歲寶與富元接盤手 總裁郝建民身後的中山地産商張鎮成

觀點地産網 引入前中海主帥郝建民之後，沉寂已久的歲寶動作不斷。

去年12月，這家深圳老牌百貨企業罕見地斥資2.53億元競得江蘇盱眙10宗土地，随後又拿2.97億港元入股香港上市公司富元國際。

不過近期，這一投資動作有了新的變化，半年前買入的富元股份，被茂業悉數轉讓，價格是3.83億港元，比買入時增長0.86億港元。

買家來自中山的地産商張鎮成，外界未必了解這一位區域性商人，但對他旗下的大信商用信托或許有所耳聞。2017年1月，大信商用信托正式在新加坡交易所主闆上市，這對國内民營商業地産企業來說，尚屬首次。

公告稱張鎮成是澳門居民，但他的出生地應該是廣東中山，事業起源于中山，也壯大于中山。公開資料顯示，在2015年6月4日前，張鎮成還是大信置業的法定代表人兼董事長，之後，這兩個職位才由時任大信控股經理的張開成擔任。

大信置業為大信商用信托的發起人，是一家中山本土開發商，成立于1984年，最初以商業地産開發為主，近幾年來開始将核心業務變為住宅開發。

作為本土的“地頭蛇”，大信置業可以說是外來房企進入中山的一位引路人。2006年遠洋首次在中山開發大型城市綜合體，合作對象就是大信置業。

歲寶“炒”仙股

這一場買賣，標的公司富元國際的相關創始人也來自中山，與張鎮成是老鄉。

資料顯示，賣方為富元國際的第一大股東是富偉國際控股有限公司，由中山富元地産實際控制。2017年5月，富元地産收購香港上市企業新嶺域（集團）有限公司，随後更名為富元國際。

天眼查消息顯示，中山富元地産法定代表人為楊立君。在一份中山市工商業聯合會的名單中，時任大信控股董事長的張開成和楊立君和在列。

這家中山開發商第一次與歲寶發生交集是在去年11月18日，彼時距離歲寶官宣郝建民出任聯席主席不過三個月。

根據公告，歲寶一開始想以每股0.225港元的價格向富偉國際買下富元國際的控股權，按持股59.75%、約4,150,195,152股股份計算，歲寶須花費9.34億港元，但這一協議三天後被終止了。

又過了三天，即2018年11月24日，雙方又訂立了新的交易條款。這一次，富偉國際出售的股份減為1,320,000,000股，占富元國際總股本19%，歲寶花了2.97億港元，成為第二大股東。

從控股變為參股，變化之快讓人捉摸不透。不過更令市場疑惑的是，無論是從股價還是經營狀況來看，富元國際並不是良好的投資標的。

數據顯示，2016年富元國際歸母淨利為-3.99億港元，2017年虧損縮小至1977萬港元，2018年又變成虧損1.22億港元。在香港交易市場上，這是一只股價長期低于1港元的仙股，至發稿日，富元國際報0.22港元/股。

資本市場的困惑很快體現出來，公布交易後的首個復牌日，歲寶股價迎來重挫，收跌34.21%，次日再跌36.8%，兩天之内從每股1.88港元跌至0.78港元，市值跌去27.69億港元，至今仍未恢復元氣。

如今，歲寶悉數轉讓富元國際股份，總代價為3.83億港元，與半年前收購時的2.97億港元相比，大約能獲益0.86億港元。對于這樣的結果，不知道郝建民與他的東家歲寶，該喜還是該愁。

買家張鎮成

從公告的内容來看，歲寶轉讓股份有經過考慮的。“當買方于2019年6月底聯絡本集團時，本集團已計及買方提供溢價及更有效重新分配内部資源的機會。”歲寶在公告中稱。

關于張鎮成的公開信息並不多，公告介紹他是澳門居民，為大信商用信托的主席兼非執行董事。觀點地産新媒體了解到，在2015年6月4日前，張鎮成還是大信置業的法定代表人兼董事長，之後，這兩個職位才由時任大信置業經理的張開成擔任。

中國民營企業家族式管理氛圍濃厚，大信置業也不例外，自張鎮成退身幕後，便由張開成、張就成分别持有37.5%股份，張鐘明持股25%。不過，大信商用信托作為這家中山開發商最為重要的平台之一，從目前來看，依然由張鎮成把控。

資料顯示，大信商用信托為零售物業信托，于2017年1月20日在新交所主闆上市，募資1.46億新加坡元（約7億人民币），是國内首個在新交所主闆上市的民營商業地産企業商業信托。

這個信托由大信置業發起，大信零售信托管理有限公司為信托管理人，旗下資産主要包括大信溢彩荟、遠洋新都匯、小榄新都匯和石歧新都匯四個購物中心，累計淨出租面積24.47萬平方米。

至2018年9月30日，大信商用信托投資物業價值14.81億新元，淨資産7.78億新元，總收入0.55億新元，淨收入0.46億新元，可供分配的款額為0.16億新元，年化分配收益率9%。

按照公開的說法，大信商用信托由發起人家族信托和遠洋地産（Sino Ocean）共同持有66.7%單位，具體持股比例尚未知悉，而剩余的33.3%中，5.7%由兩名基石投資者持有。

大信與它的夥伴們

遠洋是大信置業舊相識，雙方結緣于2006年。那時遠洋布局華南區域，首次進入中山，開發200萬平方米的大型城市綜合體遠洋城，大信置業就是它的合作對象。

“我們合作希望能快速開發，縮短開發周期。大信在商業地産方面經驗豐富，他們主做商業，我們主做住宅。”遠洋中山相關人士曾這樣描述與大信的合作初衷。

此後的2011年、2012年，雙方陸續在遠洋啟宸、大信置業橫欄商業項目和遠洋大信新都匯等項目攜手開發。

最為頻繁在2014年，當年的4月3日，遠洋發布公告稱，收購中山市大信置業有限公司的南頭項目、東鳳項目、及連興圍項目等三個項目公司過半股權，總代價6008萬元。三個項目總建築面積71.9萬平萬米，遠洋主導住宅開發。

随後的6月，遠洋斥資7253萬元收購遠洋啟宸剩余20%股權，項目總建築面積分别約49.3萬平方米；9月份，遠洋又收購了大信置業位于中山彩虹區的商住項目51%股權，總代價1020萬元，並以現金方式向大信提供人民币1.99億元。

在大信的助攻下，中山成為遠洋的重要布局據點。在2014年年報中，遠洋稱：“包括大連、天津、上海、杭州及中山于2014年的總營業額為193.51億元，占總營業額約50%。”

不過，與遠洋的合作對大信知名度的影響應不算大，在外界眼中，它依然是“不知名的中山房企”。直至2017年，在佛山一場土拍中，大信經過一個半小時的激烈競拍，以4.56億元拿下順德新城德勝商務區一宗商務金融用地。

這場土拍的焦點在于，在地塊推出時，外界紛紛猜測萬達将拿下該宗地塊，第四度布局佛山。哪知結果出人意料，大信成為土拍黑馬，“截胡萬達”成為媒體争先報道的焦點。

這宗地塊最終被大信打造成順德·新都匯，已于去年11月開業，項目占地面積4萬多平方米，總建築面積17萬平方米，包含輕奢時尚、商務生活、餐飲文娛等商業生态，負一層共5563平的商業面積里，它還拉來了永旺。

除此以外，另一家同樣發迹于中山的房企雅居樂也是它的合作夥伴。2017年12月末，雅居樂與大信簽署戰略合作協議，雙方拟通過多種合作開發方式共同參與雙方存量項目或意向獲取的建設用地等多個項目的開發建設。