包租公不好當 SOHO3Q出讓11項目與潘石屹的共享辦公生意

觀點地産網 滑動手指，往前翻看潘石屹的微博動态，内容大多與攝影有關。最新一條與SOHO中國相關的消息停留在10月18日，講述SOHO中國5G實驗室的建設動态。

潘石屹的“退休”生活看來相當惬意，但相比起來，SOHO中國的日子卻沒有想象當中那麼順遂。

前不久才變賣了2583個地下停車位的SOHO中國，如今再傳項目出售消息。這一次，潘石屹賣出的是旗下共享辦公品牌SOHO3Q的11個項目。

出讓SOHO3Q11個項目

據proptech研習社10月22日消息，SOHO3Q已經将旗下的11個項目打包賣給築夢之星，目前已經開始進入合同審批流程。對此，築夢之星内部員工表示确有此事。

随後，觀點地産新媒體致電SOHO中國相關人士進行求證，對方並未直接否認上述消息，僅表示暫不方便回復。

實際上，随着行業巨頭WeWork上市失敗，共享辦公行業再次陷入焦慮與質疑聲中。此次SOHO3Q的變賣，或加劇了市場的悲觀情緒，畢竟潘石屹曾經對這個行業充滿期許。

據觀點地産新媒體獲悉，2015年，SOHO中國首次推出新産品——共享辦公品牌SOHO3Q。同年年末，SOHO中國在年報指出，SOHO3Q在北京和上海已經建成了11個中心，有一萬多個座位投入使用。

彼時，該公司提出，SOHO3Q提供了一個現代化的共享辦公空間，與現有的傳統辦公室不同，它是移動時代的辦公。具體而言，即将SOHO中國的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成，用戶只需要帶着手機和電腦來工作即可。

“SOHO3Q的模式實際上是跟随了WeWork的運營模式，就是所謂的互聯網思維”，國際地産資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示。

随着共享經濟的崛起，與創業大潮的來臨，這種互聯網思維順應形勢蓬勃發展起來，而SOHO3Q也乘着行業的東風迅速擴張。

到2017年年末，SOHO3Q已經運營了19個中心，均位于北京及上海核心地段，共提供近1.7萬個工位，目前平均出租率約為87%。

2018年開始，SOHO3Q的業務不再僅僅局限于SOHO中國自己打造的寫字樓當中，而是開始從第三方開發商手中租來辦公樓。截止2018年12月31日，SOHO中國共享辦公業務SOHO3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業，在中國7個城市擁有31個中心，合計超過3萬個工位。

那一年，似乎是SOHO3Q的高光時刻，潘石屹對外不斷宣傳SOHO3Q，甚至喊出SOHO3Q将在2019年上市、3Q要成為“國内最大的寫字樓綜合服務商”的目標。

共享辦公行業洗牌

也正是那一年，行業開始洗牌清場，倒閉、企業裁員、租戶維權的消息接連傳出。而SOHO3Q卻如同一顆随波逐流的棋子，順着行業的發展态勢向下狂奔。

據悉，SOHO3Q創立至今一直處于虧損的狀态，甚至在2018年的股東大會上，有股東直接提到，希望SOHO3Q别燒太多的經營性現金流，也别燒太多的利潤。倪葵陽也表示，2019年的計劃就是一定要把這盤生意做得不虧損。

而今，距離股東大會僅僅半年時間，坊間傳出SOHO3Q打包出售11個項目的消息，或許，這正是SOHO中國對盈虧平衡的盤算。

無疑，在全球經濟放緩，一線城市寫字樓空置率持續提升的當下，SOHO中國出售手中持續虧損的項目，成為其最優的解決方式。

據戴德梁行的統計數據顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的淨吸納量分别為23.9萬平米和4.1萬平米，較2018年同期分别下降了40.9%和20.6%；有效淨租金亦分别同比下降了3.7%和2.0%。

在辦公行業供大于求的同時，共享辦公行業一直沒有找到合适的運營模式和盈利模式。因此，導致該行業持續虧損，暴雷現象頻出，運營模式和盈利模式不成熟同樣成為SOHO3Q變賣資産的最重要原因。

“共享辦公是一般寫字樓的差異性定位的商業模式”，黃立沖提到，SOHO中國入局共享辦公行業主要基于幾個假設：第一個假設是社會上有很多有意創業的群體；第二個假設則是這些群體願意以較高的價格去獲取靈活度較高的辦公空間；第三個假設是這些群體能夠持續的存活下去並形成穩定的客戶；最後一個則是這類群體能夠為企業帶來更多額外的假設。

“但問題是，這四個假設都不成立”，黃立沖強調，類似WeWork和SOHO3Q的這種互聯網思維，就是把一個地産企業包裝成一個科技企業，但地産還是地産，地産就是要賺錢，並不是說地産企業包裝成科技企業，這商業模式就走得通的，其實還是走不通的。

據悉，2018年全年，SOHO3Q的出租情況面臨巨大的壓力，“從市場來看，其實2018年全年的出租是承壓的，而且就2019年過往的幾個月來，壓力很大，退租是非常明顯的，出租的活躍度也是不夠好的”。

财經分析人士張化東則直接調侃道：“按道理說，SOHO3Q應該是服務于B端的，但所有服務于B端客戶的商業模式，如果不賺錢全部都是耍流氓”。

盡管SOHO3Q背靠SOHO中國，相對其他的辦公品牌，擁有先天的優勢，但面對持續虧損的财務狀況、並不成熟的商業模式以及寫字樓空置率不斷提升的現狀，SOHO3Q通過出售項目及時止損，或許是現階段最好的辦法。