現場 | 百井坊里的恒隆杭州地理

觀點地産網 杭州西湖畔，高樓大廈包圍下的一處建築工地上方，升起了數十個大小不等的金色熱氣球，熱氣球下吊挂的紅色條幅旁，停駐着好幾輛大型工程機械。

對恒隆集團來說，這一天（9月17日）是重要而又忙碌的日子，杭州百井坊項目“West Lake（西湖）66”迎來了動工儀式。

和三年前恒隆集團在上海恒隆廣場舉辦聲勢浩大“Home to Luxury”派對不同，此番在杭州百井坊項目的開工儀式上，恒隆集團帶來了香港的舞獅團隊助興。

這次，中國人在喬遷、開業活動等重大慶典的舞獅傳統，也為百井坊項目開工儀式“推波助瀾”。随着鑼鼓聲、剪彩儀式、醒獅點睛、旺場表演、醒獅吐對聯等表演推進，現場氣氛逐漸被點燃。

在杭州這座城市，恒隆集團終于如願拿下第一個商業地産項目，這也正印證了一句詩“守得雲開見月明”，而這一守，便守了十四年。

不僅恒隆地産董事長陳啟宗、執行董事陳文博、CFO何孝昌以及項目負責高管們出席活動現場外，還請來了許多項目的關聯方，如區政府、街道辦事處和合作夥伴等。

一片喧鬧聲中，陳啟宗在開工儀式上發表了致辭：“我們有信心将‘恒隆廣場·杭州’打造為華東地區首屈一指的綜合商業地標。”

14年後落子杭州，恒隆這一次是重裝上陣。

West Lake 66

開工儀式結束後，陳啟宗又馬不停蹄地出席了新聞發布會。

據觀點地産新媒體了解，百井坊項目預計投資總額190億元，地上總樓面面積（計容積率）約19.41萬平方米，包括一座購物商場、五座甲級辦公樓及一座酒店，将于2024年分階段落成。

這個項目被陳啟宗稱為“杭州市中心的中心”，從2018年經過336輪競拍奪得地塊後，他已多次在公開場合表達對地塊的喜愛之情。

經歷了一整天的活動，陳啟宗依然毫無疲憊之意。當天新聞發布會上的提問環節，不論是打趣的反問式回答，還是和記者開起的玩笑，全程都可以感受到他洋溢出來的高興心情。

開工活動上，和很多好奇前來的人們談話時了解到，有從事建築行業的市民表示，希望百井坊能和太古里之于成都的意義一樣，成為杭州新的旅遊打卡勝地。

為了這一天的項目開工，恒隆集團在2018年8月2日成立了杭州恒隆房地産有限公司，注冊資本約112.68億元，並委托擅長超高層建築的KPF事務所負責項目方案設計，地塊的商業特色街區也将對標東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、新加坡烏節路等國際知名街區。

在與當地政府多番商榷後，百井坊項目的建築高度限制也被放寬，該項目中的T2辦公樓拟建成150米高度，将成為附近最高的建築物，也超過了杭州大廈、杭州大酒店，以及由華潤、綠城和杭州地鐵集團聯合打造在建的杭州中心的高度。

與此同時，項目位于杭州四大著名商圈之一的武林商圈，同時連接着湖濱商圈，都屬于杭州市中心繁荣的商業中心地帶。

據市場機構發布的今年上半年商業地産報告顯示，在全國租金環比上漲的商圈中，杭州湖濱商圈的租金環比漲幅最大，達到2.83%，平均租金超過20元/平方米/天，僅次于北上廣深。

至于武林商圈，經過多年發展後不僅集聚了好的人氣基礎，周邊交通設施等齊全，還同時擁有成熟的商業形态。

市場數據顯示，5年前，武林商圈的商鋪售價就已經達到4萬至8萬/平方米，年租金最高達7000元/平方米左右，投資回報率約為6%至7%。其中，百井坊周邊的商鋪售價約為2.2萬元/平方米。

目前，杭州許多商業項目都趕在2022年前建成或部分落成，而武林商圈的武林廣場中央商城、杭州中心、恒隆百井坊項目、浙江電子信息大樓将相繼登場，該商圈的面積也将增加106萬平方米，與之前相比，将整整擴容一倍。

東坡肉和龍井茶

“未來這幾年，至少和之前的6年寒冬期（2010至2016年）不一樣，不止是春意來了，簡直是春天來了，甚至說不定是初夏也來了。”陳啟宗的一番話振奮人心。

而陳啟宗與杭州的故事，並不是從商業地産開始的，而是從東坡肉和龍井茶開始的。

開幕儀式和媒體見面會上，陳啟宗談道：“我第一次來杭州是1983年，在杭州西湖的樓外樓菜館吃了東坡肉，喝了龍井茶。從那時開始，就愛上杭州。但恒隆地産1999年開始進駐大陸，選擇了杭州旁邊的上海。”

落戶上海後，恒隆在内地的發展一開始並沒有一帆風順，但經過幾十年的耕耘，最終還是打造出了上海的標杆性項目恒隆廣場，並逐漸擴張至多個重點二線城市。

今年中報的致股東函里，陳啟宗這樣形容——現在“好日子再次來臨、市場回暖”。

在港資入杭以前，杭州的知名商業綜合體並不多，基本都是本地商場為主。而百井坊項目正是在杭州本地商場的簇擁下開工的，周圍比較耳熟能詳的有武林銀泰、杭州百貨大樓、國大城市廣場、杭州大廈等。

事實上，近幾年杭州商業地産發展經歷了一段長達6年之久的冰封期，而本地商場在杭州的發展參差不齊，港資的入駐顯然會給杭城商業地産帶來新一輪競争，改變杭城商業地産格局。

同時，杭州的商場也迎來了一波升級換代潮流，其中就包括從傳統百貨到購物城的杭州大廈、從百貨到in77街區式購物中心的銀泰等。

恒隆集團並不是最早進駐的港資企業，其他杭州在建及待建港資項目還包括新鴻基聯合體的杭州江河匯綜合體、嘉里的文晖綜合體項目、新世界的望江新城項目、香港置地的蕭山項目以及港鐵的杭州西站樞紐綜合體項目等。

可以想見，不只是恒隆，越來越多港資企業看中了杭州的商業地産前景。

對于内地的發展期許，陳啟宗顯然是樂觀和自信的，尤其是在杭州商業地産的發展上，他認為：“並不是恒隆帶來了港資在杭州的拿地潮，而是因為杭州好。”

杭州業内人士則對觀點地産新媒體表示，随着2022年杭城舉行的亞運會及長三角“一體化”等利好推動，杭州零售業市場及商業地産都将得到極大發展，不管是消費能力還是消費水平，都有很大的增長空間。

“希望世界上最好的牌子、有名的牌子都能在恒隆廣場里面找得到。”陳啟宗表示，高端商業能成為杭州的一張名片，讓這座繁華之城及城下人民都能帶來不一樣的購物體驗。

事實上，讓陳啟宗感覺到商業地産“初夏”将至的，除了杭州商業地産變化之外，還有恒隆集團在内地商業業态上逐漸呈現出向上發展的态勢，這其中包括恒隆廣場、酒店、辦公樓及物業銷售。

恒隆商業地理

經歷了6年蟄伏期後，陳啟宗在前不久的致股東函中談到，在上海以外的物業在總利潤中的占比将會越來越高。我們所看到的僅是第一次收成，豐收期尚未到來，當豐收期到來時，将會維持一段時間，租金收入和利潤也會雙雙增長。

觀點地産新媒體查閱恒隆半年報獲悉，截止到2019年6月底，恒隆集團在内地商業地産的整體組合收入增加7%至18.94億元，營業溢利增加9%至12.86億元。

商場方面，恒隆集團上半年8個内地商場的總收入增加8%至14.79億元，分别位于上海、沈陽、大連、濟南、無錫和天津。

新聞發布會上，陳啟宗則直言：“未來，我們在上海以外的好多商場增長率會比上海快得多。”

據觀點地産新媒體查詢，上半年，恒隆集團在上海的兩座恒隆廣場實現收入12.21億元，同比增長分别為8%及-4%，占内地總收入的64.47%。而在大連、沈陽及無錫的恒隆廣場收入分别實現30%、23%以及16%的同比增長率。

“我們所有内地項目，縱使不完美，也都有強大的地産業基因。這亦解釋了為何在2012至2017年的熊市期間，以當地貨币計算，我們的租金收入總額幾乎沒有一年報跌。當好日子再來臨時，像現在一樣，我們便可以領先同侪。”陳啟宗在恒隆地産2019年中報致股東函中信心十足地寫道。

與此同時，恒隆近兩年開始有針對性地對部分項目實施了翻新舉措，被稱為是深有遠見的舉動——共花費了16億翻新上海恒隆廣場的兩個商場及寫字樓，以此提升内地市場的競争力，從而為接下來的豐收期做準備。

另一方面，自2005年開始走出上海，十幾年來在二線城市購置土地的擴張行動，到目前為止，恒隆也僅僅布局了9個城市。但陳啟宗認為，恒隆過去27年的發展證明了這個模式是可行的，而且應該會繼續行之有效。

“我們只挑選我們認為充滿經濟活力的城市，而且在其中只選擇面積夠大、位處中心地段、有利零售業務的土地。”陳啟宗曾很多次闡述恒隆買地的選擇。

從目前來看，恒隆的豐收期也在逐漸到來——昆明恒隆廣場下月将開始營業，並待所有高端品牌進駐後，于2020年中正式開幕。

陳啟宗認為，目前為止，昆明的競争很少，所以像上海的恒隆廣場一樣，昆明的恒隆廣場将從開業便成為當地的Home to Luxury。

最新一例，顯然是杭州百井坊項目的正式動工，根據恒隆的投入程度和城市發展水平來看，百井坊甚至會成為恒隆在上海之外第二重要的項目。

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