演講 | 劉穎浩：“綠色、精致、共享”，提效核心存量辦公資産

劉穎浩（萬丈資本有限公司資産管理部執行董事、上海中區地産有限公司總經理）：我的分享主題是：秉承“綠色、精致、共享”的理念，提效存量辦公資産。先介紹一下我們自己，萬丈資本是萬科旗下專注于存量資産投資和存量資産管理的平台，我們成立于2015年，成立之初從瑞安手里收購了無限極大廈，2016年底我們又收購了（上海）人民廣場的中區廣場。

今天我分享的就是中區廣場。我分享從五個方面，第一個介紹一下中區廣場，第二個我們在改造之前的思考，第三個闡述一下改造主題，第四個是改造之後的成果向大家作一個呈現，最後我們再回顧一下改造的主題。

中區廣場在人民廣場的CBD核心區，它建于90年代，開放于1998年，第一手開發商是賭王何鴻燊，（港資開發商）回到二十年前它還是有獨到的考慮。比如說分高低區，電梯分轉換區，中區廣場寫字樓總共是從5樓到26樓，19個寫字樓層，每10個樓層有4台高速電梯覆蓋，總共有8台電梯，中區廣場在1樓到3樓是商業部分，總建面是4.7萬方。

在着手改造之前，我們花了一段時間，在想怎麼去實施這個改造。我們分三個維度來考慮，第一個我們項目本身；第二個是要看一下這個市場，大的、小的市場情況，包括市場當中我們競争對手的情況；第三個要回到我們的樓里，看到我們平常面對的客戶的需求。從項目本身來講，我們做了很多分析，這個痛點分析我們花了很多時間，把它進行一些梳理。很多都是能看得到的，有的是能感受到的，比如說機電繫統，20年主機從來沒有換過、已經老化，它的穩定性、能耗都是問題，寫字樓區域層高只有2.55米，公共區域、衛生間經常出現問題，裙房區域里面很雜亂，給人感覺非常不好。

再來到室外，中區廣場盡管處在人民廣場的CBD核心區，但是知道這棟樓的並不太多，2016年我們收購這個樓的時候，很多媒體報道說萬丈資本收購了中環廣場，經常走過路過很多人就看不到這棟樓。還有一個特點，這個樓三邊是被城市里的一些住宅區圍合起來了，整個看出去周邊比較雜亂。

第二個維度我們看一下市場，在座的對市場也都比較了解，我就不在這邊多分析了。從2017年，就是我們收購了這棟樓的第二年，很多互聯網金融的企業爆盤，整個市場迅速轉化為買方市場，同時上海的次CBD供應量很大，我們所在的黃浦片區淨吸納量也在下降，這個老樓如果不升級很難維持現在的出租率。

另外一個聯合辦公對傳統辦公市場有很大的沖擊。以前我們面朝南坐的時候覺得有些企業他不能搬走，現在我們不敢有這樣的想法，因為他完全可以到聯合辦公里去做一個過渡，所以我們看到的市場，也分析了一些在黃浦區近幾年改好的項目，改完之後确實對留住租戶和吸引新的租戶是有一定的帶動作用。

第三個維度看一下我們自己面對的客戶，一個是我們存量的客戶，還有一個是我們準備吸引的客戶，這個量從開放之初到現在，里面的主力租戶是外資。

目前在我們樓里面HM、德國狼爪運動區總部，還有港股上市公司的廣告公司等等，都是外資為主，對此我改造期間的關注點是改造的安全對日常工作的幹擾，還有我的承諾是否能呈現。他們又很期待，希望通過這次改造能有更穩定的機電，環境更健康，形象更好，包括樓下的配套更方便，這是從客戶那邊溝通反饋的信息。和他們溝通之後，為了留住他們也提到了一些，這棟樓有得天獨厚的位置，希望還是留在城市的核心區，他的工作、社交更方便。所以在我們的宣傳里面提到一個口号，就是留在城市中心，讓工作更美好。

我們經過思考和多維度的考量，提出了“綠色、精致、共享”這六個字的主題，來指導我們接下來進行的改造。

“綠色”很直白，你能看到綠色，綠色的背後是健康、節能、環保，是我們這次改造以人為本的一個體現，也是萬科做城市存量資産改造所承擔的企業責任。

首先我們對整個機電繫統主機進行了全面的更換，在這個基礎上建立了一個可持續運營維護體繫，又增加了新風過濾繫統，這一套東西大概花了半年多的時間做完，去年2018年9月我們拿得了LEED金獎和RICS雙認證，在上海這樣的樓里面，這是第一個。

第二個“精致”，也就是通過這次改造，我們産品力的一個提高。這是對比，（見PPT）左邊（圖）是改造之前，右邊這幾張照片是目前中區廣場改造後的樣子。我快速過一下照片，還是很誠摯的邀請各位有機會到中區廣場實地看一下，左邊是改造之前很雜亂，右邊是改造之後，“少就是多”，我們用比較簡練的手法做了處理。

大堂部分，以前進到中區廣場第一印象很雜亂，不管是空間、色澤、材料，這一次我們都做了一個簡單的處理，因為我們中區廣場所在的人民廣場片區，除了是上海的政治中心之外，也是上海的文化中心，附近有很多文化地標。

在做這個設計之前我們和設計師探讨，怎麼能把文藝的元素引入其中，最後我們大堂處理的概念就是畫廊的感覺，畫廊的基色調是比較低調的，烘托的是你的産品，也就是我們的租戶，所以大堂基調是黑白灰為主。

這是一樓電梯廳，上到寫字樓層，我們利用調租的機會，有幾個整層拿出來之後做了管線提升，從以前2.55米的淨高提高了20公分，到2.75米，盡量讓大家感覺更明亮。然後到外圍面臨比較大的考驗，三邊都是居民區，有很多限制條件，在這個處理上，我們也去參考了上海市前法租界範圍内的處理手法。我們在這里面引入了一些竹籬笆，又便宜，施工又快，也增加了夜間燈光。

第三個主題“共享”。說到共享，大家第一個聯想到的就是共享辦公，确實這一次改造的時候，把二樓、三樓的一些不符合中區廣場定位的餐飲換成了聯合辦公，除了這個之外還在經營理念上引入了共享的經營理念。

比如說在一樓大堂這邊，原來有石牆的，把石牆打開，整個大堂和商鋪之間是無界的連通，在這個基礎上，桌椅可以擺到大堂的區域内，在室外又增加了外擺平台，既增加了它的經營面積，又增加了經營調性。我們在中區後面有一個被周邊居民區圍合起來的空間，以前經常是吸煙的人過去的候場花園。

首先我們任何一個投入都要考慮到未來的産出，做的任何改造應該都考慮到未來的使用。在這個花園處理上，把以前的一個倉庫和垃圾堆放點改造成了一個小房間，後面整個花園都做平，變成一個小廣場一樣，這個就變成了一個多功能的空間，可以有多種用途。比如說今年在這里辦了中區改造完成的發布會，另外把這個租借給里面的國際品牌辦了客戶答謝會，在這里面也和上海音樂學院聯合辦了小型音樂會，還可以辦一些宴會，我們已經舉辦了一個企業的私宴，這樣帶來了經營收入的變化。

剛才我提到了聯合辦公，以前是一個大餐飲，現在變成聯合辦公。它和我樓上的傳統辦公也能形成一個生态，它里面有很多的會議空間，樓上的租戶有一些會議需求，自己辦公室里找不到這樣的位置，可以到下面，由大樓辦公和聯合辦公談，可以給租戶一些折扣。

另外在一樓電梯廳的盡頭安裝了一百寸的大屏幕，也是企業展示和信息發布的載體，碰到我們的商戶有任何的活動，或有新租進來，在這邊有一個企業形象展示來配合。再比如我們這里面有一個英國很有名的陶瓷品牌，前一段時間搞了一個客戶特賣，首要的對象就是樓内的租戶，我們也希望把這種寫字樓里的鄰里生态，改造之後把它建立起來，資源首先由樓内的租戶來享受。

而另一個鄰里建設，就是我所在的位置正對面是上海大劇院。遠親不如近鄰，我們怎麼和大劇院形成合作，最近已經和他們展開了合作，第一個到他這邊看演出的人的票可以到這邊優惠停車、優惠消費，我們也把大劇院的演出資源帶到我們樓里面，這種經營理念主要帶來的是客戶對中區廣場的認可，以此來增加客戶黏性。

另外一個共享理念延伸到寫字樓標準層的公共空間，主要是一些人性化的考量，比如說走道盡頭有兩扇窗，以前是大理石的窗台，這一次改造處理直接變成了卡座，還設置上了USB。

以前這個樓層里面有一個阿姨的清掃間，其實沒有什麼用處，這次騰出來改成了電話間。這不是我們首創的，我們參觀很多共享空間里面看到類似的處理，我們把它引到寫字樓里面來，或者把這個空間改成茶水間。這次改造一樓的商鋪換租之後，增加了一個健身房，因為沒有淋浴房，所以在標準層里面增加了幾個淋浴房。

改造成果給大家匯報一下。首先改造花費的時間，進行機電改造的時間主要利用兩個冷暖交替季節，用了六個月的時間，到2018年8月開了改造啟動發布會，向媒體進行宣介，到今年1月2号正式改造完成對外開放，今年2月26号Tim Hortons中國首店開業，然後5月1号共享辦公開業，5月28号在中區後花園開了一個發布會。

通過這樣的改造中區廣場硬件得到了提升。首先是能耗，公共事業費下降了15%，這是同比的；第二個我們整個改造是不清退的，里面兩三千号辦公人員正常上班，在這個情況下進行的改造，我在這個改造當中沒有掉租，這個在黃浦區的同類寫字樓里面是領先的，而且到期續租的大客戶全部續租，而且還擴組，我們改造之後還引進了國際的知名企業。

第三個我們通過調租，把一些小單元租戶調到樓上，或者其他單元，調出了三個整層進行改造，把寫字樓淨高提升到2.75米。然後二、三層裙樓商業清退和換租，從大餐飲換成了聯合辦公。整個改造期間，所有的商業用戶是閉門裝修升級，改造完成之後同步開放，坪效提高。

第六個是形成了一個上面總部辦公、樓下開店的模式，這里面最典型的就是加拿大的一個品牌。第七個中區廣場，以前是走過路過，經常把它忽視掉的，這一次我們通過Tim Hortons開業的首店效應把它創造成網紅地標，中區廣場改造後的知名度較之以前有了大幅提升。

剛才介紹了改造的過程和改造手法。回頭再看一下這三個主題，簡單來講“綠色”就是一個内核的改變，通過主機、管理繫統的改變，滿足了内部客戶的需求，萬科這幾年一直在提的口号以客戶為中心，首先我們關注客戶的需求。

第二個“精致”實際上是一種産品力的塑造，我們在有限的預算下面，采用更有品位的手法來塑造自己的産品，提升自己産品的競争力，我們提到了精致的方向。

第三個是“共享”，這個實際上是一個經營思路的變化，創造了很多場景，比如說小花園，比如說開放式的大堂，這樣新場景的塑造帶來了新的商業機會，也利用這些我們向租戶推介，挖掘他們潛在的需求，最後導致的結果是我們經營收入的提高。

所以我們三個“綠色、精致、共享”的主題，通過這次改造，我們達到的目標就是客戶價值、企業價值、社會價值“三赢”的結果。