新商業時代 2019城市觀點論壇北京圓桌閉幕

（2019年4月25日） 4月25日，“新商業時代 2019城市觀點論壇北京圓桌”圓滿閉幕，論壇圍繞“新商業時代”的主題，試圖通過地産精英的思想交鋒，多維度探索商業地産的未來。

毫無疑問，新經濟催生了新技術、新需求、新模式，無論是對哪一個行業來講，這都是一個變革、創新和适應的時代。國内商業地産行至此處，也在面臨分裂和蝶變，空間、IP、場景、體驗、新零售，各種新概念和新模式層出不窮，雨後春筍般涌現。

與此同時，近些年來行業讨論最多的話題是，商業地産已從增量時代進入存量時代。開發商不得不從“向土地要效益”的模式轉為“向運營要效益”，如何運營好商業項目成為擺在衆多地産商面前的問題。

面對大體量的購物中心、物流地産、寫字樓、長租公寓等的持有、經營性物業，開發商應如何借助資本力量，優化配置、豐富業态，以煥發新活力，提高回報，達到資産升值的目的？

另一方面，如何利用新技術、大數據精準捕捉市場需求，調整自身策略以應對經濟發展和消費升級所産生出的新的消費需求，更好地适應時代的發展，也是商業地産商需要時刻思考的問題。

雖然“2019城市觀點論壇北京圓桌”已告一段落，但商業地産的探索從未止步。

新商業時代與商業地産

随着經濟發展和消費升級，在商業環境里，消費者的生活方式、消費習慣正發生着改變，這對商業是全新的時代，但同時也對商業地産提出了新的要求。

新的商業模式更多是運用新技術、新科技，與此同時，商業地産商需要運用不同的手段包括人工智能、大數據、區塊鍊、新零售，以調整自身的模式，面對不同的消費人群。這是新舊模式的轉變，完全不同于以往的市場。

中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲在談到新商業時代時提到，這里面一個典型的標志，就是行業之間的邊界變得模糊，甚至沒有邊界。

以購物中心為典型例子，其早已脫離了傳統僅作為消費者購物聚集地的存在，現有的購物中心更多是多層次、多體驗、多方位的發展，其業态也在不斷豐富，聚合了購物、休閑、娛樂，甚至觀光的功能。

同時，信息技術、科技的高速發展，線上和線下的商家不再偏執地固守一方，天貓、京東紛紛開始拓展線下體驗店。當然，這種情況下，通過信息技術、新零售貫通了人的核心，人還是一個主體。

新商業時代也豐富了商業地産的評判標準，在過去，一個項目的好壞，更多通過項目本身所帶來的銷售業績去體現。但事實上，從借鑒國外的經驗來看，一個真正好的商業項目，其一定是在規劃設計、運營管理、設備設施、節能環保等各方面構成了一個良性的循環，這種價值在新商業時代的商業地産中也越顯重要。

除此以外，新商業時代還給商業地産帶來了什麼？

蔡雲認為，在新的商業時代里頭，商業地産追求不斷變化的場景，通過AR、5G等技術，建立新的供求關繫，更加注重體驗。

另外，新商業時代還引領着商業地産向科技化、信息化方向發展，並迎合新一代消費群體和消費心态，迎合這個時代去進行調整和改善。

“單一靠一個技術、靠一個模式是不可能的，關鍵在于面對不斷調整的市場，用新的模式去代替舊的模式，用新的模式去占領新時代商業地産。”蔡雲認為，以人為中心，挖掘消費者需求，並優化技術，優化市場布局，和消費者多方面關聯，是新商業地産所面臨的新起點。

商業創新有什麼痛點？

存量時代到來，地産開發商需要更多思考自身現有産業里面怎麼提升運營能力，模式由“向土地要效益”轉為“向運營要效益”。

戴德梁行北中國區商業地産部董事及主管羅俊崴在圓桌會議中表示，現在的商業跟以前不一樣，以前只是做定位、策劃、招商，現在的運營卻是一個很重要的環節。

問題的關鍵在于，商業地産商到底應該怎樣去運營好一個項目？也就是說，企業應該如何做到“向運營要效益”。目前，行業慣用的做法是，通過互聯網、新技術、大數據的接入，以提高項目體驗，並精準對接消費者。

凱德集團（中國）商業管理華北區區域總經理袁嘉骅在論壇會議上分享了凱德激活存量商業的創新思考：圍繞優化資産配置、提高資産回報的目標，凱德通過數字化賦能和商業空間場景升級，實現消費體驗優化，以及與品牌方共建新生态。他還舉例說明凱德正在進行的商業模式創新、智慧MALL推進、叠代式的存量空間改造，和商業IP等探索。袁嘉骅認為IP也許在有些人看來過時了，但讓一個Mall在同質化時代脫穎而出、並準确地觸達到消費者，IP有很大的發揮空間。

福晟集團董事福晟地産集團執行總裁吳洋則認為，區塊鍊提供了一個有利于房地産人去思考的問題，也就是去中心化，它也聚集了一群有共性IP的人。

“未來從去中心化看90後甚至95後的生活方式，他們開始越來越小衆。區塊鍊實際上真正的含義就是在一個封閉的空間里面，一群屬于一個共性IP的人，他們自己在交流。”吳洋指出，未來的大型購物中心，或者城市綜合體，已經開始越來越個性化。而那些全年齡都要去的商業在未來可能越來越難做。

在這個基礎之上，數字化的賦能為商業綜合體跟蹤消費客群軌迹，精準定位和分析消費者提供了切入的視角。袁嘉骅表示，凱德項目的運營每時每刻都要顯示數字。他們希望通過數字化的賦能，全場景運營，用數據解決問題，打通多關節和痛點。

“最近這兩三年，我們跟很多運營商合作，跟騰訊、阿里、百度合作，包括我們凱德的新平台，通過這些數字化平台跟顧客接洽，可以省很多力，也省了很多費用，可以讓我們拿出很少的運營資金用在刀刃上。”

但這個過程中也産生了另外的痛點和難點。

袁嘉骅指出，數字化賦能方面的想法有很多，但技術上有時候也存在問題。“我們發現在中國有很多技術，可是怎麼讓所有的技術融合在一起，讓消費者不斷地消費，然後我們的業績不斷地提升，很多的關節需要打通。”

商業地産還可以怎麼做

購物中心的調整和改變，更多是為了适應消費者和客群消費習慣的變化。毫無疑問，随着80、90後逐步成為社會消費的主要群體，他們的生活方式以及消費習慣一定程度上引領了商業零售的方向，相比起老一輩人，他們更注重生活品質的提升。

而商業地産商為尋找新商業時代下的“風口”，年輕消費者成了他們研究的主要對象。但反觀起來，無論消費者怎麼樣變化，他們作為人的主體，對情感的需求是始終如一的。

合景泰富集團合景·摩方（北京）項目總經理侯小甯認為，商業地産目前都在追求新的風口和機會，反過來商業最重要的功能恰恰可能是人的情感。“我們需要通過一個商業去把大家的情感更好地進行一個承載和依存。如果辯證地來看，電商再沖擊，它無法替代的是人和人之間的交互，這是實體商業的機會。”

事實上，現在大部分商業綜合體和購物中心在運營中所強調“體驗性”，也就是消費情感需求的一部分。

萬達電影股份有限公司副總裁曾光也表示：“消費者無論年輕與否，我覺得他們社交的需求還是非常強烈的，這個社交的能力、社交的意願是在逐步增強的。在這里面，我覺得無論是存量還是增量，都是大有文章可做的。”

另一方面，購物中心對細節的把控也是發展商值得花時間思考的地方。特别對于租戶和商家而言，發展商不僅要管好自己的“場子”，還要管好自身的品牌。

“除了管店，我們還要管他的貨品，了解每一個店鋪貨品怎麼樣，服務水準怎麼樣，跟周邊的店的差異在哪里。通過這樣精細化的管理，一家一家店去提升他們的營運。”侯小甯如此說道。

吳洋則認為，城市綜合體主要可以從兩個方面去打造，一個是建築設計方面，但這在今天已經很成熟了；最關鍵是，從内容上怎麼從服務運營體繫上塑造。

“如果服務體繫運營上考慮充分、塑造到位了，這個城市綜合體的生命力就會無限，而且會對未來資産的價值提升形成很好的有力支撐的空間。”