蘇鑫與觀點對話：高和資本城市更新賽道

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 蘇鑫1998年開始供職于SOHO中國，曾是潘石屹的左膀右臂。轉眼間到不惑之年，他開始思考生命的終極話題——活着為了什麼？

“就像爬山，年輕永遠往上看，你一直往上爬，不知道上面是什麼，會很好奇。”蘇鑫說，40歲的時候，會看到自己的終點，並不是說40歲就一定到了人生的最高點，而是這時候的思維危機感意識會很強。

這是生命的奇妙之處，一種時間和經歷凝聚而成的人生感悟。也是在這一年的生日，蘇鑫到了水天一色的青海湖，在一個廣闊的高原，擡頭能看見真正的銀河。

那是個能讓人放空一切的地方，也能給人勇氣。

“我想做一些新的東西。”于是，蘇鑫選擇離開熟悉的平台，下海創業。

潘石屹曾撰寫博文送别蘇鑫，希望他半年之内能再回來。

2009年10月，蘇鑫創立高和資本，開拓和推動了中國的城市更新投資策略。

在接下來的幾年，高和資本運用商業地産領域進行了360億元並購投資，均位于北京、上海等城市的核心地段，屢次創下商業地産並購案紀錄。

數萬億的未來

“城市更新是數萬億的賽道。”蘇鑫很早以前就知道這一點。

在高和資本創立之初，他就瞄準了城市更新的機會。在蘇鑫的認知里，只要城市發展，人的消費需求就會發生變化，需求變了，在技術的推動下，城市一定會發生變化。然後，在城市變化過程中，城市更新就是一個極為重要的組成部分。

不過，随着增量住宅數十年疾風驟雨式發展，不少開發商也紛紛涉足城市更新。面對愈加激烈的競争環境，在蘇鑫身上卻感受不到憂慮的情緒。

“我相信，20年前的萬科還沒有想，它會遇到什麼樣的競争，因為那個時候還沒有進行全國化。”蘇鑫稱，城市更新才剛剛開始，十年後城市更新的規模或許才與現在住宅市場規模相若。

反之，如果沒有人進入這個賽道，則意味着更大的風險，證明這個市場太小了。城市更新的規模有數萬億，現在只有幾千億的規模，還有極大的增長空間。

“所以，離競争還有很遠，只要能夠活下來，只要我們能夠把三個輪子咬合起來，形成護城河，這個市場足夠大。”

蘇鑫說的“三個輪子”，是高和資本的發展策略：第一個輪子，並購基金；第二個輪子，輕資産投資基金；第三個輪子，證券化。

“在並購以後，要提升項目的現金流。除了原來的内容，還要往里面裝新的内容，新的内容就是創新的内容，滿足消費升級的内容。”

“現金流提升”是蘇鑫對城市更新本質的理解，肉眼看到的外立面的改造、基建的提升，内容的變化，目的都是為了提升項目的現金流。

輕資産投資基金，就是高和通過尋求合作夥伴，通過輕資産投資、産業投資找到各個新辦公、新居住、新商業等細分領域的優秀公司，讓其提供良好的管理服務和資産服務，這是運營水平提升的重要路徑之一。

證券化則是項目的退出通道，通過以上兩個輪子産生更好的現金流，以實現證券化變現的目的。

這是高和資本的運作模式，通過好的並購能力，持有好的資産；再憑借好的投資和産業能力，提升現金流；最後通過兩個輪子一起作用，實現證券化變現，形成三輪驅動的模式，互相咬合，不斷的發展。

“城市更新是高和要做的一個核心方向，策略上就是把三個輪子咬合起來，形成更好的護城河。”

高和在城市更新的賽道上，走了整整十年，未來五到十年做的還是城市更新，不會發生變化。用蘇鑫的話來說，這個賽道是數萬億的空間，規模足夠大，標志着未來。

80%與20%

現實情況方面，政策環境不斷發生變化，就像2018年突如其來的資管新規、委貸新規，蘇鑫稱這是“從海到湖”。

“相當于我們習慣在大海里航行，突然到了湖里面，環境發生了變化。”在他看來，對金融影響最大的，就是資管新規。這些規定，直接造成符合條件可以投股權和房地産的錢變少。

“監管環境就像水龍頭，以前水龍頭很多，開得很大，現在龍頭擰得比較緊，水變少了，池子里面的錢自然就少了。”這是政策所帶來的的不确定性。

經營一家資管公司，蘇鑫對不确定性有一套獨特的章法：“投資是什麼？是要在不确定性的背景下尋找确定性。不确定性是必然的，尋找确定性也是必須的，否則不能成為一個合格的資産管理人。”

蘇鑫分享，投資策略、資管體繫、團隊管理機制能夠增加确定性。以高和資本為例，要首先明确，高和資本的投資策略是城市更新，以一線城市商業和寫字樓為主。

其次，在資管體繫：“高和資本有13個業務流程，每一個流程在每一個部門相連接，每一個核心人員都關注現在所做的一切，包括招商、定位、設計、招投標、改造等，要看這些核心動作對五年後資産退出的時候現金流和資産是增加還是減少了。”蘇鑫稱，這種意識是資管最核心的内容。

此外，管理機制也是增加确定性的重要途徑，由于高和資本是合夥制企業，能夠在決策方面更民主，激勵更到位。

但是，機制往往也只能将确定性提高至80%，依舊存在20%的不确定性。

“2018年，我們退出了高和海德項目。這個公寓項目的購買時機非常好，2016年下半年價格最便宜的時候拿的，結果我們賣了30套後，公寓不能散售了。”

這就是蘇鑫所說的20%的不确定性，政策很難預測。在他看來，不确定性無法預測，要竭盡全力将核心資源整合好，再進行戰略調整。

這時候，體現的就是一家企業的抗壓能力、應變能力和執行力。

以下為觀點地産新媒體對高和資本創始人蘇鑫先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：怎麼看今年的金融趨勢？

蘇鑫：影響最大的還是資管新規，相當于我們習慣在大海里航行，突然到了湖里面，環境發生了變化，最直接的政策是資管新規、委債新規。

這造成有些錢進不來，還有股本的錢少了。事實上錢沒有少，只不過符合條件可以投股權、可以投房地産的錢少了。

從政府角度，住宅是一個品類，存量是一個品類。以住宅為核心來看地産，第一，控制房地産拿地的錢，不允許一些錢流入土地市場，資管新規造成變相流向房地産的錢卡住了，所以看到的都是股本的錢，債權型的還好一點。

對存量資産來說，政府沒有限制，是可以投的，甚至在一線城市、一些1.5線城市鼓勵存量市場，比如上海去年底成立了1000億的上海地産集團牽頭的城市更新基金。

但是資管新規造成很多資金池的錢投不進來了，所以股本的錢就少了。總的來說是監管環境發生了變化，錢還是這麼多。監管環境就像水龍頭，現在龍頭擰得比較緊，池子里面的錢自然就少了。

觀點地産新媒體：外資會活躍一點，内資顯得很冷靜。

蘇鑫：冷靜是因為股本的錢少了，你再看好也投不了。外資為什麼看好呢？第一個，外資是全球投資基金，是配置的概念，不是只投中國，不投國外。只不過，這兩年來看，歐洲和美國的資産價值已經在高位了，漲得很快，資産随着經濟快速增長。

首先，從資産配置角度來講，不能全部投到一個區域市場，需要投到亞洲市場，亞洲市場就有部分投到中國。

其次，投地産行業一般看城市，除了看房價還看城市。國際化都市當然是看北京、上海，對比國際化都市，北京、上海肯定在第一梯隊。

第三，從資産回報率角度來說，北京、上海相對于東京、香港、紐約還是有優勢的，回報率還可以。從這個角度來講，北京、上海還是有空間的，這是投資基金理性分析的結果。

觀點地産新媒體：現在消費更新叠代很快，運營會不會有難度？

蘇鑫：所以做存量更新的基金少，因為需要有運營和改造的能力。具備改造能力相對容易，它和開發環節有一定的相似性，主要還是運營和服務方面的能力。

商業地産細分大品類是公寓、辦公、購物中心，公寓這個賽道現在還是以開發商和國有機構為主，擁有資産的企業為主。

剩下辦公和購物中心，購物中心對運營的要求比較高，所以我們的策略是和有運營能力的機構合作，比如說我們和中糧合作了一個50億的並購基金，已經投了一個項目，叫大悅城春風里。

還有一個是寫字樓市場，我們更多以自我為主，因為我們在這個賽道里面已經積累了九年的經驗，我們旗下有一個HI-WORK，是創新辦公理念和一些服務的内容。

觀點地産新媒體：項目的退出機制是什麼樣的？

蘇鑫：現在很多人在進行大宗交易，有一些更長遠的錢願意購買一些穩定的現金流項目，還有REITs，之前的類REITs。

退出主要就是資産證券化和大宗交易。

觀點地産新媒體：之前在SOHO，為什麼40歲的時候想離開呢？

蘇鑫：40歲的時候人會看到自己的終點，因為年輕的時候永遠是往上看。就像爬山一樣，你一直往上爬，不知道上面是什麼，所以會很好奇，突然到了山頂的時候，你會看到人生的終點。

並不是說40歲就一定到了人生的最高點，但這個時候思維危機感意識會很強，會有一些人考慮人生的終點，這個時候會反思你活着為了什麼。

正好那一年我去了青海，在青海湖，自然風景會讓你有更多真實的想法，我就想，人應該做一些自己想做的事情，有意思的事情。在以前的平台中創造的東西太少了，我太熟悉那些東西了，想做一些新的東西。

那時候，我已經看到傳統地産開發是一個頻道，還有一個頻道大家還沒有真正介入，這個領域是城市更新。所以，高和從成立第一天開始就做城市更新項目，沒做其他的。

觀點地産新媒體：2009年10月成立的，到現在快10年了。當時提出用金融來重塑城市面貌，為什麼會想到這個說法？

蘇鑫：這個可以叫推廣語言，聽起來容易讓人記住。本質上是我們在做城市更新，只不過用各種金融手段，基金是金融手段，證券化是金融手段。城市更新我們是做投資的，從投資角度來講城市更新就是投並購。

城市更新的本質是什麼？是把現金流提升，我們看到的是外立面的改造，里面基建的提升，最重要的還是内容的變化，變化的目的是為了提升它的現金流。

高和的戰略就是三個輪子，第一個輪子，並購基金；第二個輪子，輕資産投資基金；第三個輪子，證券化。

我們做的事情是城市更新，並購後要提升項目的現金流，除了原來的内容以外，還要往里面裝新的内容，新的内容就是創新的内容，滿足消費升級的内容，比如說運營這些東西。

除了自己做以外，我們還可以通過和市場上更好的公司進行合作，通過輕資産投資，産業投資找到各個新辦公、新居住、新商業這些細分領域的好公司，通過投資他們，找到他們的能力，讓他們給我們提供管理服務和資産服務。

第三個，證券化退出。通過這兩個互動産生更好的現金流，到最後賺錢變現，最主要的方向是證券化退出，我們還有個證券化團隊。如果我們有更好的並購能力，我們就有更好的資産，如果我們有更好的投資、新的産業能力，就可以有更多的内容來填充項目，讓它的現金流做得更好。

這兩個輪子一起作用，最終我們通過證券化變現，形成三輪驅動的模式，互相咬合，不斷的發展。

如果只是一個輪子，我現在有錢，基金很大，但黑石比你更大，比你更有錢，比你有更多的項目，有可能比你出價更高。

你必須要有更多的運營能力，有聯合辦公運營公司運營能力比我們還強，但是他沒有錢，沒有並購能力。實際上這三個輪子咬合在一起的時候，你的護城河就提升了。

觀點地産新媒體：未來十年有什麼樣的計劃？

蘇鑫：我們沒有明确的計劃，未來五年也好、十年也好，有一點是不會改變的，城市更新這個賽道是數萬億的空間。

這個賽道足夠大，政策明确，市場又支持，這種情況下我們就深耕在這個領域，未來五到十年高和做的還是城市更新，不會發生變化，就像九年前做的一樣，這是我們要做的一個核心方向。

觀點地産新媒體：城市更新方面，接下來的競争會是什麼樣的态勢？

蘇鑫：城市更新現在剛剛開始，十年後城市更新市場規模和現在住宅市場規模差不多，所以離競争還有很遠。只要能夠活下來，只要我們能夠把三個輪子咬合起來，我們有一定的市場護城河，這個市場足夠大。

我相信20年前萬科還沒有想會遇到什麼樣的競争，因為他那個時候還沒有進行全國化。

反過來，如果沒有人進入這個賽道，你不覺得風險更大嗎？證明這個市場太小了，不賺錢為什麼要進入這個市場，要看市場規模有多大。

我剛才說城市更新的規模有數萬億，現在只有幾千億的規模，還有很大的增長空間。住宅可能轉一圈就沒有了，還有一些存量，都是以交易為主，服務層面弱一點。商業地産呢？五年可以再來一個輪回，可以不斷改造提升。

去年我們去了倫敦，在泰晤士河南岸周邊有十幾個塔吊，北京CBD都找不到十幾個塔吊，他們做什麼呢？做城市更新。

只要城市發展，人的消費需求發生變化，需求變了，再加上技術推動，城市一定會發生變化，城市變化里面我們看到的是城市更新。

觀點地産新媒體：如何評價自己這麼多年的表現？

蘇鑫：我想做些分享，投資是什麼？投資是在不确定的背景下尋找确定性。投資一定是不确定的，但是既然是資管公司，幫别人打理錢，我們希望讓它确定，怎麼做到這一點？

首先，必須要有體繫化。投什麼？投資策略是什麼？高和選擇城市更新賽道，我們選一線城市商業和寫字樓為主，怎麼讓它有确定性還得有好的資管體繫？

我們有13個業務流程，每一個流程在每一個部門都要銜接起來，每一個核心人員都要關注我現在所做的一切，招商、定位、設計、招投標、改造等，要看這些核心動作對我五年後資産退出的時候現金流和資産是增加還是減少了，要有這種意識，這是資管最核心的内容，在整個流程中去完成。

通過資管流程可以增加确定性，通過投資策略可以增加确定性，通過管理機制也可以增加确定性。

我們是合夥制，真正在基金行業里面做合夥制的並不多，因為合夥制在決策方面更民主，激勵更到位，這種情況下确定性可能會更強。

這三者會增加确定性，投資策略、團隊管理機制、資管體繫。即使這樣，也不能完全控制确定性。舉個例子，我們去年退出了一個公寓項目，這個項目在購買的時機非常好，在2016年上半年拿的，價值最便宜的時候，結果我們賣了30套，公寓不能散售了。

政策很難預測，各種變化都有可能，無法預測。怎麼辦？我們把小業主收回來，再整體打包賣給了一個美國最大的公寓基金。

如何做到這一點？我們竭盡全力把核心資源整合好，再進行戰略調整，應變能力和執行力這個時候就體現出來了。

總結起來，投資就是要在不确定性過程中尋找确定性。不确定性是必然的，但是尋找确定性也是必須的，否則不能成為一個合格的資産管理人。

我們通過機制上的東西盡量增加确定性，但是只能解決80%，20%是解決不了的，這個時候就要靠抗壓能力、用心和應變能力等。