解局 | 董家渡一年和它的股東們

觀點地産網 一紙信托計劃逾期兌付公告，将沉寂了近一年的上海外灘董家渡項目又拉回了聚光燈下。

12月27日，強生控股發布公告稱，公司購買的“安信安赢42号·上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃（優先級）”信托産品發生逾期兌付，産品本金和預期收益将統一由2019年12月27日延期至2021年12月30日。

該信托計劃的底層資産正是由安信信托持股45%的上海董家渡項目，強生控股表示，于2018年12月17日購買了該産品，金額為1億元。

從此前久久開發無果，到改換門庭被綠地接盤，再到如今被牽扯進入信托逾期問題，董家渡項目一路走來可謂“命運多舛”。

但不得不說的是，這次信托危機其實與董家渡項目本身並無太多關繫。

項目大股東綠地控股曾對此公開回應稱，目前董家渡項目一切進展順利，而安信信托只是項目的股東，其未能安排好該筆信托計劃的兌付，與董家渡項目沒有任何關繫。

“董家渡項目是集團重點推進的一個項目，建設進展很順利，7棟辦公樓已經全部造好，住宅部分也已經達到了預售標準，預計明年初就能夠獲得預售審批。”一位接近綠地的人士透露。

前任、現任

從股權架構來看，董家渡項目如今的股東是綠地、安信信托和國資背景的上海外灘投資，各占項目50%、45%和5%股權。

在綠地接手之前，這個備受矚目的外灘大盤曾經有過一次股權轉讓的經歷，當時接盤者便是現任二股東安信信托。

2016年12月30日，安信信托設立總規模為240億的安赢42号信托計劃。信托計劃成立後，安信信托将各期信托資金中的1%用于認購保障基金，剩余的99%信托資金用于受讓中民外灘房地産開發有限公司不超過50%股權。

一年之後，安信信托通過該信托計劃，收購中民投、上海佳渡置業各自持有董家渡項目的36%股權和9%股權，一躍成為持有董家渡項目45%股權的大股東之一，持股數僅次于中民投。

如今再回頭看，董家渡項目“前任”中民投一直以來開發不力，而此次信托逾期問題，根源則是出在安信信托身上。

根據計劃，安信安赢42号信托計劃的設計總期限是5年，同底層資産董家渡金融城項目的完工交付進度保持一致。在總的信托期限内，每年将根據資金周期安排各期信托産品滾動發行，即通過滾動發行新的信托産品兌付之前的到期産品。

如此說來，如果在總期限内新産品滾動發行順利的話，安信信托的兌付便不成問題。而在期限結束後，一旦董家渡項目如期交付，銷售回款無疑也能夠為該信托計劃的兌付提供部分資金。

無縫銜接的計劃，看起來頗為理想。不過，現實畢竟是現實。

受到經濟大環境的影響，安信信托部分項目出現了逾期，随後引發的輿情危機直接導致了安信安赢42号信托計劃的後續發行不佳，原計劃的滾動發行兌付難以為繼。值得注意的是，該信托計劃已經是安信信托目前經監管部門同意唯一仍可對外發行的信托産品。

另一邊，由于董家渡項目本身還尚未産生銷售回款等現金流，也同樣導致了安信信托無法按信托合同約定的時間節點分配信托本金和收益，導致出現逾期兌付情況。不過，按照原定規劃，該項目明年才會逐步開始産生銷售回款。

如此看來，安信信托想要度過此次信托危機，還需要另覓出路。

綠地操盤一年

根據計劃，安信信托退出方案包括了“對外轉讓持有的45%項目公司股權”，如果成功轉讓，也可以用股權轉讓價款兌付信托計劃優先級委托人本益。

雖然這只是解決方案之一，但卻不免讓人好奇，一旦項目第二大股東易位，是否會對項目的開發運營造成影響？

“不會，因為該項目一直是由綠地在操盤。”相關人士給出了明确答復，指出綠地接手項目後，項目的所有融資都是通過項目公司平台來開展的，無需股東方面單獨做融資投入。

在接盤董家渡項目的這一年，綠地耗費了大量财力和精力去推進該項目的開發建設。其中，在今年6月28日、8月5日和8月22日，綠地分别為董家渡項目融資39.9億、80億和22.25億元提供了擔保。

也正因為此，相比此前的開發進度，董家渡項目這一年的發展速度不可謂不快。

僅僅接盤了5個月，綠地便對外公布稱，該項目總部辦公區域的7棟辦公樓已全部封頂完成，並進入了内部裝修和綠化施工階段；4棟塔樓也已全部出地面。此外，中國人保等企業也開始陸續簽約入駐。

截止到2019年11月底，該項目内所有地塊已獲取地下施工許可證，除K地塊以外地塊均已取得地上部分施工許可證，A地塊已取得預售證。

據介紹，該項目預計在2021年前完全竣工，“其實有一部分已經可以銷售了，但因為預售證還沒下來，所以還要等待手續齊全。”

據相關人士介紹，由于地處上海外灘黃金地段，董家渡項目無論是推出辦公還是住宅産品，價格都不會低，因此政府在審批預售證時也要經過再三考慮。

“樂觀估計，明年一月就會有預售證陸續下來，但這個審批進度也由不得企業做主。”該人士如是說。

有市場人士也指出，從該項目目前的蓄客洽談情況看，項目售價基本符合預期。

由此，綠地似乎頗有信心可以憑借該項目獲得可觀的資金回報。“這個項目在綠地同時推進的衆多項目中處于第一序列。”一位接近綠地的人士介紹了董家渡項目在綠地内部的受重視程度。

無論是企業盈利的内生動力，還是出于對政府訴求的回應，所有因素都在推動着綠地在外灘的奔跑腳步。

一年操盤之後，董家渡項目入市已經沒有太多懸念，但不論是住宅銷售，還是辦公運營，又或是财務數據的最終表現，綠地要面對的考驗還有很多。

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