世說 | 富力山西往事 灣區之外的太原舊改檔案

觀點地産網 “坦白說，對招拍挂市場沒有什麼特别的計劃。”李思廉在2019全年業績會上表态才過去不久，富力便有了新動作。

4月7日，富力集團以挂牌方式摘得太原市萬柏林區SG-2014地塊，即平闆玻璃廠舊址地塊，成交價25.32億元，較起價17.51億元溢價7.81億元，成為太原開年最大土拍。

該宗地總占地面積約294畝，包含兩宗子地塊，土地用途包括住宅兼容商業、托幼、社會福利用地、獨立商業。

據業内人士介紹，該地塊位于南内環西闆塊，位置較偏，以前是太原人買家具的地方，随着南内環西街快速發展，尤其是和平公園的亮相，讓該闆塊嶄露頭角，潛力較大。目前，南内環西片區已經聚集了萬科、華潤、綠地、華僑城等多家房企。

值得關注的是，該地塊曾于2019年5月首次挂牌，當時起拍價為16.7億元，挂牌一個多月後太原市規劃和自然資源局宣布地塊終止出讓。此次重新挂牌，起拍價比去年提高了5%。

至于地塊為何重新挂牌、起價提高，其實也無從探讨。我們更關注的是，地塊背後的平闆玻璃廠改造項目。

事實上，早于2018年6月，富力就與山西創景、山西文通共同簽約了太原市平闆玻璃廠改造項目。

李思廉在業績會也透露，一些原本已經答應參加的土拍還是會參加，“如果用一萬塊錢（售價）來說，那就是在三千左右（地價）我們才會動心。”

此次拿地，實為早前已經計劃好的。另外，這也是富力在平闆玻璃廠改造項目時隔兩年的首個動作。

龍城舊改火熱

太原平闆玻璃廠的歷史履歷可謂豐富，本身是以生産和銷售普通浮法玻璃及玻璃深加工産品為主的建材工業企業。始建于1958年，是“龍城”太原最早的一批國有企業之一，自1997年開始廠區效益日益下降。

2011年，太原平闆玻璃廠被列入太原西山地區八戶“退城入園、搬遷改造”的企業之一，並于同年11月13日停止生産；緊接着于2014年，被國務院列入太原和平老工業區搬遷改造試點企業。

此後于2016年12月，太原市規劃網公示了長風西街北片區局部地塊的詳細規劃修編方案，即太原平闆玻璃廠舊址。規劃顯示，太原市玻璃廠舊址内二類居住用地的容積率調整至3.5，建築密度調整至30%，綠地率調整為35%，建築限高為100米；商業用地容積率調整至4.0，建築密度調整至30-50%，綠地率調整為25%，建築限高為100米。

從中可以看出，地塊容積率方面有了較大的發展空間。

時間轉至2018年6月，富力簽約該改造項目，當時被視為繼富力現代廣場、大王城改項目之後，在河西片區拓土的又一舉措，頗受關注。

兩年之後的當下，該地塊終得以成交。就此次成交的儲備地塊規劃可看出，地塊将成為河西另一大體量商業綜合體項目。

另一方面，該舊廠區土地的成功出讓，也同樣加快了太原平闆玻璃廠“退城入園”項目建設進度，為其提供了充足的資金支持。據悉，舊廠區土地收儲、出讓和出讓金返還工作是太原平闆玻璃廠轉型的基礎，也是其最主要的資金來源。

不止于平闆玻璃廠改造項目，其所處的河西片區于近年來有多個舊改項目推出。

去年以來，河西區域萬柏林區大井峪村、窊流村、彭村等舊改地塊均有所動作，多個地塊出讓及成交，土地市場也呈現火熱景象，涉及新城、龍湖、紅星地産、陽光城、恒大等房企。

具體而言，新城控股拿下大井峪村兩宗地塊，或将打造新城長風樾山項目，最後龍湖集團以9億接盤該項目；紅星地産、陽光城集團聯手斬獲窊流村多宗地塊；恒大以3.994億元成功摘得萬柏林區彭村1幅地塊。

另于近期，太原市規劃和自然資源局公示，窊流村兩宗住宅、商業用地挂牌轉讓，地塊編号HGZ-2002、HGZ-2003，起始總價6.05億元。

從上述資料可以窺見，随着太原市政府近年來“南移西進”政策的推進，河西片區正逐漸成熟，慢慢趕超其他區域。據了解，早年間改造的萬柏林區南上莊村、後北屯村及下元村，已經成為河西區域的重點商業中心。

近兩年，太原土地供應也更多以舊改為主。事實上，自2015年太原開始大規模城中村改造之後，力度一直在不斷加大。

此前，太原市政府計劃到2020年完成全部170個城中村整村拆遷，並同步推進建設改造。

太原六年潛行

回歸富力本身，如果把目光從大灣區挪開，太原其實已經成為富力北上布局的一個重點城市。

2019年業績報告顯示，按城市劃分的營業額而言，太原排名首位，貢獻了總營業額的10%。具體為營業額由上年度39.35億元增加107%至81.48億元，兩個旗艦項目富力灣及富力天禧城及一個新項目富力金禧城，交付了60.3萬平方米，平均售價為每平方米1.02萬元。

表現在土儲方面，富力2019年5790萬平方米土地儲備中，華北地區按價值算占比22%，随後即為西北地區，按價值算占比18%。

一位業内人士稱，富力進入太原十幾年，項目布局比較多，雖然缺少一些標杆樓盤項目，但發展其實非常強悍，在西北地區應該算是位列第一。

富力對于城市更新的發展仍不能滿足于此，行至2019年，集團組織架構調整，成立了富力城市更新集團，此後還成立了富力陝西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團，以備更繫統地發展業務。

其中，富力陝西城市更新集團主要發力西北區域，目前已進駐17個城市，現包含山西公司、内蒙古公司、陝西公司、烏魯木齊公司、蘭州公司，近期将進駐甯夏、青海等省份。

太原則是富力城市更新在西北地區首先試行的城市，不過雖在太原布局已超過十年，但舊改試水是從2014年才有所行動。

最早始于2014年7月，太原市小店區政府、龍堡社區、許東社區分别與太原富力城房地産開發有限公司、陸延房地産集團有限公司就城中村改造簽訂框架合作協議，這也是富力在廣東省外落子的第二個舊改。

當時分析稱，彼時仍為太原舊改“外來戶”的富力不僅要抗衡智誠、恒實、陸延等本地舊改房企，同樣面臨着萬科等過江龍的競争。

随後兩年，富力在太原舊改市場並無更多露面，直至2016年與太原市尖草坪區大、小東流舉行城中村改造合作簽約儀式。

大、小東流村城市更新項目是富力太原舊改的重點項目，地處三給片區核心區域，規劃約75萬方商業綜合體，6所幼兒園、2所小學，是一個集品質住宅、國際公寓、綜合商業、教育于一體的現代化都市小鎮。

當前大、小東流城改項目已命名為富力天禧城，即為上述提及的2019年新交付項目，該項目整體規劃約為300萬平方米，預計8-10年開發完畢。

或許是看中了低價擴儲的優勢，富力十分青睐太原舊改項目。在小店區2018年重點項目簽約儀式上，富力現場成功簽約了多個項目，包括了大馬、小馬社區城中村改造項目。

緊随其後，2018年10月，小店區龍保社區7宗土地、晉源區1宗地入市拍賣，最終被富力以13.37億元收入囊中。而此舉，或為2014年簽約項目後續操作。

截至目前，繼富力城、富力華庭項目以外，富力在太原共有13個舊改項目，總用地面積高達3500畝。

雖然太原舊改項目不斷增多，但富力似乎還未形成屬于太原的舊改開發模式，廣州舊改經驗並不能照搬至太原，一二線城市發展模式本就有所差别。

如今在恒大、碧桂園、綠地等衆多房企紛紛入局的情況下，想要獲得更多極具成本優勢的舊改土儲，富力仍需繼續探索。

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