又一單類REITs誕生 哪里才是基金的新藍海？

随着房地産行業不斷成熟發展並進入存量時代，資産管理與金融創新成為地産企業的重要工具，並在盤活存量地産、探索資産證券化道路上越走越遠。

4月9日，印力分别作為運營管理人和發行人的龍崗萬科廣場類REITs和印象1号CMBS在深交所正式挂牌。這是2019年第一單成功發行的類REITs産品，同時也是商業物業資産證券化又一次嘗試。

市場預計房地産信托投資基金（REITs）發行将提上日程，國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs首批試點産品近期将推出。

在2018年中國證監會以及中國住建部均發文鼓勵推進長租公寓項目證券化。如果REITs的法律和稅務障礙得以解除，中國的房地産信托投資基金市場規模将會超過美國，同時也為投資者提供了重要的退出渠道。

2019年，貨币政策微調背景下，房地産金融與流動性環境開始回溫，基金的發展走勢又将呈現怎樣的局面？

事實上，金融創新方興未艾，在存量資産逐漸來臨之時，REITs仍長路漫漫，資産證券化探索需要更多的實踐與探究。

那麼房地産轉型與創新時代，高速發展的房地産基金面臨着新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍海？作為中國金融和商業中心的上海，有着領先全國的房地産金融創新土壤，有着最為成熟的房地産投融資市場，也有着強勁的供給與需求，是房地産基金首選的目標城市。

根據上海市總體規劃，至“十三五”期末上海建設用地總規模不超過3185平方公里，而在2015年就已推出建設用地3145平方公里。建設用地規模已觸及規劃天花闆，土地供需矛盾突出，因此，“向存量要空間，以質量促發展”是當前的主要發展策略。

有業内人士認為，“城市更新”是個萬億級别的市場，以重點中心城市核心區域為主的“城市更新”将成為房地産市場未來十年乃至更長時間的總基調。

實際上，從政府、國有企業到私有資本，各類主體都在以各種方式參與到存量盤活計劃中，上海的城市更新正被推向一個新的高潮，引發社會的廣泛關注。

大型開發商位于産業鍊的前端是最早嗅到商機的。萬科、龍湖等自2016年早便已經布局這片“藍海市場”，大量收購舊有物業進行改造的長租公寓項目。

相比大型房産開發商，一些優秀運營商在資本沒有那麼雄厚的前提下，更偏好輕資産改造項目如聯合辦公，企圖在聯合辦公白熱化的市場競争中尋求突圍。

在這種情況下外資為何仍繼續加碼投資中國的大宗物業？相比于歐美成熟市場的低風險、低回報，盡管中國的房地産行業已經發展了20多年，但在外資眼里還是剛起步的市場，尤其是以商辦物業為主的大宗交易市場， 還是能找到回報率非常不錯的機會。

盡管國内融資成本要高于發達國家市場，項目淨收益率一般在4%左右，也並不高，但外資看中的是租金增長和退出時的資産增值。

2019年4月，觀點地産機構主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”将隆重舉行。屆時将邀請上海、華東及全國的開發企業、金融機構、地産基金等標杆，以金融和房地産基金為焦點，探讨基金與房地産的創新發展之路。

本次上海圓桌将圍繞論壇主題，将從三個方面辯證地來探索基金與房地産未來之路。

第一環節：穩健貨币政策與微調 地産基金新趨勢

2019年，貨币政策微調背景下，房地産金融與流動性環境開始回溫，基金的發展走勢又将呈現怎樣的局面？

分議題一：貨币微調下的基金機會

分議題二：不動産投資風向與選擇

第二環節：資本天平 地産私募基金投資路徑考量

房地産轉型與創新時代，高速發展的房地産基金面臨着新的命題，住宅之外，哪里更是基金的新藍海？

分議題一：資管時代 2019地産基金投融資邏輯

分議題二：住宅内外 中國地産基金的創新與發展

第三環節：房地産資産證券化實務

金融創新方興未艾，在存量資産逐漸來臨之時，REITs遙遙無期，資産證券化長路漫漫，前方仍需深入探索。

分議題一： 存量時代類REITs機會

分議題二： 資産證券化創新長路