解局 | 起點終點 中民投與被凍結的董家渡地王

觀點地産網 仿佛是有着某種魔咒，上海外灘不少土地的開發都難逃一波三折。

復星與SOHO打了多年官司争奪外灘地王，泛海閑置了17年並最終由融創接盤董家渡地塊，這一次故事主角換成了中民投。

五年前，外灘一宗董家渡地塊憑借248.5億元成交價刷新上海地王紀錄，彼時與該地塊一同出現在聚光燈下的，是剛剛揭牌3個月的中民投，這宗地塊也成為其最具價值的資産之一。

五年後，豪擲幾百億拿地的中民投在經歷了減持風波後再陷債務困境。與之牽連的是，中民投“首戰成名”的董家渡地塊，也因此受到了層層凍結。

由于一宗30億元債券逾期未還，中民投持有的中民嘉業投資有限公司61.91%股權被凍結，凍結期限為2019年2月1日起三年。與之一起遭到凍結的，還有中民投持有的中民外灘49%股權。其中，中民外灘正是董家渡項目的開發公司。

回想當年，傳聞在中民投成立之初，時任董事局主席的董文標曾給股東們透露，要在上海黃金地段拿地建百層高樓，三年即能回本。

說出這一番話之後數月，中民投如願拿下董家渡地塊。

時過境遷，董文標已經退下，原來所說的“三年回本”似乎也成為了鏡花水月。據業内人士透露，董家渡地塊只有部分開工，遠遠不到能夠銷售回本的程度。

從起點出發，董家渡地塊與中民投一路走來就像是一條抛物線。如今，似乎一切都在走向終點。

最新的消息是，2月12日，中民投宣布旗下三只上市債券暫停競價交易。同時傳出，綠地集團有意接盤中民投的董家渡項目。

對此，觀點地産新媒體進行了求證，不過綠地方面並未作出明确答復，僅表示“一切以上市公司公告為準”。

董家渡起航

對于中民投而言，拿下董家渡項目是其地産之路的起點。

2014年9月，廣受市場關注的董家渡地塊開始預申請，剛剛揭牌三個月的中民投對這一地塊表現出了極大的興趣，並拉來了上海外灘投資等援手聯合拿地。

雖然最終成交總價刷新紀錄，但奇怪的是，整個競拍過程出奇平靜。

首先是傳聞中要參與競價的九龍倉並未出席，現場僅有中民投聯合體與泛海兩家參與舉牌。緊接着，在主持人報出248億元的起始價後，2号競拍者中民投舉牌加價五千萬元，泛海並未跟進。

與衆人猜測的激烈場面大相徑庭，僅一輪競價，董家渡地塊便敲定歸屬。閃電般的成交速度難免讓人生疑，當時曾有業内人士将此稱之為“乏味的劇本”。

翻閱資料發現，中民投由59家民營企業參股組成，其中，泛海也是參股股東之一。

雖然競拍過程耐人尋味，但不管怎麼說，董家渡項目成為名噪一時的地王，也算是為中民投的地産道路打響了當頭一炮。

沒有競價並不影響市場對于該地塊價值的認可。據資料顯示，中民投所拿的董家渡地塊為黃浦區“小東門街道616、735街坊”，即董家渡13、15地塊，總面積約17.51萬平方米，其中出讓土地面積約12.67萬平方米。

上海中原分析師盧文曦介紹稱，該地塊位于外灘金融集聚帶，有着不錯的區位優勢。

“其實董家渡區域很大，中民投拿的只是其中的一塊。”不過，盧文曦也表示，這一區域的拆遷對于開發商而言是一個難題。

中民投手中的董家渡地塊卻沒有這方面的煩惱，該地塊出讓時已經是淨地狀态。據稱，當地政府為了推進這一地塊的淨地出讓，幾乎花費了近十年的時間。如此一來，地塊的開發周期無疑将大大縮短。

有業内人士指出，這也正是當初董文標有信心說出“三年内回本”的底氣所在。果然，在拿下地塊一年之後，董家渡項目便正式開工，計劃總投資達到604億元。

此時看起來，一切都在計劃之中。

中民投終局

事情終究還是沒有朝着既定劇本的路線發展。

作為當時中民投的掌舵者，董文標曾在上任之初便表态稱，自己只擔任一屆董事局主席，即任職期僅為四年。

不過，董家渡這個預計“三年回本”的項目，直到董文標退下來時仍未落成。

據觀點地産新媒體向中民投方面了解，董家渡項目是綜合體項目，包含了住宅、商業、辦公等多種業态，“這一項目是分批開發的，目前的工程進度是民企總部已封頂。”

從2015年動工開始，董家渡項目便一直處于開發階段。漫長的開發周期不僅使該項目難以反哺中民投，持續的項目投資還讓中民投承受更大的資金壓力。

在董家渡項目，中民投、上海佳渡置業、上海外灘投資分别持有項目公司85%、10%和5%的股權。其中，佳渡置業為中民投的控股子公司。換而言之，中民投擁有着董家渡項目95%的權益。

債務壓力不斷擴大，讓中民投不得不通過“借新還舊”、轉讓項目等方式回籠資金，董家渡項目自然成為其融資的主要標的物。

2017年，中民投将自己持有中民外灘36%股權和佳渡置業持有的9%股權轉讓給安信信托，安信信托此後發行繫列信托産品，共募資240億元以受讓這45%股權。

雖然已經出讓董家渡項目近半股權，但中民投的債務問題依然難有起色。根據上海清算所披露，截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末，中民投負債總額分别為988.46億元、2004.45億元、2292.47億元和2327.92億元。截至2018年9月末，中民投一年内到期的非流動負債為429.76億元。

豬年春節前的債務違約事件，無疑為中民投的資金問題提供了口實。在這一時間節點上，傳出中民投或将轉讓董家渡項目予綠地集團的消息，似乎也顯得多了幾分可信度。

對此，中民投方面表示“並不知情”。不過，按中民投最初規劃，董家渡項目最終将于2021年完工。不管傳聞是否為真，擔負債務重壓的中民投後續是否有充足資金繼續投資建設董家渡項目，仍是一個未知數。

有業内人士指出，單從項目和時機來看，在中民投面臨償債困境的時候接盤不失為一個好機會，而上海是綠地大本營，這一地塊對于綠地的确有着極大吸引力。

盧文曦則表示，像上海市中心這麼核心的地塊幾乎已經絕版，只能通過收購來獲得。但由于該地塊體量大、耗資大，接盤方也會面臨着極大的開發難度，“如果綠地真的要接盤，或許也會拉上幾個小夥伴一同參與開發。”

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