世說 | 廣州公寓前傳：在沒有遭遇限購之前

觀點地産網 3月3日，靴子落地，廣州公寓市場掙脫束縛。

忽如一夜春風來，2017年“330”政策的到來，給廣州商辦市場澆了一盆冷水。在所有商辦産品中，本備受投資市場青睐的公寓産品反應則最為強烈，遭遇了幾乎 “毀滅性”的打擊。

330新政，也給那些試水、發展或重倉商辦業務的開發商來了記重拳。合富研究院數據顯示，“330”新政執行一年後，公寓市場成交面積同比新政前一年跌幅高達71%。

公寓前景一片迷霧之時，2018年末“1219政策”頒布，将限購放開了一道口子，成交量逐漸反彈上升，基本恢復至調控之前的成交水平。

事物的發展總是循環往復的。鼠年疫情的蔓延，波及至各行各業，本就在嚴政與松綁夾縫之間的公寓再次受擊。低氣壓下，3月3日，廣州發布《廣州市堅決打赢新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若幹措施》，商服類項目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象，也不再限定轉讓對象。

不少人将這一對商服類項目的松綁，解讀為救市政策。而回過頭來，在沒有遭遇“330”限購之前，廣州公寓經歷了一陣怎樣的風光歲月？三年間，在夾縫中的開發商和公寓項目遭遇怎樣的起伏？如今，廣州公寓成交會迎來真正的春天嗎？

330 “前夜”

商服類項目，具體包括商鋪、寫字樓、公寓物業。其中，最貼近住宅市場的公寓産品，也是最受購房者及投資市場關注的。

與住宅産品相比，公寓在土地性質、産權年限、解決戶口規定、稅費、使用成本方面都有差别。而近年來，公寓因低門檻、出租旺、轉售易的特點受到市場歡迎。

在 “330”新政前的那幾年，因廣州住宅市場限購持續，投資者逐漸把目光投向商業地産尤其是公寓。彼時，廣州一手公寓市場處于較為風光的時刻，並主導着商辦市場。

一項330新政頒布前的數據顯示，廣州在售公寓項目可售量約1.8萬套，按近半年月均去化計算，去化周期僅5.1個月。

其中，外圍區一直占據公寓市場主力，以番禺、黃埔以及升溫加入的南沙為主；同時，自2015年下半年以來，中心區公寓新增供應增多，其中萬科雲城米酷等小面積公寓更是“打破”了此前廣州公寓産品多為大戶型的市場格局，吸引了不少購房者及投資者的青睐。

以萬科、保利、越秀、綠地為首的一批開發商，可以說是當時最為得意的入局者。最有發言權的當屬萬科，雖已在廣州發展十余年，但在2014年以前，萬科尚不是廣州銷售排行前五的常客，而商辦産品的發力可以說是助推了萬科一把。

萬科自2012年就開始在廣州謀劃商辦版圖，當年6月，其首次在廣州市場競得商業金融業用地，以3.8億元拿下天河軟件園高唐新建區高普路AT030548地塊，即是後來的萬科雲城項目一期。此後，萬科在廣州陸續摘得商業地塊，發展萬科海上傳奇、萬科世博匯等項目。

2017年3月份的新政前，迎來了萬科在廣州的發展巅峰。2016年，廣州萬科銷售金額達到182.8億元，緊咬保利成為廣州銷售第二名。

在廣州萬科的年度總結中稱，2016年銷售業績得益于住宅和商辦的綜合發力，萬科雲城、萬科海上傳奇、萬科黃埔倉及萬科派等公寓産品，為廣州萬科貢獻銷售金額約40億元，即商辦産品銷售金額占比突破了三成。

其中，萬科雲城13-35平方米極小戶型米酷公寓，在2016年以5800套的成交套數獲得廣州全市商辦物業三冠王，為萬科貢獻了27億元銷售。

踏入2017年初，雖如上海、深圳一般重拳整頓商業公寓的措施尚未波及廣州，不少開發商也都加快了廣州商務公寓項目推貨。

直到3月30日晚，廣州下發《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地産市場調控的通知》，針對商服産品，規定今後銷售對象只有法人單位，不得作為居住使用且只能轉給法人，同時規定新報建的商服項目最小單位不低于300平方米。

簡而言之，個人購房者從公寓銷售對象中剔除了出去，且新報建的商服項目最小單位不低于300平方米。

這給廣州公寓成交帶來了“斷崖式” 的下跌。廣州中原數據顯示，330新政後兩周，所有商服類項目，包括商鋪、寫字樓、公寓物業，市場成交都呈現下跌走勢，其中公寓成交降幅明顯，全市僅分别成交501套、336套，兩周環比降幅為81%、33%。

将時間點拉長至2018年3月30日，合富大數據顯示，新政後的一年，廣州公寓市場實現成交面積57.2萬平方米，相較于新政前一年的191.2萬平方米環比下降70%；需求銳減，導致新增供應也出現22%的下跌，在供求失衡尤其需求下挫嚴重的情況下，廣州公寓市場整體庫存量也出現了25%的上升。

對于彼時的廣州公寓市場而言，前景甚是不樂觀。

限購與自救

下滑的趨勢在2018年中的時候開始有了些許的好轉。

7月開始，廣州公寓成交在不聲不響中數據出現反彈，當月廣州一手公寓成交3251套，創近一年成交新高。

背後的原因，除了大政策鼓勵大衆創業、發展長租市場等，重要的一點是，夾縫中的開發商開展了各種自救活動，如偏向整層、整棟銷售，打造單套大面積公寓産品，部分公寓轉入租房市場等等。

其中，整層整棟的大宗交易是拉動銷售的有效方法。在2018年7月的公寓銷售中，冠軍樓盤保利中珺廣場成交的1557套便是均屬一國企内部交易購入；亞軍萬科世博匯成交套數762套，同樣采取了類似的模式。

據悉，當時萬科針對330新政采取大開大合策略，提出“不做零售做批發，整層起售，整棟帶動整層”的策略，專門瞄準企業大客戶進行銷售，包括在2017年，雖然商辦物業簽約金額接近腰斬，但是完成2宗大宗的整棟交易，其中一宗金額過10億，為廣州2017年單宗成交金額最高的一手商業交易。

此外，包括越秀國際總部市場，合景天峻，富力天海灣，金龍城都是采用批量成交方式。

同時，還有開發商主動和區政府合作，将寫字樓和公寓搭配整體對外招商，一手辦公一手居住，形成産城融合新模式。

從整個2018年第三季度來看，廣州一手公寓總成交面積為25.6萬平方米，環比增加40%，同比增加164%，是在三類商用物業（公寓、寫字樓、商鋪）中增幅最大的物業類型。

不過，即便情況好轉，從數據上看，截至11月底，一手公寓庫存量達160.04萬平，余28136套存貨，同比2016年同期的108.74萬平大漲47.17%，去化周期也拉長至23.1個月。

就在年底，12月19日，廣州新政再出台，文件明确，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地産項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動産證滿2年後方可再次轉讓。

簡而言之，2017年“330”以前拿地的商服物業均可賣個人，這為限購開了一小道口子。有數據統計，通過此次解綁政策，廣州受益的公寓項目多達75個。

從2018年12月開始，廣州公寓成交量猛增，加之開發商年底沖刺業績，單月網簽超3700套。而整個2019年，在一定程度的松綁之後，散戶也紛紛開始回歸公寓市場，在前7月時，廣州公寓成交數已超上年全年。

廣州中原數據顯示，受2018年底“1219商服政策”利好影響，2019廣州公寓市場成交反彈，成交28469套、156萬平方米，同比上漲66%，去庫存周期下降至9個月，已基本在“安全線”内。

就在一片向好時，一場猝不及防的新冠肺炎疫情來臨，疊加春節假期的影響，再次讓廣州公寓成交跌入低谷。今年2月份，公寓市場成交跌至歷史最低位，僅成交170套、1.62萬平方米，成交量環比、同比分别下跌80%、92%。

且目前來看，即便疫情受到控制，後續各行各業經濟的恢復，包括房地産市場的銷售回調，還有較長一段時間。

這時，廣州再發松綁新政，無疑為市場帶來一劑強心針。3月3日，廣州市政府發布《廣州市堅決打赢新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若幹措施》，指出要優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已确權登記的不再限定轉讓對象。

即是說，此次新政将全面解除對商服類項目的關于面積以及銷售對象的限制，歷時将近三年的 “330政策”可以算是徹底放開。

對此，合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌指出，此次政策放開對于商服類項目是關鍵性利好，本來受疫情影響較大的商業市場有望能加速復蘇，縮短“冷清期”，重拾對商業市場信心。

具體影響方面，分析師鄧浩志表示，影響不在成交層面，新政影響的主要是商辦類物業的供應端口，限制放開後，開發公寓、小商鋪、小辦公室的項目應該會增加。随着時間推移，更多符合市場需求的産品陸續推出，最終将會刺激市場潛在需求的釋放。

但同時，也有業内持保守态度，其指出此次新政有效期為印發之日起至2020年12月31日，後續政策将如何推行還要看市場反應，並不是永久性政策。

“成交量肯定會上漲，刺激一波願意買公寓的投資客和買家。”其稱，但因為目前整體市場不好，並不會出現量價齊升的情況，且2018年底松綁已經消化了一波購買力，所以不太可能出現井噴式上漲的情形。

後續的公寓成交走勢如何，還有待觀察。不管怎麼說，在這個3月初，廣州公寓市場終于盼來了一個春天。

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