從華潤置地到益田 北京城里的深圳房企白衣騎士

觀點地産網 城市擴張與存量改造的時代，爛尾樓是每座城市的難言之痛，也是資本之間你來我往的“擊鼓傳花”。

以北京為例，據調查，其史上“爛尾”的項目近50個，多位于二環、三環内核心地段，擱置時長在五年以上。從住宅、寫字樓到購物中心，房企、資本不斷挑戰、追逐“爛尾樓”，坐收地價升值，尋求更高的利潤空間。

其中，深圳房企的熱情高漲。近期，華潤置地代管了開業僅3年的北京銀座和諧廣場，益田集團則計劃盤活握在手中3年的東直門交通樞紐商業項目（原國盛中心）。

當長于舊改與商業更新的深圳房企遇上北京“爛尾”項目，二者又會碰撞出怎樣的火花？

北京“爛尾”商業重生

北京銀座和諧廣場與東直門交通樞紐商業項目一南一北，正好位于北京城的對角線上。一個始建于2011年、正式開業3年，一個啟動于2000年、停工8年，均于近期傳出了更新動态：由華潤置地代管北京銀座和諧廣場引入永輝超市，由益田集團在2022年完成東直門交通樞紐商業項目全部建設。

公開資料顯示，北京銀座和諧廣場位于豐台區六里橋，由魯商集團與盧溝橋鄉六里橋村屬的北京天創偉業投資公司共同出資，分為地上建築19層、地下建築3層，占地面積5.5萬平米，總建築面積近26萬平米。該項目于2009年開始啟動，2011年正式奠基，2016年正式營業，2019年被委托給了華潤置地代管。市場傳聞，商場将全面進行升級改造，並引入永輝超市。

對此，華潤置地相關人士向觀點地産新媒體提及，上述消息屬實，但未計劃引入永輝超市。具體到為什麼選擇了位處西三環、離地鐵站距離2公里的北京銀座和諧廣場，上述相關人士並未透露。

而東直門交通樞紐商業項目的歷史更久遠，也更波折。該項目位于北京東三環東直門，分為交通樞紐（已交付）、商業綜合體，包括酒店、公寓、寫字樓和國盛時尚購物中心，為2008年北京奧運會籌備工程之一。其中，商業綜合體總建面逾50萬平米、停工11年、五易其主，與知名北京“爛尾樓”長安8号齊名，目前由益田與信達資産共同操盤。

受限于復雜的産權、資金、債務分割問題，雖然益田集團在2017年已收購該項目的部分股權，卻沒有馬上進行升級改造，並對外保持低調，不再披露項目進展。直到2020年1月北京市東城區政府負責人透露，東直門交通樞紐項目已經全面復工，預計于2022年全部建成，将發展為北京東城區的國際金融生态城，引入金融總部企業等。3月，市場消息傳聞，該項目未來将發展為高端商業，由益田商業負責整體規劃和招商。

對此，觀點地産新媒體多方求證，但未獲相關人士回復。據悉，該項目為深圳房企益田集團在北京的首個商業綜合體項目。而益田集團發家于深圳福田路，揚名于華僑城片區城市商業綜合體“益田廣場”，擅長打造城市綜合體，旗下持有“假日廣場”、“假日天地”、“假日步行街”三條商業産品線，布局于深圳、長春、桂林、西安、上海、北京等地。

北上迷思與經驗復制難題

華潤置地、益田集團均為深圳知名商業地産操盤者，無論是華潤的萬象城、萬象匯/五彩城，還是益田的假日廣場繫列，均取得了良好口碑。

為什麼選擇了北京？這與房企的商業版圖與拓展戰略相關。華潤置地和益田集團均深耕于深圳，在北京的商業項目不多；兩者代表了兩種不同的發展模式——一個主張“住宅+商業”，一個布局“文化旅遊+體驗商業”。

作為16家主業為房地産的央企之一，華潤在北京的項目建設與規劃發展有着得天獨厚的優勢。然而，據觀點地産新媒體不完全統計，華潤置地目前在北京僅持有8個住宅項目，2個商業地産項目（北京鳳凰匯購物中心，東三環·三元橋；北京華潤五彩城，北五環·上地），1個代管商業地産項目（北京銀座和諧廣場），另有北京密雲萬象匯仍在建設中。

從新增土儲而言，華潤2月聯合多家央企接連在北京拿下了3宗宅地，涉及用地面積17萬平米、總成交金額逾170億元，可見未來還将持續深入北京住宅市場。從商業項目而言，華潤持有/代管的三個購物中心分别位于北京城的西南角、西北角、東北角，均位于環線交通附近，互成犄角之勢。

比起華潤置地，益田的北京項目更少——住宅項目2個，酒店1個，商業綜合體1個（東直門交通樞紐商業項目）；拓展到全國範圍内，其已開業/籌建中的商業地産項目共25個。這與益田集團董事局主席吳群力在2019年提出的“成為中國旅遊商業第一股”目標很有差距：3-5年在全國落地100個以上商業項目。由此可見，未來益田集團還将不斷擴張商業版圖，北京已成為其走出深圳後的首個一線城市試點。

為什麼選擇了“爛尾”商業項目？這與北京商業零售市場大環境息息相關。

觀點地産新媒體獲悉，按照首都功能定位及城市規劃，北京中心城區原則上将不再增加新的商業項目，未來供應主要集中在核心區域的存量項目改造升級、郊區以社區商業為主的項目新建。機構報告指出，2018年，北京優質零售物業新增商業面積僅29.8萬平米；2019年，北京零售市場入市項目6個，新增商業面積42.7萬平米，全市總存量維持在1387萬平米，其中購物中心占比超過86%。

戴德梁行指出，北京市場的商業零售項目通過升級改造給客戶新的體驗，以吸引更多客流，其中部分項目存在“商改辦”模式；零售品牌也會選擇在購物中心中進行新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等品牌更新。其中，中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現場”已在北京華潤五彩城開業。

拿地自建自持的成本太高，郊區客流量有限，存量改造便成了深圳房企們的首選。位于北京核心區域的“爛尾”項目們，一是地理交通位置更具優勢，二是政府推動項目重建與提供政策優惠，也就成了存量改造中亮眼的選擇之一。

至于深圳商業經驗能否復制于北京？這仍是個有待考驗的問題。

就單個項目而言，以深圳萬象城為例，該繫列為城市綜合體，覆蓋酒店、寫字樓、生态公園、購物中心、會所、城市超級寓所等多業态，推行“一站式”消費和“體驗式”購物；采取了主力店+次主力店+專門店的租戶組合，是一個超大型室内購物中心。

而在北京商業零售市場上，超大型室内購物中心和城市綜合體已經不稀缺了。随着國貿商城南區和SKP-S(暨SKP南館)陸續開放，華潤置地北京的幾個商業項目尚未表現出特殊的吸引力，益田集團的東直門交通樞紐項目還需2年才能建成，經驗復制成效待定，影響力和品牌知名度短期内亦無法比肩深圳大本營。

就首店經濟而言，深圳房企仍需更加努力。據戴德梁行統計，北京作為我國重要經濟文化中心，首店數量上雖不占優勢，但全球首店和中國首店的比重卻最大；2019年深圳新引入的120個首店多為區域首店——深圳首店53%，全國首店18%。這将驅使深圳房企尋求更多全球首店和中國首店合作。

此外，對比北京，深圳市内的商業地産競争更為激烈。2019年，深圳商業項目供應總量創下歷史新高，達78.6萬平米；優質購物中心空置率保持穩定，僅微升至4.15%。進入2020年，深圳還将新增67.5萬平米優質購物中心，其中60.7%位于成熟商圈，39.3%位于新興商圈。

未來，是否将有更多房企選擇走出深圳，對外輸出商業品牌？答案無疑是肯定的。至于深圳房企們走出深圳的第一站将選擇在哪里，這也将是一個待解之謎。而時間點是否在近期、是否在今年，将取決于新冠疫情管控成效和宏觀經濟挑戰。