振偉：最後一位嘉賓余總是我們這個行業的老行尊，余總是規劃師，又是開發商，也是一個很有創意的人，我想請余總也跟我們講講，從他的角度來談商業如何面對三座大山、三大動力。

余英：我是來學習的，所以我不敢先說，要聽大家說了我再說，我非常同意王總說的模式創新、産品創新以及運營創新，到了今天，我們做任何老的商業一定會死掉，因為人變了。

做商業是要很細膩的，特别是前段時間看到王思聰的那個電競世界第一，我再跟我的孩子進行了深度交流，我發現創新是最重要的。剛才王總講的有一點我不同意，她說住宅的創新不太好做，我認為住宅創新是勢在必行了。

我們以前設計的住宅是以睡覺為主的，所以分成了三房兩廳、四房兩廳，如果家庭住宅以交流為主，那就沒有必要三個房間了，晚上睡覺的時候隔一下很容易，但是我們現在的住宅設計完全沒有創新，這個地方一定會有很大的創新，而且現在年輕人不要房子了，那是爺爺奶奶的房子，那些大别墅年輕人絕對不要，年輕人要的是一種能夠住下來，能夠空間流動的，樓下豐富多彩。

商業也是一樣，商業未來應該是一個黑匣子，而不是現在的一間一間的商鋪，一間一間的商鋪是以前怕你偷了我家的商品，所以用牆隔着，晚上還要鎖門。以後不是這個概念，特别是電時代的到來，互聯網時代的到來，我相信真正的商業一定會在模式、産品、運營方面有巨大的變化。

就像我去年說互聯網時代到來，中國房地産的7只黑天鵝，如果共享汽車和自動駕駛出現了，我們的商業寫字樓基本上有一半要關門了，我們很多人住到郊區了，5車道變成10車道了，速度非常快，就沒有必要住在郊區，像我們住在愉景灣，到中環27分鐘，非常方便，為什麼非要擠在市中心呢？所以這種變化很大。

紐約有一個劇場，以前我們的劇場是一堆人坐着，前面有很多人演戲。在紐約這個劇場是一個七八層樓高的空間，他們在前面演出，而且劇情是随時變化的，我相信未來的商業可能是有20層樓的商業，里面沒有一個一個店鋪的分割。

香港人做商業很有經驗，走廊多寬，到哪里要加寬，鋪位多寬，進深多少，以後這些老經驗可能都要打破，走廊可寬可窄，店鋪的隔牆可以分割，剛才有一位先生介紹了，一樓是化妝品，二樓是女裝，五樓才是男裝，六樓是運動，七樓是兒童，這些業态布局全部都會打亂，真正的商業要發生巨大的變化。

所以在下一步我們在探讨的時候，創新這兩個字非常重要，如何把年輕人吸引過來，我們多聽聽00後的意見，可能會好很多。剛才有一位嘉賓也介紹了，在商場里面可以自己寫詞、譜曲，我相信在商場里面做衣服也可以，今天在座的除了男士西裝以外，各位的衣服都不一樣，大家也可以進行自己的創作。

将來還有個人的IP也很重要，将來不一定要上班了，有自己的創意就可以在互聯網上收錢了，有了錢就可以去花錢了，在虛拟世界里面成為一個大咖，錢就源源不斷地來。就像範冰冰的弟弟，發了一張照片就有幾百萬的收入，将來這個世界會發生巨變，創新也會帶來很大的變化。我希望大家在創新方面一定要做很多。

黎振偉：希望明年我們能看到余總有新的創作。最後一句話，我們心目中未來的商業是什麼，請各位表達一下。

余英：剛才我說過了，我們未來的商業一定是打破所有模式的一個黑匣子。

何建華：人性化、個性化的商業。

吳豔芬：未來的商業一定是一個大家都心中向往的，到了那兒比任何一個地方都要愉悅的一個場景。

王媛媛：我覺得未來的商業不再是一個簡單的消費的物理空間，而更多的是讓大家去成長，能夠根植在那里，並且能夠找到快樂的土壤。

王俊標：未來的商業一定是一個很舒服的第三空間，社交、體驗、交流、用餐等等各種美好的事情都在這里發生。

符茲棟：我覺得未來的商業就是赢得消費者的時間，為其打造美好的生活。

王海燕：我認為以後的商業空間應該會成為一個大家在這里體驗潮流、時尚、娛樂、科技，體驗任何一種城市生活的極客空間。

黎振偉：謝謝各位。