房企、汽車、娛樂業大佬認購背後的景業名邦IPO光環

觀點地産網 11月28日，招股最後一日，市場再傳景業名邦獲吉利汽車行政總裁桂生悅及英皇集團主席楊受成以個人名義認購，國際配售部分已錄得數倍超額認購。

此前11月24日景業名邦公告稱，集團香港IPO将于11月25-28日招股，拟發行4億股，香港發售占10%，國際配售占90%，另有15%超額配售權。每股2.91-3.63港元，每手1000股，預期股份将于12月5日上午九時正開始于聯交所買賣。

短短三日，基石投資者與國際買家先後浮出水面，先是基石投資者TCL旗下全資附屬公司加利投資及中洲企業分别認購2億港元，合計4億港元。後富力地産董事長李思廉、合景泰富董事長孔健岷及時代中國控股主席岑钊雄也以私人投資的方式認購景業名邦。如今，其又迎來了另外兩名重磅買家。

市場驚奇，“小企”景業名邦何以獲得衆多業界大佬青睐？

從近期上市潮的衆多企業來看，景業名邦只是其中之一，而從其體量來看也只算得上小企業。

信誠證券數據顯示，以上限價3.63元計算，景業名邦市值約58.08億元，以18年盈利約3.86億元人民币計算，市盈率約13倍，對比其他内房股估值，公司估值不太吸引，而值得留意的是是次招股定價相當闊(2.91元至3.63元)，若下限定價，市盈率約10.4倍。

但提及其創始人陳思銘——雅居樂董事會副主席陳卓賢長子，則或多或少為這家企業戴上了不少“光環”，而在财務、人事與業務中也不難發現這些“光環”的存在。

據招股書顯示，陳思銘創建景業控股的“初步資金由其家庭資源提供”，而景業名邦多達6名高管也曾在雅居樂任職，如景業名邦執行董事兼公司副主席劉華錫，為前雅居樂集團公司副總裁及廣東省雅居樂公益基金會理事長；執行董事兼财務中心總經理韋妙嫦，為前雅居樂财務經理、審計監督中心經理；

景業名邦副總裁，負責管理成本中心、運營中心及雲南附屬公司的譚玉杏，為前雅居樂副主席秘書及助理；副總裁，負責管理設計中心及海南附屬公司的藍熾源，曾任雅居樂設計部經理，負責技術指導設計管理工作及設計部日常管理。

其余ZHENG Catherine Wei Hong、薛雙有及吳新平幾位執行董事，亦有任職雅居樂的經歷。

同時，雅居樂集團由Full Choice Investments Limited(“富豐”，一家于香港注冊成立的有限公司)間接擁有約62.63%股份，富豐為家族信托的受托人，家族信托的受益人為陳卓賢、陳卓林、陸倩芳以及陳卓雄等人，均為陳思銘的親屬，基于上述關繫，雅居樂集團全資子公司番禺雅居樂被視為景業名邦的“關聯人士”。

業務方面，資料顯示2016年6月景業名邦透過收購廣州市番禺區的廣州卓思道酒店而開展酒店營運業務。而廣州卓思道酒店即原雅居樂酒店，位于番禺區南村鎮廣州雅居樂花園内。

景業名邦2018年6月向誠邦發展有限公司（為陳卓賢全資擁有的公司），以6億港元代價出售一幅香港坪洲地塊。該地塊為陳思銘于2014年以2100萬港元中標，當時雅居樂就曾表示，該地屬陳思銘私人投資，與上市公司無關。

除此之外，景業名邦在内地的主要營業地點及總部，也是向廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司租用。具體而言是租用了位于番禺區南村鎮觀景路198号景業名邦大廈約5208.6平方米建築面積，作商業辦公室及商店用途。

雖然背靠雅居樂，但景業名邦成立以來發展平穩。據招股書披露，景業名邦目前擁有四項主營業務物業開發與銷售、酒店運營、商業物業投資以及物業管理，2016-2018年公司收入分别為人民币6.4億元，8.38億元和13.39億元。

其中，物業開發貢獻占集團收益超過90%，分别達6.24億元，7.83億元，12.46億元，每年占比97.5%，93.4%，93.7%。而物業開發收入的來源則來自廣州景業荔都一期和海南陵水景業清水灣一至三期的銷售入賬。

而其酒店運營業務于2017年年度錄得虧損1889.2萬元，物業管理業務連續三年虧損，累計超過212.7萬元。對此，景業名邦表示公司的酒店營運分部于2017年錄得虧損，主要是因為位于從化的卓思道溫泉度假酒店開業，而2018年借助平均房價和入住率的擡升，該酒店的業務回暖，其毛利也逐漸增加。

于過往記錄期間，景業名邦的物業管理業務也曾錄得虧損。對此，景業名邦表示，公司在為物業提供物業管理服務的首年會錄得虧損，主要是因為産生若幹固定資産，過往記錄期間的虧損來自不同物業，但第二年的物業管理服務則錄得溢利。

土儲方面，景業名邦目前在全國共擁有30個物業項目，包括6個已竣工項目、6個在建項目、18個持作未來發展的項目，建築面積合共約為300萬平方米，其中只有230萬平方米屬于未開發項目。

與其他房企相比，景業名邦的土地儲備似乎偏少，而其在招股書中也表達了擴儲需求。

其在招股書中顯示，倘若上市成功，募集的資金将有三大用途，一是現有項目的開發資金，二是土地購買，三是一般運營資金。

或許對景業名邦來說，雅居樂背書，衆多業界大佬認購為其發展擴張提供了一個絕佳機會，但對于景業名邦來說，後續面臨的挑戰還有很多。