解局 | 與左晖百億交易中的基匯赢家

觀點地産網 繼去年出售廣州西城都荟後，舊樓“包裝大師”吳繼炜又有了新動作。

12月11日，有消息稱，位于北京三里屯的盈科中心以105億元的價格正式易主，此宗交易的買方為左晖持股57.6%的北京願景明德管理咨詢有限公司，賣方正是吳繼炜創立的基匯資本。

接近基匯資本的知情人士向觀點地産新媒體證實稱，上述交易确實已經完成，雙方會在近日正式公布。

公開資料顯示，上述交易的標的北京盈科中心最早于1998年落成，彼時項目由李嘉誠的小兒子李澤楷旗下的電訊盈科持股74.5%的盈大地産持有，占地約1萬平方米，總建築面積約22萬平方米。

2014年4月，基匯資本以58億元（約9.39億美元）收購了盈科中心，並進行了改造盤活。四年後的今天，基匯資本再将這個項目推向市場，並以高出收購價近一倍的價格出手。

有業内人士表示，無論是一年前出售西城都荟，還是今天出售北京盈科中心，基匯資本無疑是交易當中的最大赢家。

百億交易大赢家

顯然，該項交易中最大的赢家是基匯資本，其賺錢的邏輯或許可以從北京盈科中心的“一進一出”找到蛛絲馬迹。

資料顯示，北京盈科中心占地約1萬平方米，總建築面積約22萬平方米，物業組成除了兩棟服務型公寓以外，還包括有兩棟辦公樓，以及一間近3.8萬平方米的購物中心，總樓闆面積約16.99萬平方米。

值得一提的是，盈科中心曾經是北京三里屯最知名的建築。在2008年之前，諾基亞、IBM、強生、波音等知名跨國公司都曾将辦公室設在盈科中心，此外，太平洋百貨自2001年起更是與盈科中心簽下10年租約。

但随着太古里的興起，以及首都内高端物業的不斷涌現，盈科中心的光環日益黯淡。

當IBM、太平洋百貨等逐漸撤出盈科中心，李澤楷也開始盤算着出售這個燙手的山芋。2014，基匯資本以58億元（約9.28億美元）拿下該項目。

按照當時盈大地産的公告，截至2013年底，盈科中心估值為66.57億港元。按此估價，收購時僅溢價8%。

彼時，基匯資本執行合夥人、投資委員會成員、中國地區主管彭慶邦表示，基匯資本以單價在每平米3.3萬元人民币買下盈科中心，在北京三環内是合理的價格。

此外，當太平洋百貨撤離後，盈科中心商業地塊部分空置了下來，基匯資本将項目收歸麾下之後，便着手開始進行整體的優化改造，把項目的潛力重新發掘出來。

對此，彭慶邦曾表示，“盈科中心有七萬多平方米的商業，但整個商業經營的不是太好。當時我們覺得很有商機，而且我們對三里屯的環境比較熟悉，所以我們覺得這個商業空間已經沒有辦法再做商業了，我們要想辦法改造，這個空間最适合的就是做一些特色的辦公樓。”

經過重新設計及定位後，至2017年，北京盈科中心開始以全新的形象在三里屯展現。如今，盈科中心似乎得到了重生，該項目成功吸引了多家品牌入駐。

時間走到2018年6月，有消息傳出，鍊家創始人左晖打算以100億（16億美元）左右的價格買下北京三里屯附近的盈科中心，但鍊家方對此消息予以否認。

彼時，有業内人士表示，鍊家的收購，無疑是其繼續擴張業務版圖的一步，但盈科中心的重生，背後彰顯着基匯資本“化腐朽為神奇”的能力。

近日，盈科中心易主的消息再次傳來，接盤方仍為左晖，但交易的對價則為105億元。

有市場人士算過一筆賬，以北京盈科中心16.99萬平方米的總樓闆面積計算，基匯資本在2014年買下盈科中心時的單價約為3.3萬元/平方米。按照目前出售的105億元總價計算，該項目的單價上升到約6.18萬元/平方米。

也就是說，北京盈科中心的單價在四年之間上漲了87.27%。

對此，有業内人士評論稱，從投資回報的角度而言，買入和賣出是其為持有人帶來回報的主要方式，當然基匯資本這種收購舊樓，改造盤活再出售的模式，比單純的買和賣有着更加可觀的建設空間。

舊樓淘金記

“舊樓盤活”是基匯資本慣用的手法。

細數其過往的投資項目，包括聯手太古地産收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”禦苑18号公寓、收購北京盈科中心、與華發股份聯合投資開發華發新城、收購廣州西城都荟店等，基匯資本似乎從來都不做單純的财務投資，而是采用深度操盤、戰略增值的運作模式處理其手中的一個又一個資産。

數據來源：觀點指數整理

從上述表格可以清晰地發現，基匯資本通過盤活資産，再将資産進行出售的模式，為其獲取了較大的買賣差額。

基匯資本在國内最早項目要從2006年說起。彼時，吳繼炜斥資9億元買下了上海南京東路上的知名爛尾樓“東海商都”。

這是基匯資本首次在國内施展“舊樓盤活”的模式。據當時的報道顯示，基匯資本斥資4億元進行重新裝修，並将“東海商都”改名為“353廣場”，同時調整了定位。

值得一提的是，353廣場所在的南京東路東段部分並非核心區域，零售的業态偏低檔，基匯資本便将353廣場的整體定位調整為中端、時尚的購物中心，開始重新招商。

2008年“353廣場”重新開張，大批知名品牌入駐，這座經歷了70多年歲月洗禮的大樓重獲新生。2012年，基匯資本以24億元總價将“353廣場”出售給海外投資機構，成功退出項目。

無獨有偶，2013年8月，基匯資本及摩根士丹利房地産基金以25.78億元的總價從李嘉誠旗下和記黃埔手中接盤廣州西城都荟項目。

随後，經過項目的重新定位與改造，到2017年4月9日，時隔近4年，西城都荟再易主，領展以40.65億元總價将其收入囊中，基匯資本獲益近一倍。

業内人士認為，基匯資本的發展模式，一方面使這家房地産私募基金管理公司獲得了豐厚的收益，另一方面，這種不完全自持的模式，使得其擁有足夠的現金流，不斷的壯大。

而此次出售北京盈科中心，基匯資本更是錄得了47億元的差額，創下新高。

觀點地産新媒體從基匯資本的官網了解到，除了上述表格中的列出的商業項目外，基匯資本完成改造並成功退出的項目還包括酒店項目、住宅開發項目等，包括上海仙樂斯廣場、廣州東方寶泰購物廣場、上海浦匯大廈、北京Hotel G 、北京萬國公寓、香港Residence G服務式公寓、香港諾富特酒店及商場綜合項目、香港汀蘭居服務式公寓、徐州城置國際花園城等。

彭慶邦也坦言，“基匯資本作為一個基金，而不是一個開發商，遇到合适的時間，合适的買家，合适的價格，我們就然會退出這些項目的”。

基匯資本買賣之道

在基匯資本參與的項目中，它不僅僅充當一個中間人的角色。

通常，基匯資本在市場上物色有潛力的物業，並将其買入再加以整改，進而将項目賣出，基于這種模式，基匯資本獲得了高額的回報率，並通過這些收益繼續物色新的項目，循環往復，不斷的復制下去。

蘇甯金融研究院特約研究員江瀚表示，這種收購舊樓改造盤活再出售的模式是比較好的模式。一方面建設成本比較低；另一方面，對于企業來說也有着比較可觀的建設空間，所以當前這種商業模式還是有很多企業采用的。

根據基匯資本官網公布的數據，基匯資本目前旗下共管理四支中國基金，其現行投資項目有26個，資本總額為32.6億美元，其中，住宅項目占比最高為25.57%，其次為綜合體項目，占比24.7%。

值得一提的是，從基匯資本近幾年的投資路線圖來看，該基金的投資經歷了一線城市為主，進而向二三線城市下沉，如今再次回歸一線城市的過程。

2005年，基匯資本的第一只基金主要投資城市為北京、上海、香港；2007年，基匯資本的投資開始延伸至成都、大連、常州、淮安、徐州等二三線城市；而2010年的第三只基金，以及當下的第四支基金則以一線城市為主。

彭慶邦也向觀點地産新媒體提到：“做房地産投資，首先是看它的地理位置，看物業的本身設置，有沒有進一步改良空間。我們購買項目，特别是改造的項目，大部分在北上廣深等一線城市，都是一些比較優質的地段，而且公共交通比較方便的地方。”

在彭慶邦看來，由于二、三線城市的租金承受能力較低，盈利性會比一線城市弱些，綜合投資回報率並不會太理想；而一線城市的消費力強勁，流動量大，收益有一定保障。

同時，在項目的選擇方面，基匯資本則主要是買入一些“有問題”的項目。這些項目大多比較古舊，而且有的經營理念落後，或者在設計上需要改造。

一般來說，基匯資本買入這些經營不太理想的項目，並按照最新的需求重新定位，重新改造，重新執行資産管理計劃，從而提升用戶體驗，最終可以提升租金，提高回報。

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