小房企生存路徑 綠都、景瑞傍上招商合作開發30億南京宅地

觀點地産網 近幾年，在南京土地市場上，聯合拿地的現象並不罕見，幾家房企抱團，共同開發項目成為一種趨勢。

據不完全統計，2017年以來南京通過合作開發的項目約有27個，到2018年這一數據躍升到35個以上，而市場預計今年合作開發項目還将繼續增加。這也意味着，合作開發項目的潮流仍會在南京持續較長一段時間。

于7月初，招商以總價29.9億元競得南京江北新區G35宅地，成交樓面價1.4萬元/平方米，溢價率22.04%。該地出讓面積7.89萬平方米，容積率2.7，建築面積達到21.3萬平方米，是南京上半年出讓宅地中少見的大體量用地。

于7月22日，綠都地産官網發布的一則聯合開發地塊消息表示，招商将聯合綠都、景瑞共同開發上述南京江北新區宅地，共同加入了房企合作開發項目的大潮中。

比起強強聯手，招商作為房企排名前20的佼佼者，與中小房企綠都、景瑞合作開發項目屬于優勢互補型合作，加上具備此前合作開發地塊的經驗，此舉措便是順應南京市場發展态勢而為了。

小房企生存之路

在這次合作交易的三方中，景瑞和綠都的突然登場顯得有點陌生。上半年在資本和土地市場上並不活躍的他們，卻志同道合加入招商的項目，在“大魚吃小魚”的現實壓迫的環境下，這一舉措或許正是“小魚兒們”的生存之道。

據觀點指數研究院發布的2019年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示，綠都和景瑞排名均列入百強房企，分别處于71名和98名的位置。這兩家小房企都有一個共同點，土儲主要布局在長三角重點城市，看中南京的發展前景。

其中，景瑞作為上海的老牌房企，提出了7大戰略城市，包括上海、杭州、甯波、南京、蘇州、天津、重慶。景瑞内部人士向觀點地産新媒體表示：“景瑞獲取土地的方式比較多元，獨立摘牌、聯合開發、勾地等都是拿地的關鍵路徑。”

談到此次與招商的合作大計，該名内部人士表示：“南京江北市場是重點跟蹤的闆塊之一，本次與招商、綠都攜手，獲取的G35地塊是一個兼具貨值流量和經營利潤的優質項目，而且此前曾與招商有過多次合作經驗為這次的合作項目打下基礎，将發揮各家所長，再造一個精品項目。”

值得注意的是，去年景瑞的合同銷售額為252.4億元，主要來自江浙區域。其中江蘇區域的合約銷售額（不含車位）約為56.97億元，占總合約銷售額的22.6%。

而江蘇區域在售的12個項目中，去年景瑞在南京的銷售項目有且僅有一個，但貢獻的合約銷售額為21.05億元，占江蘇區域合約銷售額的36.95%，且平均樓面售價較高，達到21994元/平方米。

自2016年進入南京市場，景瑞已落子4個項目。盡管南京市場此前降溫不斷，但從去年業績看來，在南京的發展上，景瑞交出了一份不錯的成績單，此次再度牽手招商，更是表達其愈發看好南京市場，深耕長三角區域的決絕。

截止去年财報數據顯示，景瑞的土地儲備有480.4萬平方米，其中權益面積為242.1萬平方米，共新增22個項目，新增總建築面積為166萬平方米，總貨值約324.3億元，其中一手項目占比45%，二手項目占比55%。

而另一方面，在河南起家的綠都，總體開發規模不大。據觀點指數發布的數據顯示，其2018年以315.8億元的銷售金額位列房企排名78位，今年，對于尚未在公開市場上拿地的綠都而言，則顯得更為沉寂。

比景瑞稍晚成立的綠都地産，在房地産市場上已度過17載春秋，依靠母公司宇通集團的一手提攜發展至今，經歷過發展低迷、高層換血動蕩的兩年等，綠都終于在2015年迎來發展的高光時刻，銷售合同總額近百億元，開始走向了全國化布局。

與此同時，綠都提出要以中原和長三角為核心布局拿地，加速進入一二線城市的步伐。據了解，綠都在蘇州開發的項目以聯排别墅居多，體量較大，其中包括南京綠都·山與墅、蘇州綠都·姑蘇雅集、綠都·蘇和雅集等。

對于此番與景瑞、招商共同開發南京體量21萬平米項目，綠都表示：“南京一直是綠都業務布局的戰略要地，落子南京也標志着綠都在長三角布局的進一步深化，未來将以中高端作品推動品牌升級。”

截止目前，綠都已開發40多個房地産項目，總開發面積逾1000萬平方米。

南京地市掠影

粗略地回顧今年上半年的南京房地産市場可以發現，南京經歷了2016年的房價暴漲後，該年末相繼出台了一繫列強調控、全面限購、收縮貸款等政策，樓市突然“驟冷”也是意料之中。也就是在這一年，綠都、景瑞開始進入江蘇南京市場，而招商布局南京則是更早之前的事了。

按照市場“三年周期”的變化規律，到了2019年似乎迎來了些許轉折。持續三年的嚴把控下，“瘋狂”拿地擴張的局面顯然得到好轉，南京房地産市場逐漸趨于理性和穩定，今年上半年開始出現一絲“回暖”的迹象。

在政策上，據觀點地産新媒體了解，南京共計發布了3項人才落戶政策，加入各省的“搶人大戰”，個别區域如高淳區的限購有所松動。

在土地市場上，據市場機構發布的今年上半年南京土地成交情況顯示，南京供地出讓59幅地塊（工業、科教用地除外），同比下降6.3%，但在供地面積和金額上卻是有所上漲，供應土地總建面同比上漲17.6%至856.7萬平方米，成交土地總金額同比上漲26.7%至552億元。

此外，南京在上半年成交的地塊中，有10幅地塊達到最高限價，而土地平均溢價率約27.09%。其中涉宅地塊25幅（不含2幅租賃用地），成交總金額416.96億元。

但由于南京土地成本較高，涉及體量較大的宅地均被頭部房企收入囊中，其中就不乏“新來者”新希望53.2億、華僑城36.5億、世茂28億等拿地。

面對今年融資吃緊和項目周轉壓力，頭部房企在高價拿南京地塊後，更青睐于“招兵買馬”，引進多家企業聯合開發。此次招商也不例外，斥資近30億拿下南京宅地塊不足20天後，便與景瑞、綠都敲定聯合開發的大計。

南京資深房地産業内人士尹霄飛對觀點地産新媒體表示：“房企聯合開發的現象與目前越來越高的土地成本有關，開發商出資共同合作項目是一個優勢互補的合作開發模式。而招商比較有名的合作項目是98億拿下南京巨無霸地塊後，與碧桂園、香港置地聯合開發的應天府項目。”

通過合作開發的模式，招商增加了在土地開發上的籌碼，加快土地開發周期，增加現金回款，緩解資金周轉壓力的同時，還可與中小房企進行優勢互補，降低運營風險。而綠都、景瑞在這一合作模式下，跨過拿地門檻，彌補自身用于開發的資金吃緊的現狀，各取所需，不失為一舉多得。

南京招商的内部人士向觀點地産新媒體透露：“招商在南京拿地基本上都是以合作開發為主，也會有自己操盤的項目。目前江北新區的這個合作還在洽談中，相關的權益占比、操盤方等情況還有待公布。”

事實上，此次招商與景瑞合作開發項目已不是第一次，其中2017年景瑞、招商與另2家房企共同入股越秀地産以底價13.22億拿下的余杭商住地，該地塊已是第三次挂牌，總建面不超過15.53萬平方米。

另于去年8月30日，景瑞聯合其他3家房企，持股19.75%入股招商局置地以11.4億競得的南京雨花台商住地的開發項目。“現在南京雨花台項目處于在售狀态，二期工程也已經開盤了。”南京招商的内部人士進一步向觀點地産新媒體表示。