中國東方接盤中弘大廈背後：溢價10.5億與銀保監會3張罰單

觀點地産網 爛尾3年後，曾号稱北京CBD最後一席商務領地的中弘大廈終于成功易主。

接盤人並不陌生，是其最大的債權人——北京東富嘉吉投資管理中心（有限合夥）。而東富嘉吉的背後，正是國内四大不良資産管理公司中的中國東方資産管理股份有限公司。

“1元退市股”中弘股份的重組與資産處置已前後進行了2年，傳聞經手人為中國華融及中金資本，而中弘亟待處置的三大資産之一即中弘大廈。

除本次拍賣之外，銀保監會近期對中國東方的3張罰單同樣關聯到了中弘股份。融資方與投資方，債務人與債權人，證人與被告……于錯綜復雜的市場信息和利益關繫中，我們試圖拼接、還原事件的冰山一角。

買賣篇：中國東方溢價10.5億拍下中弘大廈

4月8日10點，北京植晟雲廈物業管理有限公司（中國東方）通過15輪競價，以33.12億元、溢價46.42%拍下北京中弘大廈，即北京市朝陽區慈雲寺危改小區二期（6号樓）部分房地産在建工程所有權及其分攤國有出讓土地使用權（商業、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。

據淘寶拍賣平台顯示，參與競價的買家僅有2家，由M1691号競買人競得。交易結束後，市場、媒體紛紛追蹤這位神秘競買人，最終确定為北京植晟雲廈物業管理有限公司。

植晟雲廈是一家年輕的公司，成立于2019年12月，控股股東為北京東富嘉吉投資管理中心（有限合夥）——中弘大廈最大的“債主”，對應債務金額33.64億元。其中，債權本金25億元，利息（含罰息）及違約金8.64億元。

天眼查信息顯示，東富嘉吉是一只基金，實控人還可以繼續穿透至東銀發展（控股）有限公司，後者正是中國東方的核心境外平台之一。

至此，可以為本次拍賣做出一個總結：中弘股份債權人暨四大不良資産管理公司之一的中國東方以與債務金額相近的競買報價即溢價10.5億元，拍下了北京中弘大廈。

雖然成交溢價率将近50%，但成交價與中弘大廈評估價格相差僅有0.8億元，實際溢價並不算高——因司法拍賣程序，中弘大廈起拍價打了7折：起拍價22.62億元，評估價32.31億元，評估平均單價為4.93萬元/平方米。

由此推算，本次成交平均單價實為5.06萬元/平方米，實際溢價率為2.64%。同時，中弘大廈工程欠款1.79億元，待投入1.4億元。

于拍賣前，多位業内人士曾指出，朝陽區寫字樓單價在8-10萬元/平方米，中弘大廈4.93萬元/平方米的評估價格實屬正常，可能考慮了比較多的歷史遺留問題。對于同樣被打了折扣的剩余使用年限（商業24.86年、辦公及地下面積34.86年），戴德梁行北中國區研究部主管魏東指出，雖然土地使用年限對交易會産生影響，但是中弘大廈由債權人買下來，其後續操作更值得關注。

另據觀點地産新媒體此前報道，北京中弘大廈當年對外散售、預售的53套房産共計1.3萬平方米，雖並未出在本次評估及拍賣範圍中，但競買人需完成包括上述53套房地産在内的整體在建工程全部續建工作、承擔相關續建成本；後續運營、銷售工作也因此存在一定難度。

對于中弘大廈的下一步安排，公開信息並不多，但以中國東方在不良資産處置及項目重組上的優勢和經驗來看，這也許是目前最适合中弘大廈的一個選項——自1999年成立以來，中國東方已累計管理銀行不良資産7500億元，回收現金1400余億元，業務範圍從銀行拓展至資産管理、保險、證券、信托、普惠金融、信用評級和海外業務等。

至于為何以境外平台東銀控股來操作本次交易，分析人士提出了諸多猜測：其一是因為東銀控股旗下東富嘉吉正是債權人之一，對于中弘大廈這筆資産甚是看中，在後續債務償還順序中也享有優先“還債”權益，将這筆資産拍下是“近水樓台先得月”；其二是操作結構簡潔，不增添新的利益關繫；此外，不排除憑借境外平台重組中弘資産、尋求引進外資或内外資合作的可能。

買與賣，都是生意，賬都要一本一本算。

融資篇：銀保監會罰單與隐秘交易關聯

除了廣受關注的司法拍賣之外，同時檢索“中國東方”與“中弘”還能看到不少關聯結果。

其中，同樣牽扯到了買賣雙方的便是銀保監會對中國東方開出的3張罰單，以及中國裁判文書網披露的一張裁判文書。

先提銀保監會的3張罰單，這三張罰單均發布于2020年3月，分别由大連銀保監局、青島銀保監局開出，案由均涉及中弘繫地産項目此前融資。

其中，大銀保監罰決字〔2020〕6号文件對中國東方遼甯省分公司罰款50萬元，案由為“非金收購項目嚴重違反審慎經營規則，對收購債權真實性盡職調查不充分”；青銀保監罰決字〔2020〕3号、4号文件對中國東方山東省分公司罰款25萬元並給予當事人“警告”處分，案由分别為“向項目資本金未達標的房地産企業融資”及當事人對該筆融資承擔責任。

大連銀保監局的罰單正與中國東方收購北京中弘大廈債權相關：2016年底，中弘曾與大連銀行北京分行簽署委托貸款合同、獲得25億元貸款，期限3年、年利率9%。2018年後，該25億元借款多次逾期，成為不良債權，即東富嘉吉所持債權本金，疊加利息及罰金後攀升至33.64億元。

而青島銀保監局的兩張罰單則關聯到了濟南中弘廣場項目（前“啟德國際金融中心”），該項目為中弘繫企業山東中弘置業有限公司持有，位于濟南市歷下區經十路北側、解放東路南側，業态涉及寫字樓、商業等，占地面積168畝，建築面積55萬平方米。

彼時，威海銀行和中國東方通過信托計劃對該項目發放14.8億元信托貸款，其中，中國東方投資9.88億。自2018年一季度起，濟南中弘廣場項目貸款發生逾期，後同樣被司法拍賣，並二次流拍。

于中國東方，山東中弘只是債務人之一，不曾想在中弘股份資産處置時卻又牽連出了一筆隐秘的交易關繫。

據中國裁判文書網近期披露的一份刑事判決書顯示，中國東方旗下東方邦信置業有限公司投融資部原副總監趙某因犯受賄罪，一審判決10年有期徒刑、罰款50萬元，同樣緣起濟南中弘廣場項目。

2017年，趙某任職東方邦信置業有限公司投融資部副總監，夥同他人為濟南中弘廣場項目、中昌海運項目融資提供幫助，索取或非法收受項目公司給予的好處費2124.62萬元。

其中，山東中弘以濟南中弘廣場項目房屋及土地使用權作抵押，向邦信置業融資14.82億元，即上述逾期的信托貸款。

在此過程中，趙某向山東中弘索賄，總金額為融資規模的1%，並提出參與該項目融資的人都能分到，由上海濤富公司作為第三方公司負責簽約並收取“财務顧問費”。最後，中弘控股陸續支付了1324.62萬元，趙某分得其中的285萬元。

至此，中弘旗下重點處置的三大資産已涉其二，除天津麗智置業有限公司旗下天津商業街項目的12.8億元債權及未被處置的北京像素項目所有權外，中弘待處置資産在融資活動中與中國東方都産生了關聯。

從融資方與投資方到債務人與債權人，再到證人與被告，中弘與中國東方利益關聯數年，糾葛待理清。而中國東方将如何盤活中弘大廈這筆不良資産，各路資本又将如何與之競逐，想必将會更加精彩。