一個深圳舊改項目的流轉史 佳兆業潛入三井銀包廠

觀點地産網 在早已進入土地存量市場的深圳，舊改一直是房企重要的擴儲方式，而隐藏于其中的企業往來，也讓這個行業充滿了魔力。

一個星期前即3月12日，深圳市光明區光明街道2020年重點項目集中開工儀式在佳兆業旗下三井銀包廠城市更新項目現場舉行。據深圳佳兆業官微披露，佳兆業集團執行總裁、深圳區域主席兼總裁李海鳴以“項目單位代表”身份出席並發表致辭。

佳兆業形容三井銀包廠改造項目是集團深圳北進戰略的“重要橋頭堡”，該項目是光明街道集中開工的9個項目之一，位于光明中心區，緊鄰在建中的地鐵6号線光明大街站，用地面積2.9萬平方米，總建築面積約18.9萬平方米。

三井銀包廠舊改作為已經推進多年的城市更新項目，如今跨過申報、立項、規劃、拆遷等流程，即将步入開工建設階段。但鮮有人注意到，在過去相當一段時間内，該項目流傳于市場的說法都是由益田集團開發。

即便在今年3月之前，這個舊改項目也是以另一個案名出現在公衆視野--益田光明假日荟。

如今，項目的開發建設權似乎一夜間轉移到了“舊改大王”佳兆業手里。

實際上，将三井銀包廠的舊改史一層層鋪開，會發現更多隐藏在其間的細節：除了益田、佳兆業，還出現過華僑城、鴻荣源的身影。不同企業間的聚散離合，都是整個深圳舊改洪流泛起的水花。

據觀點地産新媒體了解，三井銀包廠曾被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，2016年底項目規劃（草案）獲公示，當時規劃拆除用地面積3.89萬平方米，開發建設用地面積2.8842萬平方米，計容總建築面積13.88萬平方米，其中住宅占8.34萬平方米（含保障房1.92萬平方米），商業、辦公及酒店4.71萬平方米。

根據2018年12月深圳光明區城市更新局的公告，三井銀包廠片區舊改拆除範圍土地物業權屬主要為光明集團、深圳寶安區光明順達五金制品廠及私人業主吳文勝等所有。

而一家名為“深圳市保潤房地産開發有限公司”（下文簡稱深圳保潤）完成了項目相關土地、房屋等的收購和搬遷補償協議的簽訂，因而獲确認為項目實施主體。

深圳保潤前身為“深圳市光明晖房地産開發有限公司”，最早成立于2013年12月，2014年經過投資人變更後，分别由深圳光明房地産開發公司、深圳市将才房地産開發有限公司持股30%、70%。

此後，情況繼續發生演變。其中在深圳市将才房地産開發有限公司方面，2016年陳铿帆入局並持股93%，他是鴻荣源旗下深圳市鴻荣軒建設工程有限公司董事長；2017年，益田集團入股，並持有20%股份。

2017年12月，華僑城增資擴股光明集團並持股51%，據此這家央企透過光明集團間接控股深圳光明房地産開發公司。

盡管益田集團間接只持股深圳保潤14%股權，但這並不影響它在三井銀包廠舊改的主導地位。

在早期，三井銀包廠舊改曾被定名為“益田光明假日荟”。2018年1月，中建二局一公司深圳公司官微披露，中標益田光明假日荟項目的部分建築業務，當時該公司也明确表示，項目總建築面積18萬平方米，業務單位為益田集團。

當市場開始覺得事情已經“大結局”的時候，進入到今年，三井銀包廠舊改再度出現了新的變化。

工商登記信息顯示，佳兆業已透過深圳明光玖遠實業發展有限公司持有深圳将才20%股權，陳铿帆持股則降至60%，變更時間不詳。此前1月初，市場流傳的版本仍是陳铿帆持股80%，因此結合起來推測，佳兆業入股時間或是近兩月内。

一位接近佳兆業的人士向觀點地産新媒體證實，該公司旗下舊改清單里的确有三井銀包廠項目。

數據來源：企查查，觀點指數整理

也就是說，經過一連串的股權變更，深圳保潤分别被華僑城、陳铿帆、佳兆業、益田持股，對應權益分别約30%、42%、14%、14%。

另一條線索則指向了一種進一步打亂上述持股格局的可能性。

1月15日，持續剝離非核心資産的華僑城在上海聯合産權交易所挂牌深圳保潤30%股權，評估值5.6764億元，轉讓價格5.68億元。截止到2019年11月底，深圳保潤營業收入為零，淨虧損869.72萬元；資産總計3.52億元，負債總計3.31億元；截止到去年6月底，標的企業應付轉讓方的股東借款本金為1.21億元。

這個挂牌公告並沒有吸引太多注意力，即使成交也顯得低調。2月27日，深圳保潤30%股權以底價轉讓，公告未披露買家的身份。

數據來源：上海聯合産權交易所公告

不過，接近華僑城的人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示，深圳保潤30%股權買方是佳兆業。

至于益田集團是否已退出項目一事，該公司一位中高層人士回應時僅表示“不清楚情況”。

目前深圳保潤尚未出現工商信息變更，佳兆業、益田等舊改玩家的真實持股量仍需要進一步厘清，但無論如何，這或許都不能改變三井銀包廠舊改主導權已經易主的事實。

從項目進度看，今年初三井銀包廠舊改4宗地塊便已全都獲得建設許可證，3月5日，項目獲得施工許可證，施工單位為廣東星辰建設（集團）有限公司。

3月12日開工儀式上，星辰建設總經理也以“施工單位代表”身份獲得發言，“項目單位代表”佳兆業李海鳴則表示将把項目建造成“科技、生态一體化社區”。根據佳兆業披露的效果圖，三井銀包廠舊改規劃的模樣已與益田光明假日荟大相徑庭。

結束數年長跑即将進入開發銷售之際，卻将項目主導權拱手相讓，在從事過舊改的人士看來，這種現象並不稀罕。他對觀點地産新媒體表示，比如企業資金緊張，很可能就會出讓開發操盤權，相當于舊改權益提前貼現處理。

正如商場的每一次決策都是基于自身利益的最優考慮，出讓三井銀包廠舊改後，益田或許會将更多注意力集中于羅湖木頭龍舊改。3月4日，木頭龍小區歷經十年終于進入建設階段，該項目總建築面積68.79萬平方米，定位為益田假日廣場升級版。

反觀佳兆業，該公司曾自2013年便與深圳光明新區簽約，與京基、宏發、卓越等涉足對新區7大更新片區共775公頃土地進行升級改造，但鑒于舊改轉化時間長而遲遲沒有落子。如今透過三井銀包廠舊改，佳兆業在光明新區初步打開了局面。

目前光明區項目已有金融街、中海、綠地、星河等房企進駐，但在售項目較少，包括星河天地、勤誠達正大城、龍光玖龍台等均價集中在4-5萬元/平方米上下。以此粗略估算，剔除商業、辦公、酒店等部分，三井銀包廠舊改住宅部分将為佳兆業帶來幾十億貨值。

除深圳以外，3月18日，佳兆業在公開市場也以總價24.6億元競得東莞厚街鎮汀山社區地塊，樓面單價1.26萬元/平方米刷新厚街地價紀錄。此前，該公司已在東莞開發9個項目。