馬保華與觀點對話：銀城 上市的意義

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 如果沒有登陸資本市場，或許大多數人並不會了解銀城這家老牌南京房企。

2019年3月6日，黃清平和他的老夥計馬保華共同敲響香港聯交所的金色大鐘，現場的管理層們激動難掩，熒幕上開始跳動的數字，意味着銀城新階段的到來。

香港上市對銀城這樣的房企而言，意義非凡。過去這一年，許多原本深耕某一區域、規模百億上下的房企紛紛冒頭，奔赴港交所，打開資本市場通道。

一切都源于房地産始料未及的發展速度，在這個大象比兔子跑得更快的行業，這些區域型房企不得不舍棄偏居一隅的安逸與小确幸，它們關注規模、尋找核心競争力，從而獲得更大舞台的入場券，維持企業長久的生存。

即将進入盛夏的南京，在銀城國際總部，我們見到了馬保華，他剛剛開完一個臨時會議，匆匆走進辦公室。

沒有過多裝飾，牆上一幅長約兩米的書法作品尤為醒目，“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”，這是一首革命時期的詩歌，或者正适合用來形容當下的馬保華和銀城。

從1993年成立至今，一直深耕南京和江蘇的銀城也曾經歷過宏觀調控的低潮期，馬保華形容公司是越戰越勇：“這麼多年不斷成長，至少現在還有和别人坐在一起的資格。”

而在行業整合的大時代下，銀城除了要在規模上更為進取，還要形成自己的核心競争力，馬保華介紹，銀城要打造圍繞客戶全齡生活服務為主線的房地産+，其中包括發揮物業、養老等多維度業務的優勢。

上市的意義

作為今年初登港股平台的内房企，話題很自然從上市說起。

“上市以後，制約我們的瓶頸沖破了，為融資提供了一個更廣闊的平台。”馬保華十分直接，他有信心公司負債率會持續優化，做到和一般上市公司持平。

對于杠杆的使用，馬保華認為應辯證地看待，企業在不同階段用的杠杆比例會不一樣，财務只是一個數據，具體還是要穿透到每個項目。

他舉例稱，2016年銀城在南京土拍市場拿了三宗現房銷售的地塊，所以銷售周期和其他項目不同，正是這種特定的财務結構造成了現在的杠杆。

他相信，随着項目入市，銀城打開資本融資通道，負債率逐漸會降回正常水平。

上市後資本通道的打開對房企在融資層面的幫助不言而喻，但對銀城這樣的區域房企來說，品牌影響力以及企業的規範性也在得到提升，“上市以後，品牌号召力更強，外部的合作夥伴和資源也都出來了。”

為了上市，馬保華和銀城已經等待了超過十年。

作為南京本土的標杆房企，銀城成立于1993年，2001年完成國有改制，在房地産方興未艾的21世紀初，憑借對市場和政策的準确判斷，銀城在南京打造了一批頗具品質的項目。

至今馬保華仍以銀城産品為傲：“我的要求是5年後銀城的産品會是這個片區二手房里最貴的，産品溢價率能力要強。”

2007年前後，銀城就考慮在國内主闆上市，並且通過了輔導期，後來因為宏觀調控，錯失了登陸A股的機會。

直到2016年的一波政策紅利，經歷了低潮期的銀城再度回歸，上市仍是公司發展中一個重要節點。經過2018年一整年的籌備，銀城終于如願上市。

“或許在外界看來很突然，但上市對我們來說是水到渠成的。”馬保華回憶稱。

不過，上市之後的挑戰依舊艱巨。為此，馬保華需要不斷開疆擴土，深耕長三角是銀城明确的戰略選擇。

為了保持良性增長，銀城2019年投拓要有持續性的獲取，上半年公開土地市場回暖過快，單論資金量，銀城並沒有優勢，尤其在南京及江蘇以外，“我們判斷市場熱的時候，政府一定會調控，金融收緊之後，土地價格還會下來，所以我們只是去參加一些拍賣，沒有瘋狂拿地。”

上半年，雖然銀城在公開土地市場只拿了一個項目，但随着南京地市降溫，7月3日，銀城以底價25.1億拿下了南京市中心核心區域的商住地塊。

公開土地市場之外，馬保華也在尋找多渠道的土地，包括並購、産業地産、股權合作等。不久前，7月10日收並購困境資産，以24.3億元獲得杭州臨安中都地塊。

他還介紹稱，去年華夏幸福在南京溧水拿了一個150萬方體量的産業地産項目，其中有100萬方是住宅，而華夏幸福在南京開發商中選擇銀城作為合作夥伴。

“銀城是戰略指導型公司，但是也要看機會，對我們這種企業來講，機會比準備更重要。比如華夏幸福，這種機會來了要把握住。”馬保華十分坦誠。

搶占房地産+

盡管有規模訴求，但需要承認的是，行業格局已大致形成，頭部企業地位基本難以撼動，因此銀城需要在另一片尚未成為紅海的領域中迅速找到自己的位置。

在馬保華看來，現在房地産行業的開發端已經趨同，只要企業足夠重視，産品大多不會有太明顯的差距，而銀城則在房地産+部分投入更多精力和資源，在内部這一戰略被稱為“同心多元”，即以房地産為核心形成的多元化發展。

“所謂房地産+，現在是一個大禮堂，沒有對号入座，門一開大家都往里沖，所以我們現在是在卡位。”

在衆多房地産+的業務中，銀城選擇的是養老産業。

馬保華介紹，銀城從2015年就開始涉足養老，並信奉美國的市場化道路。現在，銀城已經基本找到了發展的思路：“今年集團總部開始提出大康養，未來預計會在康養下面形成更豐富的産業鍊，如跟康養結合比較緊密的中醫、理療、中醫食品、中藥，形成這麼一種房地産+。”

他向我們描述了一個從地産開發到養老服務的房地産服務閉環，值得一提的是，在這幅藍圖中，養老除了地産，更多的是需要形成産業，形成復合的地産，這也是由開發型企業轉向生活服務型公司的過程。

雖然通過打造養老名片，銀城拓寬地塊選擇面，但馬保華強調一定要有産業才能持續。

過去房企做養老更多是為了賣房，但銀城國際聯合集團總部旗下的康養，希望打造的養老是一個自發性生活方式的改變，是将老人組織起來，形成會員式、候鳥式的居住。

在這個大型社區里，有一部分是用來銷售的房子，同時還有養老的持有型資産，重要的是還提供服務。

不過，令馬保華困惑的是，由于整個行業在内地市場才剛剛起步，目前養老業務面臨的最大瓶頸是人才。

但随着老齡化時代到來以及消費升級，他相信這一業務将有巨大的發展空間。

現在銀城要做的就是打造一個平台，從團隊、資源、品牌、管理形成獨有的特點，讓其他房企難以復制。

對于未來，銀城梳理了清晰的思路，作為江蘇僅有的幾家房地産上市企業，馬保華更有一定的責任感：“可能僅存不多的南京房企里，我們還得活着，還要沖到前面去，要不然到最後都沒有了。”

以下為觀點地産新媒體與對銀城國際總裁馬保華先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：銀城今年剛上市，給公司帶來了哪些變化？

馬保華：上市應該只是一個工作的節點而已，2007-2008年的時候我們就考慮上市，當時準備在國内主闆上市，都過了輔導期，後來因為宏觀調控，房地産不能上。

我們當時提的口号是一切工作按上市公司要求，包括規範性，所以上市可以說是水到渠成、如虎添翼。

到2016年的時候，銀城集團（簡稱大集團，非銀城國際）請BCG做了戰略咨詢，明确了發展方向，大集團内部工作形成以房地産為核心同心多元的戰略格局。

第二是由開發企業轉變為生活服務，第三是先深耕長三角，因為我們是南京本土企業，我們的品牌影響力在江蘇。

2017年咨詢完的第二年，基本上已經沿着這個方向往前走了一年半，當時也看到了制約房地産公司最大的瓶頸就是資金問題，因為我們有品牌、有團隊、有産品、有技術、有管理，但是小民營企業起家，還是要跟資本市場打通，所以還是要上市。

後來我們到香港，是2018年3月5日開的啟動會，2019年3月6日，用了一年的時間完成了上市，這個速度還是比較快的。

上市以後把制約我們的瓶頸打開了，提供了更廣闊的融資平台，未來在資金這一塊，我們會得到很大的發展。從企業的品牌效益來講，也完全不一樣了，特别在合作項目里，因為現在好多外來的或者是江蘇的房地産企業，他們尋找開發合作夥伴的時候，我們算首選的第一方陣。

觀點地産新媒體：怎麼看待杠杆？

馬保華：一個企業的各個發展階段，可能用的杠杆比例會不一樣，财務只是一個數據。負債率高，也要穿透到每個項目。

我們公司在2016年拿了三塊現房銷售的地，正常的項目可能7到8個月預售，12到15個月就實現了現金流回正，但是現房銷售基本上要三年時間才能實現正現金流。

我們的速度其實並不慢，兩年時間就完成18層住宅的竣工備案、精裝修，達到現房銷售條件，但這部分資金基本上要三年以上才能回來。

事實上我們的杠杆不斷在降，如果今年下半年把三個現房銷售完成，基本上公司的财務數據上會更穩健。

觀點地産新媒體：您怎麼看未來的房地産市場？

馬保華：現在的政策是房住不炒，今年春天放了一點，大家預期很高，所以土地市場回暖，最近又開始控制了。

在這種形勢下，我認為需求是客觀存在的，只是在分化。這種分化是根據經濟結構的調整、人才的流動、産業的聚集來解決的，說到底是形成闆塊和都市圈概念。

從我們國家的發展階段來看，我認為還有相當一段距離。可能真正要到老齡化以後，也就是人口不再正增長，房地産要到這個時候，還有一個階段。一是城市化率的問題，二是人口的增長問題，不是看增長速率的正負，而是看絕對數下降的時候，那時候可能會面臨到這些問題的存在。

還有一個是在各家公司怎麼做的問題，就是對房地産怎麼理解，形成自己的特色。在房地産里面，萬科是一種模式，綠城是一種模式，還有保利、中海，這些跟萬科是差不多的，華夏幸福也是一種模式，萬達是一種模式……房地産企業里面有各種模式，無非就是這些模式跟政府的政策導向是否匹配。

第二是市場消費升級以後，你是否契合。比如說過去萬達成功，那是因為市場需要商業體，消費升級以後，城市需要商業體。然後才會給你一塊地，形成一個復合的概念，叫房地産+的概念。

現在的房地産一種是大而全，一種是小而美，或者不叫小而美，應該是強而美。

現在從我們的資源能力來講，能形成房地産+的，就是一個生活服務。我們的物業很好，後來發現随着老齡化時代來臨，市場開始出現需求，所以從2015年開始做養老。做了養老以後，今年開始提出來大康養，再往下可能形成一些跟康養結合的，比如說中醫、理療、中醫食品、中藥，形成這麼一種房地産+模式。

當然房地産還是主業，是形成品牌、資金、利潤的中心，然後圍繞着房地産做服務，靠這些服務來支撐房地産。以銀城來講，就是以生活服務為主線，形成全齡服務的概念。

基本上80後是第一批獨生子女，他們的父母已經到60多歲了，已經面臨這個市場消費的問題了，所以我們要把養老做起來，然後把康養做起來，再沿着生活服務這個鍊條往下走，形成自己的生活服務模式，形成復合拿地的能力。

在房地産産品的打造方面，只是公司的投入度和重視度如何，已經沒有門檻。但反過來，服務是有門檻的，要有資源，要會運營。

房地産生産過程中，所謂核心競争力也很重要，不能完全否定，但是它不凸顯，有壟斷性門檻，但是門檻不高，可能過三五年别人就能學會。

核心競争力應該是學不會、抄不來，或者說不能輕易拿來的，而運營這一塊，是很難學會的。

現在房地産前30名基本确定了，變化的就是150名到80名之間，或者50名到80名之間。所謂強而美的房地産公司，要打破傳統生産型模式，這個方面現在是賽跑的階段，誰搶得先機、誰有人才、誰有團隊、誰有管理，誰就形成復合效應，這也是銀城今天想要的上台階和超車。

觀點地産新媒體：您的理想是三年左右？

馬保華：規模排名好比是一張俱樂部門票，有門票了才能談活着，才能談戰略、産品、客戶、管理，才能不斷地提升自己。

觀點地産新媒體：今年銀城拿地有什麼目標，有哪些渠道？

馬保華：今年我們有拿地任務，為未來的持續增長積極儲備土地資源。上半年我們只拿了一個項目，7月上旬相繼獲取兩個項目，基本完成了目標。

畢竟上半年那種情況我們不想去搶，大勢要判斷好，我們判斷過熱，政府會宏觀調控，土地價格還會下來，所以我們只是去參加一些拍賣，沒有瘋狂拿地。我們認為，三季度土地市場一定有機會。

我們拿地一是通過康養，二是産業，三是合作，還有就是招拍挂過程的合作拿地。

比如華夏幸福，在溧水拿了150萬方地的項目，其中100萬方是住宅，50萬方會展、酒店、公建。他們在南京開發商中選了一輪，最後跟銀城合作，而且合作得非常好，這個案例也經常被他們内部拿來分享。

另外，我們在招拍挂市場沒有太多優勢，因為資金量沒有别人大，抗風險能力不比别人強，所以其他渠道會多一點，這樣能更安全，也可以快速擴大規模。

觀點地産新媒體：房地産+這一塊會投入多少？有沒有具體去算？

馬保華：這個投入實際上不是資本投入，是一種資源整合能力和形成一個服務公司的服務運營能力、品牌能力、人力資源能力。

實際上沒有什麼，因為都是輕資産運營公司，所以說投入主要在于公司的業務能力，不在于資本，房地産企業做這個是很有優勢的。

觀點地産新媒體：銀城具體怎麼做養老産業？

馬保華：實際上是一個自發的候鳥式居住，是一個自發性的生活方式的改變。

我們是把活力老人組織起來，形成會員式的、候鳥式的居住，有一部分是賣的居住房子，同時還有養老的持有型資産。房子銷售完以後，居住時我們也提供服務，形成一個大型社區，但是資産是你的。

還有一種是會員卡式，不要資産，可以三個月住南方、三個月住北方、六個月住南京，住在我們的養老院里面，一張會員卡就能享受這種方式。

不管是哪種方式，設置的内容要有服務，要形成一個服務社區。

這是一種消費升級的需求，是老齡化市場的需求，正好我們做得比别人早，早做4年，相當于已經領跑了。

養老的最大瓶頸是人才，因為是剛剛起步的行業。原來養老是民政繫統或者是個體在做一些小養老院，只能滿足一些剛需的、護理性的養老，不能滿足更高層次的對老年理想生活的向往。

觀點地産新媒體：銀城還是一個比較本土化的房企？

馬保華：對，江蘇這塊土壤從某種意義上，競争意識比較薄弱，比較穩。

整個江蘇從歷史上看是魚米之鄉，生活比較富裕，人也不折騰，但是有情懷、有追求，在品牌的打造還有對客戶的态度不一樣。

未來，可能在南京的房企里，我們還得活着，還要沖到前面去，要不然到最後都沒有了。