領袖訪談觀點與錢建蓉面對面 | 地産老兵愛教育

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2019-07-23 18:53

“地産肯定容易上規模，但同時我們還是要堅持做教育，因為這都我們的本業。”

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 一副黑框眼鏡，白襯衫黑西褲，身材有些高瘦，錢建蓉給人的第一印象便是溫雅。

選了一個光線較好的位置坐了下來，雖然極少出現在媒體聚光燈前，但他回答起來卻絲毫不顯生疏。

整場訪談将近兩個小時，錢建蓉一直保持着一個比較放松的姿态。

不得不說，中銳並非一家傳統典型的房地産企業，在其先天基因中，教育占據了相當大的地位。也正因如此，整場訪談中，“教育”與“地産”並列成為了被提及頻率最高的兩個詞。

從目前中銳的版圖規劃來看，這兩部分幾乎可以算得上是各占半壁江山。如何将兩項産業融合到一起，需要錢建蓉去把握其中的平衡。

“我覺得平衡很重要，事業也好，家庭也好，健康也好，還是相對平衡的。”

與大多數地産商先地産後多元化的發展路徑不同，從教育事業起家，行至半途才轉戰房地産的錢建蓉，在考慮問題時無疑有着與其他地産人截然不同的出發點，而這也造就了中銳如今“教育+地産”雙輪驅動的獨特發展路線。

中庸而不偏頗，是錢建蓉對待事物的一種态度。與不少地産人忙碌到難以兼顧其他不同，錢建蓉說自己平時不僅會經常健身，而且還會給家庭留出不少時間。

說到這，他感慨道：“事情是做不完的，做到了幾百億上千億還是做不完。”

“因教育的機緣巧合進入房地産”

雖然發聲不多，但早在1992年便在海南開始踏足房地産行業的錢建蓉，無疑已經是房地産領域的一個“老兵”。

他的履歷並不復雜，1988年大學畢業之後進入了政府部門工作。趁着1992年下海熱潮，他也開始了自己的創業。最開始的時候，經營的是一家地産教育類企業。

事實上，中銳是在成立了将近十年之後才正式組建起房地産闆塊。早在1996年時，中銳控股集團就已成立，總部設在上海，以長三角地區為中心向全國擴張，這家公司最初的主營業務是教育投資與管理。

“2003年的時候，因為做蘇州國際教育園區，做蘇州一個大學城的開發，我們開始涉及到了房地産，也是教育的機緣才又進入到地産這個行業。”

一次偶然的機會，中銳得以主導蘇州國際教育園區3.5平方公里的開發建設。在此之後，正式踏足地産行業。從2003年開始介入到房地産，2006年時成立房地産公司。同時，也開辟出了“教育地産”的獨特發展路徑。

“我們進入教育這個領域當中有20多年了，有很多的積累，也有很好的團隊。”談到自己的教育事業，錢建蓉的興致逐漸調動了起來，“教育和房地産有各自的特征，在房地産這一塊，我們會堅持有質量的發展。”

得益于“教育地産”的新穎路徑和多年累積的國際優質教育資源，中銳步入地産行業以來已經打造了多個教育地産項目，並延伸到教育小鎮等産業，布局範圍也從國内延伸到了海外。

目前看來，中銳的地産版圖囊括了上海、蘇州、杭州、無錫、常熟、南京、徐州、宣城、張家港、武漢、廈門等城市；在海外，澳大利亞悉尼、布里斯班以及美國洛杉矶等城市投資了多個房地産項目，累計開發面積約1000萬平方米。

2018年年初，中銳地産集團曾經提出過這樣的發展目標：地産業務方面，在2017年基礎上，實現年復合增長50%以上，到2021年集團成立25周年之際，沖進500億陣營。

一年之後，錢建蓉的目標依然沒有改變。

“規模方面，我們還是希望朝500億這樣一個目標努力。”緊接着，並非激進性格的錢建蓉又補充說道，“當然，我們還是希望目標是基于有質量的發展來實現。”

歷史的發展軌迹難以捉摸，偶然事件中往往暗藏着必然。令人感慨的是，或許當年的錢建蓉很難想象到，其偶然開拓出來的地産業務，在十幾年後會成長成為中銳控股集團内兩大支柱業務之一。

“做更有意義的事”

“我一直說，一個企業的使命首先在于但又不僅僅在于創造利潤，更重要的是通過企業的創新創造來推動社會的進步。房地産我們追求的‘品質地産、品位生活’理念，不僅僅追求赢利，更追求為客戶提供美好生活的方式。而教育的價值，其獨特之處是，學校為社會不斷培養優秀人才，成為一個城市人們追求高端優質教育的目標，她會成為你始終的驕傲。”教育事業出身的緣故，錢建蓉對于中銳控股集團的另一支柱--教育業務有着不小的執念。

同樣是以集團成立25周年為節點，教育業務方面錢建蓉給中銳提出的目標是，在現有運營學校的基礎上，保持每年新開3-4所的節奏，到2021年時K12學校數量達到20所。

“中銳本身有着一個教育公司的基因，我們的教育以K12和高等教育為主。”說到自己“本業”，錢建蓉很快打開了話匣子。

在錢建蓉的描述中，他将中國民辦教育的發展歷程大致分為了三個部分，從最初的90年代開始，私立學校開始漸漸在廣東開始出現。“萌芽階段持續了将近10年，千禧年之後是第二階段，在這個十年里大家開始關注内容和教育改革。”

調整了一下坐姿，錢建蓉接着介紹說，現如今到了第三個“十年”，新一輪民辦教育的發展，其實有一部分是得益于房地産的開發。

錢建蓉指出，正是由于社會發展、城市化進程等因素影響，人們對于教育有了更高的要求。我們現在在做的就是怎麼能夠讓根植中國、創新國際的辦學理念落地，能夠為人們提供更加優質的國際化的教育服務

在其看來，教育與地産是兩個關聯很緊密的事物。原因在于兩者的發展都與人口有關。

“房地産的發展是因為人口，教育的發展也是因為人口。我相信2012年到2022年這十年里，我們能夠為此做出一些新的貢獻。”

基于這一信念，錢建蓉毫不掩飾自己希望能跟更多開發商進行合作的意願。

他表示，教育家與地産商的雙重身份讓其在熟知教育領域脈絡的同時，也更能夠理解地産商的訴求：“我們跟地産商在教育資産、校園建設、校園資産運營等方面進行合作，我認為是會很默契的。”

比較有趣的是，雖然已經是一個地産“老兵”，但言語之間錢建蓉似乎並沒有将自己劃分到地産商的隊列中去。甚至不得不承認的是，他對于教育業務的熱愛要遠遠高于地産業務。

去年6月，中銳控股以6.37億元的價格受讓麗鵬股份11%股份。同時，接受了麗鵬股份7.6%股份表決權的委托。由此，中銳成為麗鵬股份單一最大表決權的股東，錢建蓉也成為了麗鵬股份的實際控制人。

拿下上市平台後，坊間對于錢建蓉的下一步計劃議論紛紛。其中，“地産借殼”的說法最為坊間所認可。畢竟，借殼上市的操作在地産領域並不少見。

事實上，錢建蓉的确有計劃将中銳的部分業務裝到上市平台中去，但頗讓人感到意外的是，錢建蓉計劃裝進上市平台的業務並非中銳地産，而是中銳教育。對此，他直言道，中銳的地産業務暫時沒有上市計劃，将來還是以發展教育為主。

“地産肯定容易上規模，但同時我們還是要堅持做教育，因為這都是我們的本業。”

錢建蓉笑了笑，打了個比方說，教育和商業地産其實有些類似，都是重資産、回收慢，還要費心運營。

“做教育是辛苦，雖然會失去一些快速發展的機會，但我認為我是在做一些長期看來更有價值的事情。”

“房地産還是應該專業化”

在錢建蓉看來，教育與地産無疑是有着天然聯繫的兩大産業，“教育+地産”雙輪驅動的模式，也成為其一貫堅持的戰略方針。

“房地産和教育結合是有巨大機會的，包括在國外，我們能夠看到一些教育資産的REITs，這其實是一個非常優質的資産。”得益于中銳地産曾有過在全球REITs最大市場新加坡上市的經歷，錢建蓉對此看得更為長遠。

他介紹說，在全球範圍内能夠看到，學生公寓、學校校舍等教育資産都是有上市交易的REITs案例的。由于此類資産較為穩定，因而也受到了海外投資者的追捧。

“這或許未來是一條可行路徑，我個人看法是，将來房地産商不一定都要去做運營教育直接辦學的事情，但是可以成為教育資産的擁有者。”

錢建蓉續指，對于地産商而言，教育資産某種程度上來講比普通商業、購物中心的質量要更好，也有着更好的持續性。

說到這，錢建蓉話鋒一轉：“當然了，從地産商角度來說，第一步應該做的是教育資産的投資者，而不是一個學校的運營者。”

在他看來，地産商還是應該立足于地産業務，做專業化，而不是像現在有些地産商直接跨界去辦學校。

“這已經是第二步了，第一步應該是持有教育地産，就像持有酒店一樣，但是運營還是應該請專業的教育運營團隊，教育比酒店更專業一些。”

不過，這些天然屏障對于教育背景出身的中銳而言並不存在。中銳有着自己的教育運營公司，地産與教育是由兩支不同團隊在獨立運營。“站在教育領域，我們的優勢在于有地産業務，我們可以投資重資産。兩個領域相互疊加的優勢，這是我們的小而美。”

延續着“專業化”的話題，錢建蓉接着說，在多元化發展與聚焦主業之間，自己更傾向于後者：“教育本身就是我們主業，中銳基本上确定了'教育+地産'路線，不會再考慮新拓展第三塊、第四塊業務。”

房地産仍有龐大市場機會的當下，錢建蓉認為地産商仍需要專業化，即便轉型也應該在房地産的産業鍊條上去轉型。不過，雖然不會在教育與地産之外開拓第三戰場，但若是僅在地産行業這個鍊條上，中銳同樣不吝于邁進探索的步伐。

“我們在嘗試做城市更新項目，不過在存量改造領域目前仍是試探性的投資。我們還是聚焦房地産開發領域，重點是教育領域，城市更新這一塊也是結合教育，做教育綜合體。”

從反復提及的“教育”和“地産”中不難看出的是，錢建蓉對于中銳未來的發展藍圖是清晰而堅決的。但正如其有500億目標卻並未激進争取一樣，錢建蓉更多希望自己能夠穩步向前邁進，哪怕慢一些。

“去年的銷售業績不到200億，規模上還是要努力加快吧。把産品做一些打磨，然後再來發展。”緊接着，錢建蓉補充說道，“地産業務不排除未來上市的可能性，但是我想首先還是要把地産的規模和效益這些方面都達到一定的規模，否則上市是沒有意義的。”

雖然傾向于徐徐圖之，但顯然錢建蓉同樣看到了規模對于房地産企業的重要性。

“我們今年下半年要繼續拿地，土地方面要加大一些力度，希望接下來能夠有質量地加快發展腳步。”

訪談臨近結束，最後被問及如何評價自己和中銳時，錢建蓉沒有給出明确回答，他笑着表示，

“人最看不清的是自己，不過我們始終追求的是，穩健做事，誠信合作，要做一個對社會進步有更多貢獻的企業公民。”

以下為觀點地産新媒體對中銳控股集團董事長錢建蓉先生的訪談實錄：

觀點地産新媒體：中銳的教育業務包括了哪些？是怎麼進入地産行業的？

錢建蓉：教育是以K12和高等教育為主的，幼兒園不是主要的業務。

我們這一塊歷史比較長，從1996年公司成立到現在，主要是做教育出身的一家企業。2003年的時候因教育的機緣，做了蘇州國際教育園區一個大學城開發，涉及到了房地産，所以從2003年才再次介入到房地産，2006年成立了房地産公司。

中銳本身的基因還是一個教育公司，這兩年地産業務也有一定的發展，但是跟這些大佬們比，我們的規模各方面還是比較小的。

觀點地産新媒體：中銳和其他房企還是有不同基因的，教育是一個好事。

錢建蓉：是的，在中國民營教育的投資領域還是有巨大機會的。

從幾個方面來講，一是中國的民營教育首先要扮演的角色是怎麼引領教育改革、引領教育創新。因為重復去做公立學校的事情，其實是沒有太大價值的。

其實我一直是這樣的觀點，中國真正要實現創新，将來企業能夠有足夠的創新能力，非常重要的一點是在基礎教育和高等教育的改革。

所以在這一點上，基礎教育如果不能真正地改革，引進更先進的一些理念，包括尊重教育的規律，尊重孩子成長的規律，打造一個真正适應創新需要的、孩子能夠健康成長的教育，我覺得将來再怎麼說創新也是做不到的。因為我們一幫人在基礎教育階段就已經被訓練得循規蹈矩了。

第二個方面，從房地産和教育的結合上來講，其實也有巨大的機會。在國外，我們可以看到一些教育資産的REITs。教育資産是一個非常優質的資産，從某種意義上來講，如果把它的收益跟商業地産做比較的話，學生公寓、幼兒園的校舍、中小學的校舍資産，在海外都有一些上市交易的REITs，都是非常穩定的，也是受到投資者追捧的。

我相信将來在一定的政策環境之下，教育資産的證券化如果能夠開放的話，其實對于很多房地産開發商來講，教育資産的投資應該是一個不錯的領域。

我個人的看法是，将來房地産商不一定都要去做運營教育辦學校的事情，但是可以成為教育資産的擁有者。

現在很多開發商都覺得教育不錯，都去做教育，我覺得從地産商角度，第一步應該做的是教育資産的投資者，而不是一個學校的運營者。

相信很多大規模的房地産企業在這個過程當中是可以做這件事情的，不排除在一些大的地産商手里，将來擁有幾十億上百億的教育資産，這部分資産将來能夠證券化，這是完全有可能的。

對地産商來講，教育肯定是一個機會，因為教育的資産某種程度上來講比普通的商業、購物中心的質量要好得多，持續性好得多，可以找到很好的教育管理運營輸出機構來運營。

從教育本身來講，如果能夠對某一些大型房地産住宅項目做一些配套，其實也能夠帶來很大的價值提升。

站在地産商角度來看教育，我們還是立足于地産，而不是說像現在有的地産商那樣直接跨到辦學校。

這是兩步，第一步就是做房産，做教育地産，持有教育地産，但是運營還是請教育的運營團隊、教育的運營公司來做，就像酒店一樣，持有酒店，是資産擁有方。

教育可能比酒店更專業一些，更另類一些，所以對于地産商來講，在教育領域里還是有很多投資機會的。

觀點地産新媒體：這兩方面現在也是中銳在做的？

錢建蓉：我們不太一樣，因為我們本身是教育背景的一家地産公司。

另外，我們這兩塊業務本來就由兩支團隊獨立運營，中銳一直是教育+地産作為特色。站在教育領域，我們的優勢是因為有房地産這一塊，我們願意投資教育的資産，這是我們發展房地産過程當中，可以做的一些資産持有的方向。

站在地産的角度上來講，因為我們自己有教育運營公司，所以可以跟地産開發相結合。這是我們的小而美，在這個方向上有兩個領域相互疊加的優勢。

再補充一點，我們在教育上也經歷了很長的時間，我從1992年開始從事教育這一塊，從那時候開始，中國民辦教育也經歷了三個時代。

第一是最初的年代，就是剛剛改革開放之初，中國民辦教育、私立教育剛剛開始萌芽，在1992、1993年出現一些私立學校，那時候就是體制上的一個巨大突破。

這一輪從1992年一直延續到差不多2002年，持續了10年，這10年的特征是破壁、萌芽的狀态。在那個時候只要有好的硬件條件，吸引到一些好的老師就行，還是一個硬件時代，還不是内容時代。

第二個10年是從2002年開始到2012年，這10年有兩個特征，一是開始關注内容，開始關注教育改革。

新的10年某種程度上因為房地産發展，因為城市化進程高歌猛進，大量人口進入城市，城市化也帶來了大量的中産階級形成。經濟的發展使得中産階級的視野不一樣了，國際化的視野不一樣了，他們對傳統的教育有了更高要求。

2012年到現在出現的情況是，因為蓋了大量的房子，因為産生了大量中産階級，因為國際化程度高，公辦教育首先滿足不了需求。公辦教育對均衡化、基礎性的需求都滿足不了，更不要說可選擇的、優質的、個性化的需求。

這兩年國際學校遇到的機會是房地産發展帶來的，這里面是這樣的一個邏輯關繫。很多新興的城市，像蘇州、武漢這樣的城市，每年有多少人進入城市？公辦學校滿足不了，所以就出現了2012年到現在新一輪民辦教育的大發展，這也得益于房地産的發展。

這一輪的標志又不一樣了，也就是我們在做的這個事情，我們稱之為第三代民辦學校。

第三代民辦學校的特征是，以國際的視野、國際的框架，堅守優秀的中華文化，怎麼能夠讓根植中國、創新國際的辦學理念落地。

在這一點上，我們現在在做的事情就是第三代的民辦學校，像蘇州、無錫、廈門辦的都叫華銳海歸雙語學校，特征是國際文憑組織的框架，國際先進教學理念，創新的思維，堅守優秀的中華文化的底蘊。

觀點地産新媒體：您作為企業家，怎麼判斷接下來的經濟形勢？

錢建蓉：這個問題比較大，我們宏觀、微觀都關注，但是總的感覺還是不确定因素太多。

站在企業的角度，我們希望至少政府能夠在政策方面更多地有實質性的法律政策鼓勵中國企業家的信心。

觀點地産新媒體：是不是有教育以後，您們的優勢會不一樣？

錢建蓉：現在勾地的機會也還有一些，但主要還是舉牌的機會。

觀點地産新媒體：中銳今年下半年還會繼續拿地嗎？

錢建蓉：對，我們今年下半年還是要繼續拿地，在土地方面還是要加大一些力度。現在我們合作的項目也比較多，很多都是合作項目。

觀點地産新媒體：合作項目里面自己持股的比例是什麼樣的？

錢建蓉：都有，超過50%的有，30%的也有。

觀點地産新媒體：有操盤的，也有不操盤的？

錢建蓉：我覺得還是要多樣化一點，合作開發是一個很重要的趨勢。

觀點地産新媒體：中銳的重點是在長三角，外面只有武漢和廈門。

錢建蓉：我們還是會重點在長三角地區發展，浙江和江蘇是我們的重點，因為這個規模做個區域市場足夠了，暫時也不需要再擴大到其它的地區。

接着是江蘇、浙江、安徽為主，再延伸到武漢，差不多就這幾個大的地區。

觀點地産新媒體：中銳今年規模計劃做到多少？

錢建蓉：去年的銷售業績不到200億，規模上我們要加快努力趕上來，我們還是有一個平衡，規模不是追求的第一目標，還是以效益為中心，有質量的發展。

觀點地産新媒體：教育那部分本身還是盈利的？

錢建蓉：對。

觀點地産新媒體：中銳收購了麗鵬股份，是想把中銳控股借殼？

錢建蓉：中銳教育，有這個計劃。

觀點地産新媒體：麗鵬股份只是裝教育？

錢建蓉：地産暫時沒有上市計劃，當然不排除未來的可能性，但首先還是要把地産的規模和效益這些方面都達到一定的規模，否則上市是沒有意義的。

觀點地産新媒體：整合麗鵬股份之後，您決定做到多少個學校？多大的量級是您的理想？

錢建蓉：我們在K12教育里面扮演的角色，既是教育資産運營者，又是學校管理者，收入來自于教育資産租金，包括學校運營管理的收益，也包括跟學校提供的IT、後勤、運營的管理收入。

将來教育這一塊也希望跟更多地産商合作，因為教育團隊是一個教育管理公司，跟酒店管理公司是一個概念，可以提供品牌，提供全方位的運營服務，為教育資産的擁有者提供增值。

教育集團還是以輕資産、教育管理服務為主的企業。

觀點地産新媒體：教育和房地産這兩部分的收益比例是什麼樣的？

錢建蓉：地産肯定容易上規模，教育每建一個學校或托管一個學校，收入的體量是不可能成長得太快的，需要靠規模。投資兩三年建了一個學校，可能過了兩三年，收益也就是3億、5億，不會很大。

教育和房地産有各自的特征，房地産這一塊我們一方面堅持有質量的發展，另外一方面在規模方面，我們還是希望朝500億這樣一個目標努力。

我們有規模的目標，但是還是希望基于有質量的發展來實現。

觀點地産新媒體：還要堅持做教育？

錢建蓉：教育還是要堅持做的，因為這也是我們的本業，跟商業也是差不多的，重資産、回收慢，還要很費心地把它運營好、管好。

我一直說，一個企業的使命首先在于但又不僅僅在于創造利潤，更重要的是通過企業的創新創造來推動社會的進步。房地産我們追求的“品質地産、品位生活”理念，不僅僅追求赢利，更追求為客戶提供美好生活的方式。而教育的價值，其獨特之處是，學校為社會不斷培養優秀人才，成為一個城市人們追求高端優質教育的目標，她會成為你始終的驕傲。這樣會失去一些快速發展的機會，做了一些長期來看更有價值的事情。