黃仙枝與觀點面對面：正荣，重新定義“高質量”

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 一年時間不見，黃仙枝的談吐依舊從容。

今年訪談地點在他的新辦公室——位于虹橋的正荣新總部，中式風格的裝潢，牆上挂着一幅書法：大音希聲，大象無形。

辦公室的一角是會客區，擺放了喝茶用的茶座，茶具一應俱全。

與沏茶品茗的慢條斯理不同，過去一年多時間里，正荣經歷着令外界矚目的跨越式發展——去年1月，正荣地産敲響了港交所那面銅鑼，正式打開資本市場大門。今年3月，正荣發布年報，宣布順利完成千億目標。

一年之内完成兩次頗具里程碑意義的跨越，背後的付出可以想見。

在剛剛舉辦的半年度經營工作會議上，正荣定位2019年至2021年為企業的“高質量發展期”。這一定位代表了更高的自我要求。

黃仙枝表示，現階段，自己相當一部分精力正投入在更高效的經營體繫打造上面，以及培養出更具潛力的管理團隊，這兩點将是驅動企業持續發展的關鍵動力。

布局全國的正荣節奏

2013年，正荣正式進軍上海，標志着從區域走向全國，到如今已是第六個年頭。眼下，正荣布局的區域達到六個，深耕的城市達到三十余座，且多為一二線主力城市，向上的态勢明顯。

回想起正荣一路披荊斬棘，黃仙枝頗有感觸：想當初，正荣還是一家區域性企業，那時候上海、北京等一線城市，一塊地的價格動辄幾十億，沒有戰略的眼光，沒有踏準時間點，沒有行動的魄力，是很難成功實現全國化的。

也是從那個時候開始，正荣善于把握市場節奏的特點逐漸顯現出來，包括選擇在去年沖刺千億，黃仙枝解釋，既是水到渠成，也是全力以赴。

2018年，正荣地産實現簽約銷售金額1080億元，同比增長54%，實現簽約銷售面積644萬平方米，同比增長70%，上市一年的時間里，正荣銷售額完成了千億進階。

“沒有規模就沒有行業地位，沒有行業地位，就很難吸引優質的資源、優秀的人才，所以規模是必要的。”黃仙枝解釋千億的意義。

對于到達千億規模，黃仙枝最滿意的一點是，正荣始終堅持規模和效益的兼顧，雖然這對決策和管理提出了近乎苛刻的要求，但也只有這樣才是有質量的規模。

根據正荣地産2018年年報，正荣去年在實現千億規模的同時，股東應占核心淨利潤同比增長達到70.7%，超過規模的增長速度，這也顯示出增長的含金量。

不僅如此，正荣土儲超70%位于一二線城市，成為年報中的亮眼之處。2018年，正荣新進入重慶、成都、佛山、無錫、鄭州等13個城市，新增57幅土地。

對于今年乃至下一步的發展，黃仙枝表示，做出準确的投資仍然至關重要。

他透露，正荣仍将堅持聚焦于一二線城市，三線城市則是機會性選擇進入，目前，正荣内部設立了一個專門團隊，負責研究城市輪動以及相關城市數據的分析研究，為最終決策做出參考。

“拿地要看大形勢，看人口流入，還有城市産業等多個維度，這個方式我們多年來一直堅持。”黃仙枝透露，投資“秘訣”就是——“甯肯錯失一個機會，也不要做錯一個決定。”

“不同階段有不同戰略定位”

不同階段不同處境下，企業有不同的戰略定位。2019年起的三年，正荣定位為“高質量”發展期。

“高質量”的其中一個含義，是做到風險可控。

去年，正荣地産的淨負債率大幅降低至74%，受到資本市場的充分認可。

“與一些同等規模企業相比，正荣的有息負債只有他們的一半甚至更少，債務壓力輕許多。”黃仙枝透露，優化财務結構、負債結構的動作，正荣持續在做，包括尋求更合理的長短債比例，更合适的傳統融資和資本市場融資比例等。

而正荣的穩健，也在上半年得到了評級機構的持續認可。今年以來，正荣地産不僅成功跻身國内企業3A最高信用等級行列，同時獲得標普、穆迪等國際評級機構的評級上調。

“高質量”的另一個含義是：組織升級。

組織架構上，正荣今年提出“精總部，強區域”的方針，一方面持續完善體繫、制度，加大授權力度，以培育出更多的百億級區域，另一方面在總部層面，進行職能的整合。

包括，将工程和成本職能将合並為工程成本中心，打通兩個強相關職能，更好的管標準、管體繫、管風險；将原商開公司的商業項目開發下放到區域，同時把商業資管職能並入資産管理部，以減少交叉管理摩擦；以及成立客戶價值中心，加強對客戶價值的重視。

“高質量”的第三層含義則是聚焦主業。

“主業做不好，去做副業是很難的”，黃仙枝指出，現階段，正荣仍然會聚焦主業，同時圍繞主業做必要的布局。

其中，物業和商業運營是正荣下一步重點發展和提升的産業。據了解，正荣物業已經具備持續盈利的能力，並且盈利水平在不斷提升。而長租公寓也是正荣嘗試的新業務領域，但不同于其他企業擴張式的發展思路，正荣介入長租公寓業務的初衷，仍是存量資産的保值增值。

此外，随着南京、天津等地的商業物業陸續入市，持有型物業的管理也将成為正荣重點探索的領域。

黃仙枝透露，正荣在持有型物業的運營上，會對標香港地産商，持有型物業在資産組合中的比例會根據企業所處的發展階段，逐步提升到一個理想的比例。

“你看現在香港幾家房地産企業，持有型物業源源不斷貢獻利潤，負債率很低，安全繫數很高，這樣就能做百年老店。”

而成為百年企業也是正荣的企業願景。

”今年是正荣成立第二十一年，對百年企業來說，二十一歲正值青春，更多的精彩還在後面。”黃仙枝說。

以下為觀點地産新媒體對正荣地産董事長黃仙枝先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：有預測接下來十年房地産是溫和增長，未來只有頭部企業能活得好，您對此怎麼看？

黃仙枝：基本同意，未來有兩類企業可以“活下來”，一類是達到一定規模的，比如前50強，全國性布局的；另一類是有專業、有特色的企業，在某一個區域做得很好。

中小房企未來的發展會越來越難。對于中小企業，一是人才跟不上，二是管理跟不上，三是一旦對市場的研判不準，投錯一兩個項目，可能就會遇到麻煩。

未來，對房地産企業而言，規模、利潤和品質這三個指標每一個都至關重要，正荣對着三個指標的要求是不僅做到均好，還要做到均優，這樣才有可持續的競争力。

觀點地産新媒體：您怎麼看待企業經營中的風險？

黃仙枝：企業經營都面臨風險，關鍵是風險繫數是多少。企業發展就好比開車，車開得越快，注意力越需要高度集中，以及刹車、安全氣囊都配好。只要安全繫數足夠高，那麼速度快一點就不會有問題。

當然我也經常說，不能着急，速度不能太快，否則性能再好的車也會刹不住。企業發展，就是要在風險可控的前提下全力以赴。

觀點地産新媒體：您怎麼看合作拿地。

黃仙枝：合作是好事，但要和理念相同的企業合作。比如一個要求周轉快一些的企業，和一個速度不緊不慢的企業合作，之間的摩擦就會很多。

正荣的合作夥伴中，不僅有理念相近的房企，也包括産業合作夥伴以及一些小股東。只有合作夥伴之間發揮各自的資源優勢，效益才能最大化。正荣是一個很好的合作夥伴，因為願意多讓一些利給别人，大家可以把共同的事業做得更大。

觀點地産新媒體：正荣在投融資方面有哪些舉措？

黃仙枝：去年以來，我們持續對債務結構進行優化，中長期債的比例在增加，短債的比例在下降，改善的效果還是非常明顯的，這讓我們在投資上更加的從容。根據今年的市場環境，正荣采取了平滑投資的原則，到現在，基本上每個月都有拿地。

觀點地産新媒體：正荣去年成立了産業集團，您怎麼看做産業和做地産的區别？

黃仙枝：地産成敗的關鍵是對大勢的判斷。趨勢一旦判斷錯了，就很難彌補。所以，做地産一定要懂得大勢，要有格局，要能夠站在更高的高度看全局，否則再聰明也沒用。

做産業則要有情懷，服務行業沒有情懷是不行的。例如正荣做物業管理和商業運營，不僅實現了盈利，同時還創造了數以萬計的就業崗位，這對社會是很大的貢獻。

觀點地産新媒體：你怎麼看長租公寓業務？

黃仙枝：正荣做長租公寓，主要還是利用自己的持有型項目做運營，實現資産的保值增值，不會做“二房東”。

長租公寓被人們從觀念上接受，可能還需要一些時間。現在90後結婚，還是要買房子，沒有房子就沒有家的感覺。所以，要真的像國外年輕人那樣接受租房，可能還需要一些時間。

觀點地産新媒體：您怎麼評價“正荣人”？

黃仙枝：正荣用人，一直強調彼此成就的理念，這是我們的優勢。正荣發展到目前，已經形成一套獨有的文化，正荣也很重視文化凝聚人心的作用。自從總部搬到上海後，我們引進了很多優秀的人才。如果說其他企業内部有所謂的派繫問題，那麼在正荣，則只有一派，就是“正荣派”。

觀點地産新媒體：怎麼看越來越多90後成為企業骨幹？

黃仙枝：正荣員工的平均年齡是31.2歲，是非常有激情、有沖勁的一群人，對企業有向心力。你看我們的管理層，大部分都是80後。35歲開始正是做事業的時候，我很希望多給他們一些機會，把管理的梯隊培養起來，這是我現在最重要的任務之一。

領袖訪談 | 領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。