解局 | 中航繫地産剝離漫途

觀點地産網 央企中航剝離旗下地産資産的漫漫長路，又往前邁了一步。

6月10日，北京産權交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司挂牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元。

挂牌公司旗下共有兩處位于江蘇蘇州的地塊，土地面積超27萬平方米，地塊由標的公司于2015年6月分别以10.6億元以及16.7億元競得，溢價率分别為65.62%及66.07%。

據悉，項目曾于6月3日在北京産權交易所進行産權轉讓信息正式披露，但随後于6月6日終結，短短四天後又“上線”。有知情人士透露，目前已有不少意向方進行蘇州項目的接洽，但“問得多，後期跟進的少”。

中航繫此類的資産剝離並不少見。2016年以來，中國航空工業集團開始大刀闊斧剝離房地産業務，中航里城、中航萬科、中航地産等房地産平台或部分資産均成功出售；然而，其手上仍有諸多資産尚需處理，甚至不乏出現無人接盤的尴尬境地。

蘇州資産22億挂牌

6月10日，北京産權交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司挂牌轉讓蘇州蘇航置業有限公司100%股權，轉讓底價22.8億元，預披露時間為6月10日到7月5日。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，蘇州蘇航置業為國有控股企業，成立于2015年7月31日，法定代表人為趙玉成，由中航里城（香港）有限公司持股100%。

公告信息披露，2018年度，蘇州蘇航置業營業收入12.39億元，營業利潤2.66億元，淨利潤2.17億元，負債總計31.09億元。截至2019年一季度末，標的公司營業收入為10.82億元，營業利潤636.76萬元，淨利潤633.76萬元，資産總計34.37億元，負債總計19.46億元。

更令人關注的是，標的公司旗下所持有的資産如何。

據悉，標的公司持有位于蘇州吳中區木渎鎮壽桃湖路東側、漁洋街南側以及湖路東側、玉山路北側的兩宗，編号分别為蘇地2015-G-14号以及蘇地2015-G-15号地塊，總土地面積超27萬平方米，由中航里城于2015年6月摘得。

其中，蘇地2015-G-14号位于蘇州吳中區木渎鎮壽桃湖路東、漁洋街南，成交總價10.6億元，成交樓面價為9228元/平方米，溢價率為65.62%。蘇地2015-G-15号位于蘇州吳中區木渎鎮壽桃湖路東、玉山路北，成交總價為16.7億元，成交樓面價為9285元/平方米，溢價率為66.07%。

資料顯示，兩宗地塊位于均蘇州新區獅山商圈與木渎核心商圈交匯處，交通便利，規劃容積率1.1。知情人士透露，目前G15地塊已完工，處于開發銷售狀态，而G14地塊尚未開發。

綜合上述條件來看，蘇州兩項目地塊尚屬于優質資産的行列。不過，目前來看，轉讓的過程並不完全順利。

觀點地産新媒體了解，該標的公司最早在6月3日挂牌。相隔幾天，北京産權交易所于6月6日公告稱，其于當日收到轉讓方的申請，根據北京産權交易所《企業國有産權轉讓中止和終結操作細則》的相關規定，現終結該項目。

但僅過4天，項目再次挂牌轉讓，對比而言轉讓條件及價格並無變化。

對于標的接洽情況，知情人士向觀點地産新媒體表示，目前已有托底方，但總體而言“問得多，後期跟進的少”。

讓“接盤俠”卻步的，往往與價格相關。該人士證實了這一點：“一些（意向方）已經接洽過、簽署過保密協議文件，但其中60%、70%的人還是覺得價格高了一些。”

此外，據其透露，還有一些買家則是因為不具備相應的外資能力而放棄投標，“如果後續成交，標的項目的價款全部是不通過交易所層面劃撥的，而是直接轉到轉讓方指定的香港或境外賬戶。”

這也意味着，相比于一般資産購買，中航里城（香港）旗下標的要求接手方應設立境外賬戶，且開戶後賬戶須有一定的資金，“需要确定接手方有一定的外資實力、能力”。

而對于中航里城（香港）挂牌轉讓該資産的原因，則顯而易見。“中航集團要求清理，地産不屬于它們的主業業務。”該人士指出。

中航繫整合進行時

剝離資産，已是中航繫這幾年的常規操作。

據悉，中國航空工業集團是由中央管理的國有特大型企業，設有航空裝備、運輸機、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資産管理、金融、工程建設、汽車等産業闆塊。其中，地産業務主要集中在中國航空技術國際控股有限公司（簡稱“中航國際”）旗下的公司。

中航剝離地産業務從2016年拉開序幕。當年，在不以房地産為主業的央企退出房地産業務的背景下，中航工業成為需要将房地産業務劃轉出去的央企之一；旗下中航國際在地産與酒店業務的投資企業包括中航里城、中航地産、中航國際瑞賽、中航萬科等。

據當時中航工業集團表示，旗下地産業務已形成年收入近200億元、利潤20億元左右的産業規模，但由于政策、市場環境等原因，中航工業下決心主動退出，将地産業務整體剝離。

中航地産業務迎來的第一個“大财主”便是保利集團。2016年7月，保利地産和中航地産雙雙公告，中國保利集團、中國航空工業集團正在籌劃關于所屬地産相關業務資産的重組整合方案，由此拉開兩家央企的整合帷幕。

簡而言之，按照最初雙方的框架協議，交易範圍為中航工業集團直接或通過下屬公司持有的房地産開發業務平台公司和項目公司的全部股權，以及中航工業持有的天津瑞賽投資發展有限公司100%股權，而這些潛在交易事項涉及房地産項目約70個左右。

但随後，保利並沒有将這70個項目全盤接下。2016年，保利以合計20.3億元的價格分别收購中航地産下屬8個房地産項目公司、1個在建工程，增加待開發資源140萬平方米；2017年，保利完成中航集團旗下11個項目收購，新增規劃容積率面積近538萬平方米，其中的交易事項包括中航里城80%股權。

也就是說，目前為止保利只接納了20個資産項目，仍有部分項目需要中航再處理。

中航不得不加快地産業務的處置步伐，而2018年是其加速剝離的一年。據中航工業集團彼時表示，2018年将進一步優化業務結構，加快包括房地産開發業務在内的既定業務的退出。

去年伊始，中航陸續将一些地産資産成功剝離。

其中，1月份，中航國際控股聯合中航國際，将其持有中航萬科有限公司合計60%的股權，以23.48億元價格出售給橫琴中長勝啟航投資中心（有限合夥），旗下資産包括位于重慶約21萬平方米的土地儲備及位于重慶、甯波、廣州、佛山等地約118萬平方米建築面積的已建物業。

同樣于1月，中航國際完成航發投資的股權過戶工作，恒大正式成為持股80%的大股東，成交價為176.5億元，溢價率高達約73.7%，資産包包括中航里城國内13座城市的16個項目。

此外，在中航善達（前身即中航地産）部分資産剝離至保利、聚焦物業資産管理業務之後，于今年4月份，招商蛇口發布提示性公告顯示，公司正在籌劃以現金方式協議受讓中航國際控股持有的中航善達22.35%股份，並以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份。受讓中航國際控股所持股份後，招商蛇口将成為中航善達第一大股東。

同月，成都中航城項目終于迎來了“新東家”。經歷多次轉讓無果後，轉讓底價一度下調，最終于4月11日，中航旗下成都瑞賽持有的成都聚錦權益及出售北京瑞賽持有的權益及權利以22.14億元轉讓予成都房企藍光發展。

資産長尾處置漫途

可以看到，諸如中航里城、中航萬科、中航地産、成都中航城等房地産平台或部分資産已成功出售，然而其它則遠那麼幸運。

包括此次挂牌轉讓的蘇州蘇航置業的母公司——中航里城（香港）有限公司，也是面臨了無人接盤的境地。

觀點地産新媒體了解，早在去年1月，中航國際（香港）集團有限公司将其持有的中航里城（香港）有限公司80%股權及相關債權事項在北京産權交易所挂出。據悉，中航里城香港公司分别由中航國際（香港）集團有限公司、里城地産顧問有限公司持有80%、20%股權。

中航里城（香港）旗下僅有兩個資産項目，包括蘇州蘇航置業有限公司（蘇州木渎項目）、重慶航翔置業有限公司（重慶湖廣項目）。

彼時，市場預測，中航此番剝離的香港資産，或将繼續由保利地産接手。但随後，並無接手消息傳出。

而據資料顯示，于去年5月，中航國際（香港）董事會審議決定，委托中航城投資對中航里城（香港）有限公司及其下屬蘇州、重慶項目資産進行管理，委托至項目轉讓交割完成。

這也意味着，中航里城（香港）挂牌並沒有成功，沒有賣家接手。時隔一年後，中航里城（香港）将其旗下蘇州資産單獨剝離，從“整售”變成了“散售”。

看起來，中航似乎放棄将整個中航里城香港平台進行轉讓，而是單獨将旗下資産進行打包賣出。而下一步，是不是重慶項目也會挂牌？

“後續還會挂牌重慶項目，但時間不确定，這些資産都會陸續出讓掉的。”中航知情人士證實稱。據了解，重慶項目位于重慶市渝中區下半城，緊鄰朝天門及白象街，規劃區周邊歷史資源豐富，項目計容建面約18.4萬平方米，但目前尚處于規劃設計中。

剝離過程受挫的不止中航里城（香港）平台。

其中，在進行正式挂牌的一年後，2018年8月16日，中航國際控股旗下廣東國際大廈實業有限公司75%股權迎來了信息披露結束日期，沒有收到意向受讓方。據悉，標的公司持有資産為曾是中國第一高樓、俗稱“63層”的廣州老地標廣東國際大廈，位于廣州越秀區。

而據觀點地産新媒體查閱工商信息獲悉，目前，廣東國際大廈仍由中航國際持股75%，由中航信托股份有限公司持有余下25%，則廣東國際大廈仍未剝離成功。

另一個重要的中航地産資産是深圳中航置地。

最早于2018年11月19日，北京産權交易所披露公告，深圳市中航置地開發有限公司100%股權于近日挂牌，底價為11億元。轉讓方為中國航空技術深圳有限公司，中航國際為其最終受益100%股東。

截至2018年10月31日，深圳中航置地營業收入為0，淨利潤為負874.64萬元，總資産2.97億元，負債總計3.82億元。

有消息指出，深圳中航置業旗下資産為位于北京的一處四合院，面積較大；而有中航地産消息人士透露，深圳中航置地股份出讓後，中航國際旗下的地産業務所剩無幾，該出售可稱得上是中航集團剝離地産業的掃尾工作。

但是，自挂牌以來，于今年1至6月，深圳中航置業頻繁中止，中止次數多達6次。

目前來看，中航繫旗下仍有部分資産處于棘手、尴尬狀态，處置之路仍長途漫漫。早在去年，便有知情人士向觀點地産新媒體透露，國資委要求，中航工業集團旗下房地産業務要在“今年年底之前清理完畢”，若未能按時完成剝離，那“明年還得接着退”。

據中航工業集團年報表示，2019年，集團将持續推進地産業務剝離，預期将形成一定的投資收益。

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