綠地“入坑”董家渡 張玉良121億接盤之後的喜與憂

觀點地産網 62歲的河南人董文標最終敗走上海外灘，取而代之的是土生土長的滬繫“紅頂”商人張玉良。

2月14日晚間，綠地控股公告宣布，綠地集團已正式接手中民投董家渡地王項目50%股權及相應債權，交易對價最終定為121億元。

最新股權架構中，國資背景的綠地持有董家渡項目50%股權，為第一大股東，安信信托持股45%，同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%。

對此，綠地表示，通過此次收購，公司将主導開發標的公司主要資産，負責標的公司主要日常經營事項。不過，由于標的公司屬于合營項目，因此不納入合並報表範圍内。

從今年1月曝出資金危機到交易落地，“缺錢”的中民投一直急于尋求意向買家。有知情人士透露，最早的框架協議簽訂于春節之前，只是一直在商談包括交易對價在内的交易細節。

如此短時間内确定對價超120億的交易，中民投對資金的渴求可想而知。中民投總裁呂本獻此前透露，中民投正通過引入戰略投資者、加快退出不符合戰略轉型方向的項目等多方面舉措，緩解目前的流動性問題。

據悉，在中民投地産開發闆塊資産中，除董家渡項目外，2015年收購的上置集團、2016年收購的億達中國也在計劃退出之列。

另一方面，對鮮少參與並購的綠地而言，通過該筆交易獲得上海核心區域超百萬平方米的優質土地，也是對其上海土儲的有力補充。

至此，繼年初融創從泛海國際手中接過董家渡12号、14号兩宗地塊後，如今的董家渡區域已聚集包括綠地、融創、綠城、華潤及泛海在内的5家開發商。

作為上海本土最大的房地産企業，綠地所持土地面積最大，是名副其實的董家渡地主。

張玉良接盤之後

董家渡的注腳中，始終不乏“鑽石地塊”、“金融不夜城”、“重塑上海”等荣耀加身的詞匯，但無論是泛海還是中民投，結局總是不那麼輝煌。

雖然開發商困難重重，但作為上海整個城市規劃中重要的一部分，董家渡同樣擁有“大而不能倒”的特征。

有知情人士指出，在中民投曝出流動性問題後，中央和上海層面有相關方曾組成專門的聯席會議，預示中民投的問題将會得到妥善解決，董家渡項目也将繼續推進。

澎湃新聞透露，此前，恒基、CPPIB（加拿大養老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項目的洽談，其中恒基、CPPIB等甚至已經報價，且報價高于121億元。而綠地是近幾日才介入，最終在政府部門的協調下，綠地以121億元價格拿下項目。

不過，在經歷泛海、中民投等前車之鑒後，綠地能否順利吃下這個“燙手山芋”？

首先，就項目本身而言，巨大的體量意味着長期的資金投入，接盤方也會面臨着極大的開發難度。

資料顯示，該項目用地性質為商住辦，占地面積12.67萬平方米，容積率5.54，總建築面積119.9萬平方米，其中地上建築面積為76.2萬平方米，地下建築面積為43.75萬平方米。

根據項目原有規劃，項目融匯地標建築群及國際辦公與生活環境，辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓，商業涵蓋高端購物中心及開放式休閑商街，另有超高層五星級酒店及8幢住宅樓。

商辦比例高，且受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低于60%，十年内不得轉讓，對開發企業的資金将是巨大考驗。此前，中民投就曾預計，項目所有地塊加起來的總投資額将高達604億元。

另外，截至2018年12月31日（未經審計），標的公司的總資産453.16億元，總負債則高達352.98億元。

綠地控股2018年三季報顯示，上市公司資産負債率同比上升至89.31%，一年内到期非流動負債及短期借款亦遠高于現金及現金等價物。

與此同時，随着2018年土地市場轉冷，綠地也進入加杠杆拿地節奏，2018年1-12月，綠地新增房地産項目118個，權益計容建築面積約4336.78萬平方米，總地價917億元，較2017年同比翻番。

可以預見的是，随着董家渡項目的啟動，綠地還将面臨源源不斷的資金投入。

不過值得一提的是，作為合營項目，第二大股東安信信托亦持股45%，加上同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%，不排除會為項目所需資金提供一定支持。

此外，從地塊區域來看，雖然緊鄰黃浦江，但南外灘地區整體成熟程度遠不及南京西路、陸家嘴地區，未來的招商和銷售情況也存在一定考驗。

不過對綠地而言，擁有多年商辦物業和超高層項目操盤經驗，在開發上具備一定優勢。

對此，張玉良立軍令狀般表示：“綠地将充分發揮綠地各方面優勢，全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”

綠地上海土儲荒

董家渡的明天會如何尚不得而知，但對張玉良顯然意義重大，這意味綠地将重回上海城區。

财報顯示，截至2018年上半年，在綠地近200個持有待開發的項目中，上海僅有位于寶山、奉賢、崇明的5個項目，待開發土地面積已不足23萬平方米，是歷史最低點。

作為上海本土房企，綠地也曾在上海“一擲千金”。

2009年9月，綠地以72.45億元的價格拿下徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960号地塊，第二次打破自己當年在上海創造的拿地紀錄，成為彼時新晉的總價地王。

另有相關數據顯示，2013年時，綠地在上海累計摘得9幅經營性地塊，拿地金額超百億元，是上海土地市場表現最積極的房企。

進入2015年，綠地依舊出手頻繁，據觀點地産新媒體不完全統計，僅上半年，綠地在上海共拿下了7宗地塊，合計總成交價46億元。

不過，在2015年借殼金豐上市，並組建上海格林蘭投資成為綠地最大單一控股股東後，綠地逐漸面臨在上海無地可拿的境況。在外界看來，張玉良甚至是被上海“抛棄”。

據觀點地産新媒體不完全統計，2016年綠地在上海僅獲得5宗地塊，2017年僅新增上海奉賢區一宗1.59萬平方米的土地，2018年拿下徐匯區一宗租賃地塊。

除此以外，綠地幾乎消失在上海公開土地市場，取而代之的是萬科、融創、中海等外來房企。

與此同時，随着房地産市場的發展，綠地也開始調整拿地策略，更多往二線城市，甚至三四線城市傾斜，土地成本也逐年下降。

據綠地方面透露，以建面計算，2018年，綠地新增土儲約36%位于一二線城市及周邊直接輻射區域，64%位于三四線城市。以占比超30%的高鐵項目為例，基本都是位于類似安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸甯、四川宜賓等三四線城市。

如今，董家渡的交易塵埃落定，綠地不僅獲得超百萬平方米的土地儲備，某種程度上或許更意味着重新獲得國資委的信任，但亦是一個全新挑戰的開始。