從稀缺品到爛尾樓 北京中弘大廈遭拍賣與王永紅的悲喜人生

觀點地産網 在寸土寸金的北京CBD核心區，一座爛尾的寫字樓孤獨的矗立着，與四周的繁荣與繁忙形成了巨大的反差。

曾幾何時，這棟位于朝陽路與慈雲寺橋交叉口西南角的寫字樓被冠以“稀缺品”、“商業傳奇”、“最受投資者青睐的投資品“等稱号，但經歷了四年的停工與爛尾後，中弘大廈最終被擺上了拍賣桌。

根據阿里拍賣網3月9日消息，北京中弘大廈将于4月7日至4月8日進行公開拍賣，評估價32.32億元，起拍價22.62億元。

事實上，自2018年中弘股份被終止上市，成為A股首個“1元退市股”後，該公司旗下多處資産陸續遭到司法處置，其中海口的24套商鋪、濟南的中弘廣場都曾在阿里拍賣網上架。

或許，随着資産的處置，這些項目都會随着新的主人以不同的方式重回地産江湖，曾經風光無兩的中弘大廈也将重煥光芒，但退市的中弘股份與迷途的王永紅“重生”的機會又有多少呢？

從稀缺品到爛尾樓

消息顯示，北京市第三中級人民法院将于4月7日10時至4月8日10時在淘寶網司法拍賣網絡平台上進行公開拍賣活動，拍賣的標的為朝陽區慈雲寺危改小區二期（6号樓）部分房地産在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。

據觀點地産新媒體獲悉，上述危改小區項目正是曾經号稱北京CBD最後一席商務領地的中弘大廈。2012年，中弘股份首次在财報中提及這棟寫字樓，雖寥寥數語，卻掩蓋不了王永紅對中弘大廈的重視與喜愛。

中弘大廈項目位于北京東四環，比鄰京通快速、國貿慈雲寺商圈，規劃總建面為8.8萬平方米，其中地上建面為6.44萬平方米，地下建面為2.37萬平方米。

地處黃金地段，中弘大廈似乎擁有先天的優勢，與此同時，王永紅更是為項目砸下36億元重金，並聘請知名設計院SOM美國紐約本部對項目進行設計與打造。

那些年，北京寫字樓的供求關繫緊張，CBD核心區域新推的寫字樓項目更是少得可憐，在這樣的大背景下，中弘大廈猶如鍍上一層黃金。随後的幾年時間，有關中弘大廈的描述總是離不開“價值窪地”、“城市新地標”、“匠心精築”等溢美之詞。

王永紅並不抗拒這些華麗的詞藻，或許，王永紅更希望這個花了大價錢與大心思打造的中弘大廈能為其職業生涯定調，為其一手打造的商業王國“加冕”。

但現實並不如描述的那般美好。在2014年的财報中，中弘股份首次披露的項目進展程度表示，項目預計将于2015年下半年内開工並實現預售。但事實上，上述項目直至2016年1月才正式開工，6月開啟對外銷售。

開工後不久，項目便因資金等因素進入停工狀态。雖然，2017年，市場上傳出中弘股份貸款推進上述項目以及項目復工等消息，但直至目前，上述項目仍未建造完成。

中弘大廈“重生”難題

昔日的稀缺産品，如今成為了爛尾項目，停工近四年的中弘大廈在2020年終于被擺上貨架。

根據拍賣公告，此次為中弘大廈第一次拍賣，標的評估價為32.31億元，評估平均單價為4.93萬元/平方米，同時，估價對象存在欠付工程款情況1.79億元，起拍價22.62億元。

有業内人士表示，朝陽區的寫字樓單價在8-10萬元/平方米，不到5萬元的單價算是一個比較劃算的價格，但起拍價打了七折，可能考慮了比較多的歷史遺留問題。

值得一提的是，北京中弘大廈是當年CBD在建項目中極少數對外散售的寫字樓項目，而此次的拍賣標的中存在已預售的53套房産，共計1.3萬平方米。雖然已散售的房産並未在本次的評估及拍賣範圍中，但競買人需完成包括上述53套房地産在内的整體在建工程的全部續建工作，相關續建成本亦由競買人承擔。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，對接手的企業來說，這53套散售的辦公項目對後續的運營難度會比較大，而且進駐核心區的一般為大型企業，通常會整棟租售寫字樓，如果不能處理好已經散售的部分，競買人未來面對市場的銷售難度也會比較大。

除了歷史遺留問題，北京寫字樓市場的供求情況也将給中弘大廈重新入市帶來挑戰。

據統計，2019年全年，北京約有125萬平方米的新增寫字樓供應，其中甲級項目共計88萬平方米，達到2007年以來的最高值。與此同時，截至去年末，北京甲級寫字樓市場的空置率錄得14.6%，乙級寫字樓市場的空置率錄得13.3%，分别同比上升4.7與4.9個百分點。

租金方面，2019年，北京甲級寫字樓的平均租金下滑3%，僅為377.5元/平方米/月，乙級寫字樓市場的平均租金為277元/平方米/月，同比下滑1.7%。

也就是說，即便中弘大廈重新入市，其所面臨的市場環境與四年前相比，已經發生了翻天覆地的變化。

郭毅認為，一方面，近幾年，北京的城市布局發生了變化，有很多新的區域和新的産品入市，比如在西南三環、四環周邊形成了一個比較大的産業帶，有比較多的商業、辦公類項目供應，這在客觀上形成了企業的外遷，導致市場辦公樓供求關繫的變化。

“再加上，北京這些年在商辦市場有了新的限購要求，需要以公司名義購買辦公項目，所以個人投資者就沒辦法投資這類産品了，市場的成交速度和需求量就下來。”

項目後期建設、運營難度大；北京寫字樓市場空置率提升......一個規劃、開工已經四年時間的“舊”項目，要迎合新興的業務需求，要适應最新的市場環境，無疑困難重重。

王永紅的悲喜人生

從萬衆矚目到衆人唏噓，中弘大廈的轉變何嘗不是中弘股份與王永紅的悲喜歷程？

1995年，王永紅創立了中弘集團，但在轉型房地産業務以前，他曾開辦過汽車保潔公司和加油站，並賺到了人生中的第一桶金。當生意逐步起色之後，2000年，王永紅出售了名下所有的加油站，将資金投入到五環以外的一宗商住用地上，那一年，28歲的王永紅首次涉足房地産業務。

成功拿地後卻並不急于開發。直到2008年，随着北京CBD的東擴政策，朝陽區的土地迅速增值，王永紅等來了合适的時機，迅速銷售攬金讓他在這個項目上淨賺了50億元。

聲名與财富盡得的王永紅也在這一年進入了人生的第二個階段，往後的幾年時間，王永紅通過資本的魔術一步一步建立起自己的商業帝國。

同年，中弘股份收購了*ST科苑並成功借殼上市。上市後的第二年，中弘股份确立了轉型文旅地産的方向，並将業務布局至北京、濟南、海南等地區。

但王永紅的野心並不止于此，2015年，中弘股份先後收購來香港上市公司開易控股（KEE）以及增資新加坡上市公司亞洲旅遊，並收購中玺國際66.1%的股權，並提出“A+3”的戰略規劃，也就是通過成立一家A股公司和三個海外上市平台來構建起王永紅文旅大業。

那是王永紅的高光時刻，中弘股份的市值在那些年甚至達到了360億元的高位。

同樣是2015年，故事發生了轉機。那一年，王永紅投資的項目進度緩慢、盈利困難，其操縱股價的事情更被曝光在大衆視野之下，随後，該公司的資金狀況每況愈下。

據觀點地産新媒體查閱，2015年，中弘股份錄得淨利潤2.87億元，同比下降1.51%，随後2016、2017年，這一數值分别下降45.28%、1699.01%僅剩下1.57億與-25.11億。

時間走到2017年，王永紅收購的海口如意島項目因為非法填海等問題遭到政府罰款，並于2018年因海洋管轄等問題被下令停工；其收購的半山半島項目更因近200億元的負債以及項目後期巨大的資金投入，一直停滞不前。

截至2017年末，中弘股份累計新增借款達到103.68億元，借款余額283.36億元，其中，一年内需償還的短期借款為97.33億元，但同年，貨币資金僅剩下8.1億元，償債壓力巨大。

2018年，中弘股份資金鍊危機全面爆發，随後公司接連出現股份凍結、多項債務逾期、業績大額虧損、主要項目停工、股價連續低于1元等問題，王永紅一手打造的商業帝國搖搖欲墜，退市風險不絕于耳。

這一年7月11日晚間，中弘股份還發布公告，拟出售海南如意島旅遊度假投資有限公司100%的股權給佳兆業集團，意味着如意島項目将全面易主，代價則僅14億元。

從頂峰跌落，但王永紅依舊奮力掙紮，試圖抓住在峭壁上的零星救命稻草。

據悉，中弘股份先後引援港橋投資、新疆佳龍、加多寶集團、宿州國厚等企業，希望通過重組的方式渡過難關，但可惜，中弘股份仍舊走到了終止上市的地步，王永紅也無奈锒铛入獄。

“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”，這句耳熟能詳的話，或許最能概括中弘股份與王永紅戲劇性的一生。

如今，中弘股份旗下的資産北京中弘大廈遭到司法拍賣，或許，在不久的将來，這個曾經備受關注的寫字樓項目便會易主，並以新的身份在北京繁荣商圈留下星星點點的光輝。

但中弘大廈未來的十年、二十年，或将不再與中弘股份、王永紅産生任何交集。